Последний год принес кардинальные перемены на рынок жилищного строительства. Одна из главных – изменение отношения к качеству строительства, обогащение этого термина новым смыслом.

Потребительское качество — категория рыночная

Предложим читателю вспомнить прошедшие десять лет и представить последующие десять. Речь идет жилищном строительстве и качестве нового жилья. Оговоримся: мы имеем в виду такой аспект качества, который называется потребительским качеством. Если взять его главным критерием, то эти двадцать лет можно разделить на три этапа — рынок продавца, кризисный, рынок покупателя.

На первом, завершившемся полтора-два года назад, этапе учет строительной продукции шел исключительно в квадратных метрах. Вопрос о качестве представлялся специалистам достаточно простым. «Качественно» означало «в полном соответствии с нормативными требованиями». Все требования изложены в СНиПах, ГОСТах и СанПиНах. Достаточно их выполнять, и качество гарантировано. Качественное строительство обеспечивала любая добросовестно работающая и имеющая необходимый штат специалистов компания.

Проблемы потребительского качества мало кого интересовали. Потребительское качество — это соответствие требованиям рынка. Инвестиционный бум на разогретом нацпроектом «Доступное жилье» рынке недвижимости делал вопрос чисто академическим. Застройщики зачастую отказывали покупателям, приносившим в офисы сумки с деньгами, — новостройки раскупались мгновенно, как только застройщик получал право продавать. Действовал принцип: «Бери, что есть, потом и этого не будет». Жилье строилось почти без учета структуры спроса. Ее и невозможно было учесть: как изучить, если раскупается все? Рынок недвижимости был рынком продавца. Продавцы справедливо считали, что покупатель, так или иначе, найдется.

Все в мире меняется. Меняются и представления о качестве. В книге «Качество в строительстве: пренебрежение или преобладание?», вышедшей полтора года назад, мы говорили о появлении в строительстве первых признаков рынка потребителя. Теперь наступил второй — переходный — этап на пути к качеству. Рыночная экономика передает ответственность от государственных структур непосредственно к участникам рынка – потребителю (клиенту, заказчику) и исполнителю (предприятиям строительного бизнеса). Целью бизнеса становится максимальное удовлетворение заказчика по удобной цене. Однако покупатель по-прежнему ждет дальнейшего ее снижения. Во многом ожидание это обманчивое.

Представление о потребительском качестве уже появилось, но оно все еще мало связано со вкусами покупателя. Главным критерием потребительского качества пока является надежность застройщика, а не потребительские характеристики жилья, не их соответствие заявляемому классу и потребностям покупателя. Больше всего потребитель боится долгостроя, замороженных строек. Сегодня качественное жилье — то, которое будет построено в оговоренный срок. Пока это действительно так.

Но рынок развивается и расставляет все на места. Уже сегодня ясно, какие застройщики надежные, а какие — нет. Через пару-тройку лет проблемные компании либо окрепнут, либо окончательно покинут рынок, и надежность застройщика перестанет быть критерием качества. Настанет время настоящего рынка покупателя и потребительского качества во всей полноте понимания этого термина. Это — третий этап.

Развитие – условие выживания

Продавцы уже не могут рассчитывать на то, что покупатели выстроятся в очередь у дверей их контор, чтобы приобрести хоть что-нибудь. И это необратимо. Те, кто выжидает возращения рынка в предкризисное состояние, ошибаются и теряют время.

Главной приметой новейшего времени стало появление на строительном рынке потребителя. Оптовик-инвестор, готовый брать все подряд, с рынка ушел. При сложившемся уровне цен предложение превышает спрос. На монополизированный строительный рынок пришла конкуренция.

Покупатель внимательно рассматривает товар. Теперь уже не только производитель и государство, но и потребитель через формирование требований и последующую оценку их исполнения создает товар, который называется качественным.

Одной из важнейших составляющих потребительского качества является цена. Совершенству нет предела, но за него надо платить и исходить из соотношения цена/качество. И всегда надо помнить, что существует «потолок» цены, нельзя бесконечно поднимать цену в обмен на комфорт.

Кризис заставляет искать новые эффективные формы работы и эффективные технологии, активизирует творческий поиск. Происходит запуск инновационных процессов, обеспечивающих модернизационно-прорывной характер развития. Появляется стимул для архитектурного и градостроительного развития. Понятие «потребительское качество жилья» включает в себя архитектурный проект, инженерные системы, оборудование дворов, наличие транспортной, социальной, торговой инфраструктуры. При равном качестве строительства эти факторы способны привести к серьезному различию в потребительском качестве.

Надо сказать, что не все застройщики забывали о качестве жизни в построенных ими домах. Даже в стесненных условиях центра, на тесных участках, появлялись уютные дворики. Это обходилось недешево, ведь под дворики приходилось расселять жителей ветхого жилья. Такие компании, как «СитэкСтрой», «СибЛидер», «Енисейлесстрой», и ряд других на этом не экономили. И сейчас, при достаточно высокой цене квартир в построенных ими домах, не испытывают больших проблем с продажами – жилье покупают те, кто способен и согласен платить за подлинный, а не декларируемый комфорт.

Но есть и другие примеры. Приезжайте и посмотрите на двор у новостройки по пр. Мира, 52а. Высотный дом на крошечном участке. Мало того, застройщик не счел нужным снести стоящее почти впритык к дому ветхое строение. Дворик дома представляет собой залитую асфальтом автостоянку, даже без пешеходного тротуара. И где-то в стороне, за ветхим домом, — детская площадка в несколько квадратных метров. Квартиры в этом доме были распроданы еще во время инвестиционного бума. Сегодня такое строительство перспектив не имеет.

Настало время выходить на качественно новый уровень — технологический, социальный, удожественно-эстетический. На рынок пришли новые правила, основанные на потребительском качестве. Градостроительные вопросы, проблемы качества, технологического развития начали волновать застройщиков. И это уже необратимо.

Классификация и типология жилья

С появлением на рынке покупателя как полноправного участника процесса обеспечения качества выяснилось, что покупатель неоднороден. И разные категории предъявляют различные требования. Государство, приобретающее жилье для социальных программ, частный покупатель готового жилья, инвестор, вкладывающий деньги в строительство, имеют разное представление о потребительском качестве.

Качество нельзя рассматривать отдельно от вида и класса объекта. Не факт, что элементы комфорта, предназначенные для квартиры площадью 300 кв. м, повысят качество обычной «двушки». Скорее всего, в ней станет вообще невозможно жить. Оценка качества как рыночной категории позволяет утверждать, что в разных ценовых категориях к качественному товару предъявляются разные требования.

Раньше при обсуждении темы строительства жилья крайне редко звучала тема структуры рынка. Еще меньше внимания уделялось условиям пользования жильем. Фактически до сих пор градации отсутствуют. Хотя это один из важнейших вопросов.

Рынок потребителя предполагает наличие классификации жилья по типологии и категориям. Нужно знать, каковы потребности в жилье разных типов. Причем знать не вообще, а конкретно по муниципальным районам и микрорайонам. Нужно проводить необходимые социально-градостроительные исследования и определять, где, кому, какие типы жилья нужны.

Академик РААСН, член центрального правления Союза архитекторов России А. Каримов в декабре 2005 года предложил выделить семь категорий жилья (www.i-stroy.ru):
— социальное жилье для малообеспеченных слоев населения;
— жилье для молодежи с учетом постепенного повышения комфортности проживания;
— доходные жилые дома для формирования маневренного жилищного фонда, жилые дома для престарелых и инвалидов с расширенным составом обслуживающих помещений;
— специальный жилищный фонд для маргинальных слоев населения;
— элитные кварталы многоэтажной застройки с необходимым набором обслуживающих объектов (подземные гаражи, гостевые стоянки, спортивные площадки и т. п.);
— таун-хаузы, блокированные дома;
— коттеджные городки.

Четкие критерии отнесения жилья к тому или иному типу жилья прописать невозможно, да и не нужно. Это требуется только для эконом-класса. Такое жилье должно строиться при государственной поддержке, и государство обязано выставить общие для всех критерии, по которым эта поддержка оказывается. Все остальное определяет рынок. Наверное, можно условно задать типы жилья и определить границы ценовых категорий, а отнесение к ним той или иной квартиры будет зависеть от того, готов ли покупатель оплачивать ее в этих границах.

Следует отметить, что качество – не показатель роскоши. Может быть качественным эконом-класс и некачественным — элитный. Жилье эконом-класса не значит некачественное, просто оно отвечает требованиям данного класса – и в плане нормативов, и в части требований рынка. И государство, строящее дома по социальным программам, и частный покупатель, интересующийся этим классом, главным критерием видят минимальную цену. Соответственно, это квартиры небольшой площади, расположенные в районах с невысокой стоимостью земли, с отделкой, выполненной из недорогих материалов. Квартиры должны быть недорогими и в эксплуатации.

В этой категории некачественными являются квартиры большой площади с шикарной отделкой: они не соответствуют требованиям рынка по критерию цены. Здесь уместно вспомнить госпрограммы по выкупу уже построенного жилья для социальных нужд. Эти квартиры строились для других целей и рассчитывались на другую ценовую категорию. Теперь застройщиков призывают продавать их по социальным ценам. Но для этой категории они некачественные — как с точки зрения не желающего продавать их по дешевке застройщика, так и по мнению покупателя-государства, недовольного несоответствием жилья социальным нормам по площади.

Хотя такое жилье стоит недорого, оно должно соответствовать требованиям к качеству самого строительства, к размерам, к насыщенности удобствами. Строители доказали: социальное жилье тоже может быть качественным, и в нем могут применяться современные отделочные материалы и т.д. В районах экономзастройки обязательно наличие благоустроенного двора, прилегающей социально-торговой инфраструктуры. Естественно, не дорогих бутиков — они снизят качество жилья эконом-класса, создавая негативный психологический фон, а магазинов, доступных небогатому населению. В таких домах больше, чем в жилье других типов, людей с ограниченными физическими возможностями, и необходима учитывающая этот факт инфраструктура.

Опыт качественного строительства жилья эконом-класса в России уже есть. К примеру, в Санкт-Петербурге методом комплексного освоения территорий строится социальный квартал № 58 (www.stroygorhoz.ru). Комплекс возводится по монолитнокирпичной технологии. Помимо жилых домов, он включает в себя две школы и два детских сада.

Похожий пример есть в Татарстане (www.archvestnik.ru). На конференции «Опыт и перспективы формирования жилой страны в российских городах», прошедшей в марте в Москве, руководитель частной творческой мастерской из Казани Виктор Токарев показал образцы авторских многоквартирных построек. Они впечатляют по уровню архитектурного мастерства в целом, а по качеству оформления внутридворовых пространств – в особенности. Объявленная докладчиком себестоимость одного из этих «восточных дворцов» сначала вызвала у собравшихся недоумение, а затем аплодисменты – настолько она оказалась низкой.

Аналогичные проекты существуют и в Красноярске. В следующем номере — о том, как красноярские застройщики классифицируют возводимые ими дома, экстравагантные критерии и внутренние стандарты.

О качестве в жилищном строительстве не только много уже написано и сказано, но еще больше предстоит прочитать и услышать. Полтора года назад в серии «Библиотека газеты «Строитель» была издана брошюра «Качество в строительстве: пренебрежение или преобладание?». Одни строители утверждали: «Качество – это соответствие нормативам и стандартам», другие убеждали: «Качество – категория экономическая». Нередко при подготовке брошюры мы слышали, что никакого качества в строительстве нет. Говорили это специалисты, хотя добавляли: «Это не для печати». Один из ответов запомнился особенно: «Для строительства сегодня качество не нужно. Нужны связи, деньги и много таджиков». Конечно, это преувеличение. Фирмы, дорожащие своей репутацией, были и будут.