Skip to content

На главную >> Законотворчество >> Листая Жилищный кодекс (об ТСЖ)
Листая Жилищный кодекс (об ТСЖ)
Разместил(а) Евгений СТРИГИН
Законотворчество
25.12.12 06:32

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме, – так красиво звучит в законе.

А в жизни? В жизни не всегда так, как на бумаге. В Санкт-Петербурге разгорелся очень крупный скандал в жилищно-коммунальной сфере. В Красноярске же…

Но сначала немного о сухих правилах Жилищного кодекса. «Управление многоквартирными домами» – последний, VIII раздел Жилищного кодекса. Последний по месту в этом кодексе, но не по важности в жизни большинства населения страны, которые проживают в многоквартирных домах. Особенно в городах, где преимущественно и расположены такие дома.

В соответствии с Жилищным кодексом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.

В дальнейшем речь пойдет о втором из вышеперечисленных способов, точнее, о товариществе собственников жилья (далее – ТСЖ).

Что такое ТСЖ?

Обычно такие товарищества создаются при только что построенных домах, в которых меньше проблем, а живут в целом достаточно обеспеченные жильцы. Ушлые люди быстро поняли, что при вышеперечисленных условиях выгоду можно получать не только от строительства новых домов, но и от их эксплуатации. Создать же ТСЖ легче во вновь построенном доме, когда жильцы еще разобщены и не привыкли к управлению домом управляющей организацией, им, собственно говоря, безразлично, какой способ управления многоквартирным домом будет выбран. И это действительно так, особой разницы по закону нет. Если, конечно, не считать масштабы. ТСЖ – это всегда гораздо меньше и поэтому вроде бы ближе к людям. Но, как будет написано далее, это далеко не всегда так.

Главное – люди, которые там находятся и управляют домом. Так что речь пойдет, скорее, о людях, которые возглавили ТСЖ под названием… Впрочем, дело не в названии, и называть его не будем по причинам, которые назовем в конце статьи.

Всего в товариществе один большой дом, в котором шестнадцать десятков квартир, в большинстве своем в них проживают собственники квартир. ТСЖ было создано еще застройщиком.

Председателем ТСЖ до 2009 года являлся человек, который не был собственником в доме. Это не соответствует закону. Но терять доходное место не хотелось, и бывший председатель стал управляющим ТСЖ. А управляющим он может быть хоть в нескольких товариществах. Правда, без нарушений и здесь не обошлось. Новый председатель был избран 29 сентября 2010 года, а собственником в доме он стал лишь 22 декабря следующего года. Но это небольшое, во многом формальное нарушение.

Хуже другое. Стиль управления многоквартирным домом вызвал недовольство многих жильцов. Претензий много. Например, детская площадка не отвечает требованиям безопасности. В Москве на подобной площадке погиб ребенок. Неужели мы в Красноярске дождемся аналогичного случая и только тогда начнем принимать меры.

А есть ли деньги?

Может быть, в ТСЖ нет денег? Резонный вопрос. Для точного ответа на него правление ТСЖ должно быть представлено самыми разными собственниками, которые могли бы контролировать доходы и расходы. Но в «нашем» ТСЖ все не так, туда непросто попасть.

А может, и не нужно попадать? Какая разница, кто в правлении, лишь бы у собственников не было сомнений в честности при получении доходов и их распределении.

Но сомнения, к сожалению, есть. Например, из четырех интернет-операторов, которые разместили свое оборудование в доме, только один заключил договор с ТСЖ и платит ему. А остальные три – они, что же, бесплатно разместили? Но ведь это глупость в управлении домом, если не простое воровство, когда оператор передает деньги председателю ТСЖ, и деньги эти идут в личный карман.

Может быть, этот пример вас, уважаемый читатель, не убедил? Тогда еще один факт. На стене дома весит рекламный баннер, за размещение которого ТСЖ получает примерно в десять раз меньше, чем обычно берут за аналогичный баннер на стене столь же выгодного для рекламы дома. Примерно полсотни тысяч не получает ТСЖ в месяц или все же получает руководство, но в свой карман.

Еще не убедились? Тогда продолжим. В ходе проверки товарищества районной прокуратуры в конце 2012 года установлено, что с жителей за 2009-2012 годы были собраны лишние суммы денег за жилищно-коммунальные услуги. С некоторых квартир доходило до 8 тысяч в год. Если умножить эту сумму на число квартир, то речь пойдет о более чем миллионе рублей за один только год.

Список можно было бы продолжить, но уже ясно, что основания сомневаться в эффективности и честности управления домом у собственников есть. Тем более что без доступа в состав правления нет полной уверенности, что выявленные нарушения и сомнения окажутся лишь каплей в море беззакония и воровства.

Потому-то активные жильцы хотели бы войти в состав правления ТСЖ, чтобы контролировать доходы и расходы. Но их туда не пускают.

Как же нам собраться?

Высшим органом в ТСЖ является общее собрание членов, оно избирает правление – постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается председатель правления ТСЖ – лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Также избирается ревизионная комиссия (ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности правления и председателя. Правление и председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Собрать же общее собрание жителей дома нелегко. Как это происходит? Да очень просто. Даже в домах, управляемых ТСЖ, где живут, как правило, более обеспеченные люди, собрать собственников (не менее 50%) проблематично. Проблематично по разным причинам, но одной из важных является нежелание тратить время без видимой выгоды. Никак люди не хотят понять, что, затратив час времени, можно решить важные, в том числе финансовые вопросы.

Между темименно собрание должно решать основные вопросы управления домом. Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчета голосов на общем собрании собственников установлен императивно, и изменить его уставом ТСЖ или иным образом нельзя).

В «нашем» ТСЖ вопрос с общим собранием решали просто, его попросту не проводили, а все вопросы решало не правление, а, похоже, только председатель правления и управляющий.

А когда прокуратура указала на необходимость проведения общего собрания, было сделано две попытки провести такое собрание. Оба раза не было кворума. Но собравшиеся были настроены решительно и попросили у руководства ТСЖ сведений о доходах и расходах. Вполне законное требование со стороны собственников встретило отказ со стороны руководства ТСЖ. Началась почти драка, понеслись оскорбления.

Так собрания и закончились практически ничем. А что дальше будет? Старое правление проведет заочное голосование и, скорее всего, продавит продолжение своего правления. Но конфликт, как заложенная мина, может взорваться в любой момент.

В начале статьи упоминался жилищно-коммунальный скандал в Санкт-Петербурге. Наш красноярский конфликт, по сравнению с ним мелочевка. Но типичная.

Что же делать?

А теперь, уважаемый читатель, получайте ответ, почему автор не назвал ТСЖ и дом, которым это товарищество управляет. Потому, что такое же происходит, боюсь, во многих многоквартирных красноярских домах. Впрочем, наверное, не только в красноярских. И вам стоит подумать, а не происходит ли подобное в доме, в котором вы живете. А может, речь идет о вашем доме?

Что же делать с нашим жилищно-коммунальным хозяйством? Серьезных выходов два. Первый: тупо продолжать реформу этого хозяйства и наивно надеяться, что подавляющее большинство жильцов станут активными и будут сами защищать свои права. Второй: откровенно признать провал реформы и национализировать ЖКХ, наивно надеясь, что в почти насквозь коррумпированной стране найдется несколько десятков тысяч честных и профессиональных чиновников, которые вытянут ЖКХ. Оба выхода проблематичны.

А из простых предложений можно рекомендовать законодательно обязать все ТСЖ размещать в Интернете всю информацию своих доходах и расходах. Это сделало бы доступной информацию для собственников. Впрочем, захотят ли собственники такой гласности?

Ну вот, наверное, и хватит. Продолжение следует. А желающие могут обсудить статью в Интернете на форуме. Там же можно задать вопросы и подсказать, на каких вопросах лучше остановиться подробнее.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Законотворчество >> Листая Жилищный кодекс (об ТСЖ)