Skip to content

На главную >> Строительство >> Долевое строительство за рубежом
Долевое строительство за рубежом
Разместил(а) Редакция
Строительство
08.04.09 01:00

Считается, что долевое строительство придумано в России, когда строители на этапе «котлована» (а то и раньше) привлекают деньги частных лиц, желающих приобрести новую квартиру и при этом существенно сэкономить. На самом деле долевое строительство появилось в Южной Америке и совсем по другим причинам.

Южная Америка: метр в обмен на зарплату

В 1982 году Аргентина потерпела сокрушительное поражение от англичан в Фолклендской войне, разорившей экономику страны и приведшей к падению военной хунты. Президентом стал Рауль Альфонсин. Замена обесцененного песо на новую денежную единицу аустраль к стабилизации экономики не привела. За семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций – в последний раз его деноминировали 1 ноября 1990 года в 500 тысяч раз! В таких условиях банки просто не выдавали кредиты. Валютные кредиты были запрещены законом.

И что же было делать аргентинским строителям, да и самим аргентинцам, которым ипотечные кредиты банки по тем же причинам не давали, а накопить деньги и купить жилье невозможно, так как аустрали было бессмысленно копить.

Поэтому в 1985 году Альфонсин и выдвинул лозунг «Строительство по справедливости». Суть его заключалась в том, что люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в финансировании будущих домов. Получив свою трехдневную зарплату (месячную и даже недельную при такой инфляции не выдавали), аргентинец, пока деньги не подешевели, спешил внести взнос, который подтверждался покупкой акции. Стоимость акции выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Как только набиралось достаточное количество акций, они обменивались на построенное жилье. Дело в том, что многие компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами.

Однако покупателей на это жилье не было – крупные домовладельцы разорились из-за того, что жильцы перестали платить квартплату, а до Альфонсина дома поквартирно не продавались. Дома эти хотя и пустовали, но охранялись и поддерживались в нормальном состоянии. Строительные компании таким образом получили оборотные средства на завершение долгостроев и смогли сбросить с баланса давно построенные объекты, которые, не продаваясь, тем не менее, требовали денег на содержание.

За годы правления Альфонсина количество собственников жилья возросло от 2 до 21% населения. В настоящее время в Аргентине акционерные общества по типу «строительство по справедливости» практически отсутствуют.

Передовой опыт Аргентины не остался незамеченным у ее соседей. В Чили «construcci?n de la equidad» появилось после ухода Пиночета в начале 90-х годов. В отличие от аргентинцев, дольщики объединялись в основном для того, чтобы построить доходный дом и получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. Однако теперь чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

Если в Аргентине над долевым строительством строго надзирало государство, то в Чили это стало делом частной инициативы. В результате некоторые компании не смогли выполнить обязательства перед дольщиками и объявили себя банкротами. Тяжесть достройки легла на страховые компании, а в ряде случаев и на перестраховочные, так как не все страховые фирмы смогли потянуть одновременное банкротство нескольких своих клиентов. Однако, несмотря на все эти перипетии, чилийские дольщики обманутыми не остались.

Обманутые дольщики появились в Сальвадоре в 90-х годах, когда в стране наступил мир после долгой гражданской войны. Из разрушенных и обнищавших деревень народ хлынул в города, а ловкие дельцы предлагали людям, вложив остатки денег, получить в скором времени новое городское жилье. Вакханалия продолжалась с 1992 по 1996 год, когда правительство запретило эту деятельность.

Британия: «русскую схему» придумали здесь

Английские строительные компании обратились к «строительству по справедливости» в конце прошлого века, желая гарантировать сбыт возводимых объектов. Главных отличий два. Инвестирование привлекалось на возведение недвижимости не столько в Великобритании, сколько в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, Кувейте, Египте, Катаре. И, во-вторых, это было по-настоящему элитное жилье или офисы класса ААА+.

Именно англичан можно считать изобретателями «российской» схемы.

Созданные девелоперские компании начали продавать «воздушные замки», то есть непостроенные объекты. Сначала это вызывало недоверие, но многолетняя безупречная репутация солидных британских девелоперов сделала свое дело, и богатые покупатели отхватывали «воздух» метр за метром, зная, что все равно продадут готовый объект по будущей более высокой цене. Ведь строительный бум в странах Арабского Востока совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находятся в прямой зависимости от цен на нефть. Арабам необходимо было срочно пристроить шальные нефтяные деньги.

Кстати, наиболее известным объектом, где апартаменты продаются задолго до ввода в эксплуатацию, можно назвать самое высокое здание в мире Бурдж Дубай (Burj Dubai), которое возводит британская компания Sherwoods. Несмотря на то, что окончание строительства планируется на 2010 год, еще в начале 2008 года «бурдждубайский метр» продавали от 28,5 до 40 тыс. долларов.

Однако в тот момент, когда цены на нефть пошли вниз и увлекли за собой в падение цены на недвижимость, эти «игроки» (то есть арабские дольщики), продают квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за воздушные. (Понятие «воздушный метр» в английском языке созвучно с «квадратным метром»: «air foot» – воздушный фут и «square foot» – квадратный фут). Тогда за бурным ростом неизбежно последует откат. А покупатель останется в проигрыше даже при сохранении цен на рынке. Из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Кроме того, повсеместно разница между построенным и непостроенным метром становится все меньше, и непостроенная единица площади уже обогнала такую же единицу на вторичном рынке. Это приводит к сокращению числа покупателей воздуха за счет перехода их в категорию покупателей вторичной недвижимости.


Так или иначе, схожие схемы долевого строительства за рубежом не приводили к появлению масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России. Судя по всему, юридически дольщики надежно защищены. Исключение составлял лишь Сальвадор, и то в течение всего четырех лет. И в Сальвадоре, и у нас долевое строительство возникло не от избытка денег, а от их острого недостатка. В других странах долевое строительство возникает там, где есть приток шальных денег, либо там, где эти деньги необходимо срочно спасти от инфляции. Впрочем, и отсутствие денег, и их избыток ни о чем хорошем не говорит: в обоих случаях экономика этих стран оставляет желать лучшего. Так что долевое строительство играет некую переходную роль и вряд ли может служить основой строительной отрасли в развитой стране.

Схожие с российским «долевым» финансово-строительные механизмы впервые появились в 80-х годах прошлого века в южноамериканских странах, когда там бушевала гиперинфляция и надо было срочно куда-то вкладывать деньги. В этих странах такой тип инвестирования носил название «строительство по справедливости», но появления обманутых дольщиков он не вызвал, а к концу ХХ века исчерпал себя.

В Южной Америке — «construccion de la equidad», английский термин — «equity construction» – «строительство по справедливости».

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Строительство >> Долевое строительство за рубежом