Спрос на коммерческую недвижимость разного класса будет существовать до тех пор, пока существует бизнес. Однако в Красноярске в последние годы сложилась парадоксальная ситуация. В крупных торговых центрах пустуют огромные площади (а иногда и сами эти центры целиком), а красноярские предприниматели жалуются на отсутствие свободных площадей. Необъяснимо, но факт.

С десяток примеров, иллюстрирующих эту ситуацию, навскидку приведет любой красноярец. Пустующие почти год «ангары» бывшей сети «Алпи». Около двух лет закрытые железным занавесом отведенные под супермаркет площади «Торгового квартала на Свободном». Навеки потухшие «Огни». Пустынная «Евразия»... Да и в отделах торговых комплексов более старшего поколения в последнее время безлюдно.

При этом строительство новых торгово-развлекательных центров – того же назначения и в тех же районах – продолжается. Строго напротив «Огней» – только не в яме, а на горке, но добираться и парковаться одинаково неудобно – недавно вырос торговый комплекс «На Стрелке». У театра оперы и балета появилось сооружение, которое в итоге решили демонтировать, еще не достроив. Ну а на Взлетке и в Северном торговые центры и вовсе растут как грибы.

Что это – работа с прицелом на будущее или недальновидность? Реально ли владельцам коммерческой недвижимости найти арендаторов в условиях кризиса? Попробуем разобраться.

Доход без хлопот

Идущее вразрез с элементарным здравым смыслом количество объектов коммерческой недвижимости, зачастую возводимых по совершенно абсурдным проектам, Михаил Меркулов, директор Красноярского архитектурного фонда, в интервью нашему изданию объясняет тем, что в последние годы красноярские архитекторы и строители работают, следуя не градостроительным планам (морально давно устаревшим), а пожеланиям отдельных заказчиков.

Есть, в свою очередь, объяснение и числу подобных заказов, и тому, что город таких «клиентов» поддерживает (не без разрешения же они строят!). Дело в том, что сдача площадей в аренду – бизнес, который способен принести гарантированный доход при практически нулевых текущих затратах. Если взять ситуацию по Красноярску, то, по ряду оценок, в городе пустует по меньшей мере 20% всех коммерческих площадей, прежде сдаваемых в аренду (торговых, офисных, складских), а арендная плата, в зависимости от назначения, расположения и качества помещения, снизилась за последние два года в среднем на 30-50%.

Однако владельцы офисных и торговых центров не мечутся панически в поисках клиентов. Ведь, по другим оценкам, уровень безубыточности этого вида бизнеса достигается уже тогда, когда сдаваемые в аренду площади заполнены всего на 10 (!) процентов. Не удивительно поэтому, что даже в 2009-м, кризисном, году инвестиции в коммерческую недвижимость составили в России 2,82 млрд. долларов, а прогнозируемый объем на 2010 год – 3,5 млрд. Более того, по данным ИА «INFOLine», в 2009 году в российских регионах было введено в эксплуатацию примерно в 1,5 раза больше площадей в торговых центрах, чем в благополучном 2007-м. Всего они составили 30% от объема введенной в эксплуатацию нежилой недвижимости. И теперь в большинстве крупных городов России на каждую тысячу жителей приходится в среднем 500 кв. м торговых площадей.

Выгоды арендодательского дела раскусило и государство. В 2009 году федеральный бюджет получил от сдачи в аренду госимущества 2,4 млрд. рублей – чуть меньше, чем в 2008-м. За первое полугодие 2010-го (январь-июнь), согласно официальному городскому сайту admkrsk.ru, Красноярский департамент муниципального имущества и земельных отношений собрал более 1 млрд. рублей, причем большую часть этой суммы составили именно арендные платежи. Всего же до конца года планируются поступления в размере 1 млрд. 800 млн. рублей. И это притом что стоимость аренды в муниципальном объекте недвижимости составляет от 80 до 100 рублей за квадратный метр (то есть в 2,5-15 (!) раз меньше, чем у «частников»). В общем, со всех сторон бизнес хорош. Разве что клиентов у него нет.

Мир – дворцам, война – ларькам

Однако лишь на первый взгляд предложение на рынке аренды существенно превышает спрос. Реальная ситуация такова, что потенциальных арендаторов хватило бы на все пустующие площади, и арендодатели (если верить приведенной выше статистике) получили бы прямо-таки небывалые сверхприбыли. Но что-то не встретиться им никак.

В последние годы в нашей стране ведется активная борьба со «стихийной торговлей». Проще говоря, с ларьками и базарами. Один за другим выходят законы, запрещающие торговлю на открытых рынках, в павильончиках, расположенных на автобусных остановках, вблизи учебных заведений и жилых домов. Из бюджета выделяются средства на снос и перенос малых торговых точек, на строительство крытых рынков. А что взамен?

Взамен порой – полнейший абсурд. Наверняка многие красноярцы помнят настоящую войну, которая разгорелась вокруг рынка на ГорДК. Много лет он работал на удобной для людей территории неподалеку от автобусной остановки. После долгого противостояния владельцев рынка и администрации Октябрьского района был перенесен на другую площадку – крайне неудобную, на месте осушенного для строительства метро озера в Северо-Западном районе. Многие из бывших постоянных покупателей рынка, кстати, до сих пор не представляют, где он находится. А на старом месте, по словам чиновников, теперь будет построен «социально значимый объект». Который, как вскоре выяснилось, не что иное, как очередной торговый центр.

Первое, что приходит в голову: так вот же оно, комплексное решение проблем и арендодателей, и арендаторов. Мы за цивилизованную торговлю? Так давайте разместим торговцев в пустующих гипермаркетах. Мы за поддержку малого бизнеса? Вот вам и поддержка: ведь малый бизнес в России – это на 70% торговые фирмы. Арендодатели сокрушаются по поводу пустых площадей? Вот и клиенты! Может быть, не слишком состоятельные, но ведь главное правило торговли гласит: лучше продать дешевле, чем не продать вовсе. И город мог бы обеим сторонам посодействовать. Разве не так?

Похоже, что нет. Как признался «Строителю» администратор одного торгового центра, пожелавший остаться неизвестным, «лучше мы потеряем в деньгах, чем превратим наш центр в базар». Это значит – на площади престижного комплекса продавцам недорогих товаров вход закрыт. Есть, правда, в нашем городе торговые площади, которые простаивают вовсе, и там уж «простецкое» соседство никого не должно смутить. Но, видно, и их владельцам держать марку оказывается важнее, чем зарабатывать деньги.

А город в решении этого вопроса, видимо, не посредник. Более того, теперь он и сам неплохо заработает на аренде. 2 сентября 2010 года в Красноярске состоялся первый аукцион на право аренды муниципальной недвижимости – отныне, согласно ФЗ-135 «О защите конкуренции», муниципальные помещения подлежат сдаче внаем только через торги. Цель – сделать процедуру прозрачной.

– Принятие этого закона было необходимо, – говорит Иван Илларионов, хозяин магазина детской одежды. – Только вот запоздал он лет на пять. Те, кто арендует муниципалку давно, в аукционе участвовать не обязаны, значит, все останется при них. А для остальных практически нет разницы, городская это аренда или коммерческая. У частников можно найти площади по 200-250 рублей за квадрат. А стартовая цена на муниципальном аукционе – 100. Так сотня рублей – для торгов шаг небольшой. Вот до кризиса бы его принять, когда коммерсанты цену вдесятеро по сравнению с городом задирали.

Увы, своевременность и согласованность в нашей стране – это, видимо, столь же вечная, сколь и несбыточная мечта. А пока каждый занят своим делом: инвесторы вкладывают, архитекторы проектируют, строители строят, арендодатели неплохо живут без клиентов, арендаторы снимают не то и не там, а государство издает законы без учета пространства и времени. И все это абсолютно независимо друг от друга.

Свобода...