Skip to content

На главную >> Строительство >> Договоримся о договоре?
Договоримся о договоре?
Разместил(а) Редакция
Строительство
20.09.10 19:22

dogovorВ августе на официальном портале Красноярского края был выложен типовой вариант договора участия в долевом строительстве, разработанный контролирующими организациями края. Чтобы получить общественную оценку документа, на том же сайте провели опрос: нужен типовой договор или нет? Разработка была оценена неоднозначно. Одни ее одобряют, другие настроены скептически. Но в любом случае для Красноярского края это новаторское решение. И уже поэтому оно достойно внимания.

Чтобы знали

Долевое строительство все еще остается клубком противоречий, страстей и противостояния финансовых интересов строителей и дольщиков. Безусловно, по сравнению с тем, что было лет ...надцать назад, сделан огромный шаг вперед. Компании и люди стали грамотнее, появился опыт, сформировалось законодательство, возникли многочисленные прецеденты юридического урегулирования спорных вопросов. Соответственно, фактов чистого мошенничества с обеих сторон стало гораздо меньше. Но проблемы не исчезли. Скорее, перешли в иную плоскость.

По словам начальника отдела краевой службы строительного надзора и жилищного контроля Елены Хамардюк, споры между дольщиком и застройщиком возникают, как правило, на стадии сдачи построенного жилья. И связаны, прежде всего, с качеством объекта или соблюдением договорных пунктов, по которым одной из сторон приходится нести издержки. Именно они и стали поводом для разработки «Формы примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома» (так официально называется документ).

– Когда гражданин заключает договор и затем регистрирует его в регпалате, он уверен, что все положения договора соответствуют требованиям законодательства. Однако регпалата смотрит только на соответствие документа Закону о госрегистрации (ФЗ-122). А вот соответствие его законам о защите прав потребителей или о долевом строительстве она проверять не обязана. В итоге может возникнуть спорная ситуация. Скажем, в договоре прописано, что гражданин должен вступить в ТСЖ (аффилированная фирма застройщика, которую навязывают инвестору), хотя он сам имеет право выбирать форму управления своим домом. Или указывается, что жильцы должны оплачивать коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию. При этом реально человек может получить жилье и через полгода. Получается, что он обязан заплатить за период, когда на самом деле жильем не пользовался. Все это следствие того, что в основной массе люди не знают своих прав. В итоге они сдаются и идут на поводу у строителей, и лишь самые продвинутые обращаются в суд. Типовой договор как раз и разрабатывался, чтобы не возникали подобные конфликты, – поясняет Елена Хамардюк.

Инициатором разработки документа стал стройнадзор. Помимо него в работе участвовали Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии и Роспотребнадзор. Несмотря на то, что обнародована примерная форма договора только сейчас, готовить ее начали (и закончили) еще в 2009 году. На тот период в других регионах России аналогов не было. – Нашу разработку мы направили в Минрегионразвития РФ в прошлом году, чтобы ее рассмотрели уже на законодательном уровне. Инициативу одобрили, но пока посчитали несколько преждевременной, поскольку практика создания типовых договоров только начала складываться. На данном этапе Минрегионразвития планирует обобщить опыт, – рассказывает эксперт.

Разработка носит рекомендательный характер. Обязать строительные компании заключать договор именно по такой форме стройнадзор не может, как и не может быть принята разработка в качестве регионального закона или внесена поправкой в действующий краевой закон о мерах господдержки участников долевого строительства.

Вы предложите – мы подумаем

Союз строителей Красноярского края знаком с документом еще со стадии разработки, и у организации уже сложилось определенное мнение по его поводу.

– В отношении типового договора позиция строителей и выражающего их мнение Союза следующая, – рассказывает помощник президента Союза строителей края Андрей Тихонов. – У каждого застройщика сложилась своя практика оформления договоров, и, в принципе, можно было бы создать типовой договор, отражающий интересы строительных компаний.

По словам Андрея Тихонова, Союз строителей предложил стройнадзору целый ряд поправок к проекту, однако чиновники учли «маленькую тележку», а «вагон» замечаний оставили без внимания:

– Стройнадзор разработал форму, отражающую интересы даже не столько населения, а его самого как проверяющего органа. Еще один важный, с точки зрения застройщиков, момент – неспособность документа защитить дольщиков от мошенников. По мнению Андрея Тихонова, недобросовестному застройщику не важно, в какой форме будет составлен договор. Он найдет способ получить доход и уйти от ответственности.

Однако надо заметить, что, несмотря на массовую правовую неграмотность населения, некоторые инвесторы довольно умело «копают» под строительные компании. И происходит это, по словам экспертов, сплошь и рядом. Простой пример: человек взял ипотеку в банке. Купил квартиру в 2007 году, на пике стоимости. И вдруг рыночная цена на жилье падает. Что же делает покупатель? Нанимает адвоката и любыми способами пытается избавиться от квартиры и вернуть деньги. Реагируют на таких «дельцов» строители по-разному. Одни считают, что судиться себе дороже, и удовлетворяют требования инвесторов, другие борются до победного конца. Застройщики о таких случаях не распространяются, пикетировать правительство тоже не пойдут. – Стройнадзор может рекомендовать свою разработку населению и застройщикам, но если при проверке строителям будет предъявлена претензия, что они используют нетиповую форму договора, контролирующей службе будут предъявлены судебные иски. Это очень четкая позиция всех застройщиков, и она соответствует закону, – заявляет Андрей Тихонов.

Впрочем, стройнадзор вряд ли будет настаивать на заключении договоров по типовой форме. Цель разработки в том, чтобы вооружить рядового дольщика неким образцом, который можно соотносить с положениями договора, предложенного застройщиком. И если какие-то его пункты инвестора смутят, он сможет настаивать на их исключении.

Без штрафных санкций – филькина грамота

Еще не все заинтересованные стороны успели познакомиться с разработкой, а у нее уже появились критики. Первым публично выступил депутат Красноярского городского Совета юрист Александр Глисков. В своем блоге в одном из электронных СМИ он назвал предложенный вариант договора «долевой туфтой». Глисков увидел недостатки проекта в том, что он не разрешает ряд традиционно спорных моментов, например доплат и переплат за лишние или недостающие метры, и не вводит штрафные санкции для застройщиков, если они не информировали дольщика о каких-либо изменениях. Депутат упрекнул авторов и в том, что они, предлагая свой вариант, фактически выдают набор цитат из ФЗ-214, представляя их как нечто принципиально новое.

Стройнадзор парировал последний упрек тем, что положения типовой формы приведены в соответствие с законодательством, чтобы застройщик «не передергивал». У потребителя, по мнению экспертов, должно быть ясное представление, что обязан делать застройщик, а что – дольщик.

Конечно, мнение Александра Глискова само по себе любопытно, поскольку отражает точку зрения не дяди с улицы, а профессионального юриста. Но если учесть, что договор носит рекомендательный характер, то надо признать критику неуместной. Того, что требует господин Глисков, в Законе о долевом строительстве просто нет. Рекомендовать потенциальному дольщику выдвигать подобные требования бесперспективно.

И все же такая разработка, по мнению Александра Глискова, была нужна: «Учитывая безграмотность наших инвесторов, стоит их вооружить типовым договором. Но только таким, который в полной мере защищает их права. Иначе вся эта затея лишена смысла».

Голосование на портале администрации Красноярского края (www.krskstate.ru) будет продолжаться до конца сентября. По его итогам краевое правительство может либо рекомендовать типовую форму договора населению и строителям, либо отказаться от подобных рекомендаций.

Впрочем, если проект не получит положительной оценки общественности, стройнадзор от него все же не откажется: его продолжат рекомендовать гражданам «в просветительских целях». Ну а пока из более чем 160 проголосовавших 82,21% считают, что типовой договор необходим, поскольку поможет снизить существующие риски участия в долевом строительстве.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими: