Skip to content

На главную >> Законотворчество >> Долевое: теперь без вариантов-2
Долевое: теперь без вариантов-2
Разместил(а) Редакция
Законотворчество
08.04.09 01:00

Подготовленные депутатами Госдумы изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уже получили положительное заключение правительства, предполагается, что будут приняты в ближайшее время. С одной стороны, они нацелены на тотальную защиту инвесторов-дольщиков новостроек. С другой — они усложняют финансовую деятельность застройщиков, которым в кризисных экономических условиях и так приходится несладко.

Наказать рублем!

Обновленный закон будет работать по старинному принципу «кнута и пряника». В качестве «кнута» будет использована система штрафов как для застройщиков, так и для дольщиков, которые понесут деньги в компании, не соблюдающие 214-ФЗ, то есть заключающие договоры по «серым схемам», без регистрации в УФРС. Для первых предусмотрены взыскания в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (по КАЖДОЙ сделке), с частников будут брать по 50 тыс. руб. Так что люди станут думать, ввязываться им в это или нет.

Поправки предполагают, что 50% всех штрафов, которые зачисляются, будут идти в муниципальный бюджет. Таким образом местной власти не только предписывают исполнять закон, но и дают стимул контролировать применение закона — для пополнения казны (или для обогащения проверяющих?).

«Пряником» будет служить послабление в виде отмены НДС при работе по закону о долевом строительстве. Нам объясняют: прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге может составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для долевого как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.

Однако игроки рынка подобные способы привлечения застройщиков к работе по закону о долевом строительстве называют, мягко говоря, странными. Предлагаемая мера экономически убедить работать по 214-ФЗ в виде отмены НДС вообще не работает, так как при продаже жилого имущества, то есть зарегистрированного жилого помещения, НДС не взимается.

За или против

Новые поправки в законе учитывают интересы всех сторон, кроме застройщиков. Для покупателей – да, это бОльшая защищенность, для государства – дополнительные возможности контроля над деятельностью строительных компаний, а застройщикам предоставляются только гипотетические преференции в виде отмены НДС.

Только на первый взгляд может показаться, что застройщики отказываются работать по закону из-за боязни ответственности, однако на деле все обстоит сложнее. Соблюдению 214-ФЗ мешает непосредственно сам закон. Основной причиной, препятствующей заключению ДДУ, является отсутствие оформленных в установленном порядке прав на земельные участки под строительство. Согласно пункту 1 ст. 3 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства жилья. Таким образом, не могут осуществлять продажу жилья в соответствии с требованиями закона застройщики, использующие земельные участки по договорам субаренды или по договорам аренды, заключенным на срок менее года или неопределенный срок, в силу того, что такие договоры согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации.

Еще одно противоречие связано с земельными отношениями. Обеспечением исполнения обязательств застройщика в новой редакции закона предлагается считать земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды на данный земельный участок. Грубо говоря, участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у государства. И не учитывается тот факт, что застройщик, имея дефицит собственных оборотных средств, подчас вынужден привлекать кредитные ресурсы банка, также используя земельный участок в качестве залога. Получается, что наличие такой нормы в законе лишает застройщика возможности привлечения кредитных ресурсов.

И таких нюансов грамотный и независимый юрист может привести множество. Поэтому большинство застройщиков и вынуждены работать в обход 214-ФЗ. Как уже было сказано выше, поправки в закон учитывают в первую очередь интересы покупателей. И выглядит все замечательно – как хорошая антикризисная мера, защищающая  права инвесторов.

На самом деле, если внимательно изучить действующую редакцию закона, то застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору долевого участия (ДДУ). Но за несоблюдение этой нормы в законе не было  предусмотрено никакой ответственности перед государством, были установлены лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и застройщиком.

Когда эти поправки вступят в силу, будет введена административная ответственность в виде штрафа перед государством. Если хоть один рубль взят с физического лица, то этот рубль должен быть обязательно оформлен в ДДУ. Никакие другие договоры не могут оправдывать получение денег с «физика».

Для покупателя одной из главных положительных сторон вводимых поправок является то, что они позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с будущего владельца жилья без соответствующих документов как незаконные. Законодатели полагают, что именно эта норма прекратит практику дальнейшего изобретения обходных схем.

По словам инициаторов поправок, изменения в 214-ФЗ должны содействовать развитию и расширению ипотеки. Ни для кого не секрет, что и до начала кризиса банки неохотно кредитовали покупку жилья в строящихся домах. Купить новостройку по ипотеке можно было только у застройщика, который работает строго по 214-ФЗ, потому что уже на стадии кредитования банки видели реальный зарегистрированный договор, реальную квартиру всегда могли проконтролировать ход строительства.

Однако возможен и принципиально иной сценарий, по которому эти поправки лишь усложнят процесс получения ипотечного кредита. Проблема в том, что при принятии этих поправок все застройщики будут вынуждены, если не смогут найти способов обхода и этих нововведений, работать в рамках 214-ФЗ, соответственно все договоры будут подходить под требования банков. Естественно, круг лиц, обращающихся за ипотечным кредитованием, увеличится, что в условиях кризиса, скорее всего, повлечет выработку банками дополнительных условий для выдачи кредита.

Место и роль власти

Большой интерес представляет и вопрос, насколько местная власть могла повлиять на выбор застройщиком форм договора, не предусмотренных 214-ФЗ. Ведь и раньше региональные чиновники и администраторы могли непримиримо настаивать на том, чтобы все строительные работы велись по 214-ФЗ.

Причины того, что местная власть на этом особенно не настаивала, просты и вполне объяснимы. Об одном факторе было уже сказано — застройщики обеспечивали чиновникам хорошие показатели в увеличении объемов строительства. Причина номер 2: власть должна брать на себя часть ответственности при работе по 214-ФЗ, поскольку должна обеспечить процедуру прозрачности и высокую степень подготовки документов, разрешительной документации. Это требует оперативности, добросовестности и незабюрократизированности со стороны властей. Но мало кто из чиновников, к сожалению, проявляет подобные качества в работе без корыстной заинтересованности.

Не секрет, что любой механизм, выработанный рынком, более устойчив и жизнеспособен, чем навязанный извне. Чем больше законодатель ужесточает ответственность застройщика по указанному закону, тем меньше участников рынка готовы реализовывать свои объекты по договорам долевого участия. Поэтому принятие подобных поправок приведет к снижению объемов и повышению стоимости жилья, а кроме того, некоторые застройщики будут включать в цену размер штрафов, которые законодатели намерены накладывать на них. Вот каким будет одно из очевидных последствий дополнений в 214-ФЗ.

denisovПо убеждению Марка Денисова, уполномоченного по правам человека по Красноярскому краю, налицо полномасштабный кризис долевого строительства:

— Дело здесь не столько в недоброй воле строителей, кризисе и юридической неграмотности населения, сколько в самой структуре строительного рынка, сформировавшейся в результате бездействия властей предержащих. Наиболее остро эта  проблема проявилась там, где интенсивно развивался рынок жилищного и, в частности, долевого строительства. Для Красноярского края это, в первую очередь, проблема краевого центра, потому что именно здесь происходило основное развитие и рынок города больше всего пострадал от кризиса. По данным правоохранительных органов, в Красноярске речь может идти о 38 объектах.

По количеству затронутых этой проблемой людей есть разные данные. Называют от 10 до 18 тысяч дольщиков и членов их семей, которые, продав свои квартиры для обеспечения строительства, оказались без крыши над головой. Но, думаю, размах катастрофы еще больше — в крае есть данные о 23 тысячах инвестиционных договоров, причем только
11 тысяч из них зарегистрированы в регистрационной палате. Какое количество физических лиц из общего числа инвесторов стали жертвами — еще предстоит определить. К этой цифре надо добавить членов их семей (в среднем утроить). Думаю, это десятки тысяч жителей краевого центра.

Кризисные тенденции на рынке долевого строительства и строительства в целом стали прослеживаться неангажированными аналитиками еще в июне прошлого года. Уже тогда стало понятно, что рынок жилья в Красноярске стал сплошь спекулятивным. Простой человек, пытающийся улучшить свои жилищные условия, был практически выдавлен с него. Эти спекулятивные процессы привели к тому, что средняя цена квадратного метра взлетела до таких высот, что человек со средним доходом оказался не в состоянии играть на этом рынке. Эти тенденции остро обозначились в прошлом году, и стало понятно, что если в этот процесс не вмешаться, он приведет к обрушению строительного рынка.

У меня складывается впечатление, что часть лиц, которые должны были заниматься стратегическим планированием отрасли, были либо равнодушны к происходившему, либо заинтересованы в сохранении таких правил игры. По сути, это и привело к тому, что уже в октябре рынок рухнул и стали появляться первые пострадавшие дольщики.
Самое печальное в том, что упущено время. Прошло три месяца, прежде чем начали предприниматься какие-то шаги.

Уже с октября-ноября можно было начинать формировать реестр обманутых дольщиков, список кризисных объектов, вырабатывать по каждому объекту программу выхода из сложившейся ситуации. Однако в это время все, что делали чиновники, в первую очередь городские, так это говорили людям, что они сами доверили деньги проходимцам, и теперь это их проблемы, так что идите в суд и разрешайте свои трудности там, а мы за это ответственности не несем, это не наша компетенция. Когда же люди спрашивали: «А как же разрешения на застройку, землеотводы и прочие решения, которые, по сути, и формируют рынок и за которые вы отвечаете?» — им продолжали говорить: «Идите в суд, у нас нет компетенций решать ваши вопросы».

Но такой подход имеет право быть, только когда речь идет о разовых, единичных инцидентах. Когда же процесс приобретает массовый характер, это уже ситуация кризисная, и здесь власть должна вмешаться, чтобы, проанализировав ситуацию, найти пути выхода из нее. Сегодня всплыли случаи, когда строительным компаниям выделялись участки под застройку с еще стоящими на них бараками и живущими в них людьми. Причем застройщик должен был снести эти бараки, предварительно расселив жильцов еще два года назад. Однако этого сделано не было, хотя деньги с людей за будущие квартиры собраны. Власть не проконтролировала этот момент.

Кто занимался этими землеотводами? Почему это не было проконтролировано? Возникает вопрос: а кто тогда управляет городом, кто пускает на этот рынок строительные фирмы? Почему с сегодняшними обвиняемыми в мошенничестве год назад подписывались договоры, заключались сделки, они получали карт-бланш на работу? Почему нельзя заранее проверить эти компании? Это и есть неэффективное администрирование.

Финансовый кризис в сегодняшней ситуации сыграл роль детонатора. Он подтолкнул существующую систему к обрушению. Пузырь надувался последние два-три года. Основную роль в кризисе долевого строительства сыграли правила игры, которые возобладали на этом рынке в последние годы. Говорю прямо: сегодня необходимо провести экспертизу на коррупционную долю в цене квадратного метра жилья в Красноярске.

Полный текст читайте: www.redom.ru/pubs/228


...Покупка жилья по долевому участию — это всегда риски, а когда строителям перекрывают доступ к «кислороду» — кредитам, вероятность рисков возрастает. Причем  властным чиновникам крайне невыгодно, чтобы «накатилась» новая волна обманутых дольщиков, так как это приведет к повышению социальной напряженности.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Законотворчество >> Долевое: теперь без вариантов-2