На прошлой неделе группа депутатов вынесла на обсуждение Госдумы проект поправок в Жилищный кодекс РФ. Изменения регламентируют процесс управления домами ТСЖ и специализированными организациями. Внимание нашей газеты привлекла поправка, согласно которой застройщикам будет запрещено создавать ТСЖ и предлагать вступать в него дольщикам. Предполагается, что Дума рассмотрит проект уже в начале ноября.

По мнению законодателей, поводов для разработки такого документа накопилось достаточно. Во-первых, обязательное, прописанное в договоре, вступление дольщиков в ТСЖ само по себе является неправомерным: жильцы, согласно закону, вправе сами определять, кто и по какой схеме будет управлять их домом, и принуждать их к вступлению в товарищество никто не имеет права (об этом наше издание уже писало: «Договоримся о договоре?», «Строитель» № 24 от 21 октября текущего года).

Однако несоблюдение формальностей – все же не главная проблема. Дело в том, что, согласно действующему законодательству (в частности, Федеральному закону «О товариществах собственников жилья»), ТСЖ может быть зарегистрировано на любом этапе долевого строительства. А поскольку состав инвесторов – то есть настоящих собственников дома – может быть не определен до последнего момента (при этом решение о создании ТСЖ считается действительным, если его принял хотя бы 51% жильцов), инициатива по созданию товарищества может принадлежать и строительной компании. И вот тут нередко начинаются злоупотребления.

По словам депутатов – разработчиков проекта, случаи, когда ТСЖ организуется застройщиком с единственной целью – сдать в эксплуатацию дом с многочисленными дефектами или заключить договор на его коммунальное обслуживание на максимально выгодных для себя условиях – приняли массовый характер. Нормально, стабильно работать дальше в задачу организаторов таких товариществ не входит, а потому ТСЖ-однодневки ликвидируются вскоре после того, как все цели достигнуты, а жильцы остаются в недоделанном (в самом прямом смысле!) доме и с кучей накопившихся за время мнимого управления проблем.

Во всяком случае, именно этим законодатели мотивируют необходимость принятия поправок.

– Я лично считаю подобные заявления некорректными, – говорит Михаил Магдибур, заместитель генерального директора компании «Зодчий». – Возникает ответный вопрос: ладно, допустим, недобросовестные строители действительно стараются таким образом скрыть огрехи своей работы. Но чем же тогда занимается служба архитектурно-строительного надзора, в обязанности которой как раз и входит принимать в эксплуатацию дом со 100-процентной готовностью? Попытаться сдать в эксплуатацию, конечно, можно все что угодно. Но ведь кто-то и по каким-то причинам такие дома готов принять... Предъявляя подобные претензии строителям, представители власти, по сути, обвиняют своих же коллег.

Кроме того, создание ТСЖ застройщиками – не какая-то их прихоть, а вынужденная мера. Дело в том, объясняет Михаил Викторович, что до настоящего времени процесс изменения статуса дома со строящегося объекта на объект, годный для эксплуатации, равно как и вопросы управления этим домом, законодательно не прописаны.

Законодательный вакуум в этой сфере привел к парадоксальной ситуации: чтобы сдать дом в эксплуатацию, необходим пакет документов, утвержденный управляющей компанией, выбранной собственниками. А выбирать ее некому, просто потому, что собственников у строящегося дома недостаточно. Соответственно, инициативу приходится проявлять строителям. И, кстати, далеко не всегда она направлена именно на создание ТСЖ. В частности, у компании «Зодчий» опыт организации товариществ собственников жилья достаточно большой, однако при сдаче последних двух домов выбор был сделан в пользу управляющей компании, давно работающей в микрорайоне: и дольщики, и застройщики решили, что так будет эффективнее.

– Я не вижу смысла в том, чтобы оценивать возможные позитивные или негативные последствия принятия подобных поправок, – говорит Михаил Магдибур. – Если они как-то упорядочат описанные выше процессы, значит, уже сделают свое дело. Не вижу я трагедии и в запрете на организацию ТСЖ застройщиками. Если законодателям это кажется неприемлемым, значит, они, очевидно, предложат более совершенную процедуру, которая сделает выбор управляющей компании и процесс сдачи дома в эксплуатацию эффективнее, чем они сейчас есть.

По идее, так оно и должно быть. Однако законопроект, насчитывающий 94 страницы и описывающий новые, оптимальные с точки зрения законодателей, принципы работы управляющих компаний, относительно создания ТСЖ застройщиками содержит только запрет – и никакого конструктива.

Кстати, два года назад Госдумой уже рассматривался законопроект, предлагающий меры по упорядочению выбора дольщиками управляющей компании. Рассматривался, но... был отклонен. Тогда депутаты не смогли решить, как можно эффективно и с учетом существующих реалий «разрулить» противоречие между ключевыми принципами ведения долевого строительства и действующим законодательством. Удастся ли им найти выход в этот раз? Узнаем через две недели. Обсудим вместе.