Skip to content

На главную >> Законотворчество >> Защита от тяжкой доли: попытка номер пять
Защита от тяжкой доли: попытка номер пять
Разместил(а) Редакция
Законотворчество
08.06.10 00:17

4 июня Государственная Дума в третьем чтении приняла поправки к ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Изменения в первую очередь коснулись части закона, касающейся защиты прав участников долевого строительства.

Прежде всего, закон оставляет лишь три варианта получения застройщиком средств от граждан: напрямую, но только после заключения договора участия в долевом строительстве; путем продажи дольщикам облигаций особого вида – жилищных сертификатов; через жилищно-строительные и накопительные кооперативы (в соответствии с законами, которые регулируют деятельность подобных организаций). А нарушителям закона, организовавшим несанкционированный сбор денег, грозит штраф: от 20 до 50 тысяч рублей для должностных лиц и от 500 тысяч до миллиона – для юридических.

Некоторое послабление, на первый взгляд, вышло и застройщикам: если прежде им было экономически невыгодно заключать договоры участия в долевом строительстве из-за необходимости уплаты НДС, то теперь его платить не надо: налог заменен госпошлиной (эта мера коснется лишь компаний, работающих в области жилого строительства).

Намерения у депутатов, как обычно, благие. По их заверениям, внесенные поправки защитят дольщиков от возможных злоупотреблений со стороны застройщиков, а последним заметно облегчат жизнь в экономическом плане. А стало быть, стимулируют их к более ответственной и «прозрачной» работе. Ну, а конечная цель нововведений – это, разумеется, «создание благоприятных условий для развития первичного рынка жилья... поскольку одним из основных источников финансирования строительства на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан» (из выступления депутата Госдумы И. Баринова).

Но не все столь радужно и однозначно. Так, например, законодатели, презентуя поправки в федеральный закон, отчего-то забыли упомянуть, что госпошлина будет увеличена вдвое, а ее размер на начало года составлял для юридических лиц ни мало ни много 15 тыс. руб. Да и само положение, предусматривающее привлечение средств граждан только на основании договора долевого участия, при желании обойти не столь уж трудно. Застройщик, скажем, может оформить получение денег у дольщика как договор займа между физическим и юридическим лицом под залог жилья. Формально такая сделка никак не связана с привлечением средств на строительство дома, а значит, освобождает застройщика от каких бы то ни было дополнительных затрат. Как, впрочем, и ставит под угрозу выполнение его обязательств перед кредитором.

За примерами, подтверждающими, что такие схемы реализовать нетрудно, далеко ходить не надо. Сейчас в Красноярске расследуется уголовное дело в отношении директора одной из строительных компаний, по вине которого были организованы двойные (а то и тройные) продажи квартир. Он занимал у людей деньги под залог жилья, уже купленного другими дольщиками, долг не отдавал, кредиторы, соответственно, перепродавали залог. Факт, увы, не единичный. Однако утвержденные Госдумой поправки подобную практику, очевидно, не учитывают.

И еще один нюанс: полученные от инвесторов деньги теперь можно расходовать на возведение только того дома, в котором они планируют приобрести жилье. Тот факт, что большинство строительных компаний возводят одновременно несколько объектов, и по сложившейся годами практике происходит их перекрестное финансирование (то есть деньги перекидываются с объекта на объект в зависимости от степени их готовности и, соответственно, желания дольщиков купить в них квартиры), законодателями, видимо, не учитывался.

Как известно, привлекать средства инвесторов застройщик вправе далеко не с самого начала строительства. Вот на это начало нередко и идут средства с другого дома, строительство которого заканчивается. Это позволяет поддерживать определенный задел, фронт работы на завтра. Многие застройщики испытывают хронический недостаток оборотных средств, особенно в сегодняшних непростых условиях. Запретить использовать им средства, полученные от инвесторов других объектов – значит обречь на снижение темпов строительства, а может быть, даже на простои. Да и как будет работать на практике схема контроля над финансовыми потоками внутри организации, представить себе довольно сложно.

А вот и «подарочек» дольщикам: согласно внесенным изменениям, застройщик теперь вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если инвестор просрочил оплату на два месяца (новость, однако!). А гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование здания, по новой редакции закона, уменьшается до трех лет – по сравнению с пятью, предусмотренными прошлым вариантом. Ущемляются права дольщиков и в ситуации, если фирма-застройщик банкротится: квартиры в недостроенном доме могут уйти в счет оплаты долга и без ведома инвесторов. Одним словом, в очередной раз утопающим предложили выплывать самостоятельно. Только спасательный круг убрали подальше.

При всем том обвинять в чем бы то ни было строителей, разумеется, бессмысленно. Вспомним, что законодательство в сфере долевого строительства в последние годы претерпело такие изменения, что застройщикам только и осталось, что выкручиваться и выживать, кто как может.

Вспомним и о кризисе последних лет, когда банки практически полностью свернули только-только начавшее развиваться кредитование строительных организаций, а одновременно свели к нулю выдачу ипотечных кредитов. А значит, денег на строительство нового жилья, кроме как налички у населения, взять действительно негде: тут депутаты правы, вот только с тем, чтобы изменить существующее положение вещей, почему-то не торопятся.

Вспомним все это – и поймем, что в подобных условиях, сколько законодательство ни латай, в итоге все равно останутся и крайние, и виноватые. Как заметил один из участников строительного форума «Вдолевке.ру», лучший способ избавиться от проблем, связанных с долевым строительством, – это избавиться от самого долевого строительства.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими: