Skip to content

На главную >> Проектирование >> На ошибках – мучимся
На ошибках – мучимся
Разместил(а) Редакция
Проектирование
13.04.10 08:23

shadrinВ ажиотаже спешки и угодничества в исполнении задач, поставленных приоритетными нацпроектами и программами Правительства по решению жилищной проблемы в России, чиновничий аппарат всех уровней «забывает» или, по сложившейся инерции, игнорирует градостроительный подход как главный и определяющий фактор, как инструмент развития территорий и выбора площадок для перспективного жилищного строительства.

В результате жилмассивы малоэтажной застройки возникают хаотично, по инициативе частных инвесторов, на случайных территориях, без достаточного градостроительного анализа и обоснования целесообразности их размещения.

При отсутствии в крае внятной стратегии развития малоэтажного строительства, которая бы отвечала целям и задачам приоритетных нацпроектов, усугубляется организационный хаос и неразбериха в определении тактики обеспечения населения доступным и комфортным жильем.

Местные органы самоуправления, озадаченные правительством края в организации развития малоэтажного строительства, в спешке, выбрав площадки и начав строительство домов на инженерно неблагоустроенных территориях, зачастую не знают, как найти покупателей на эти дома и какие существуют механизмы, способствующие на льготных условиях приобретению жилья малообеспеченной категории населения, наиболее остро нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Инвесторы, решившиеся вложить свои средства в развитие малоэтажного строительства, озабочены проблемой, в первую очередь, как получить прибыль, не утруждая себя изучением вопросов удешевления строительства, ограничивая свои задачи внедрением скоростных технологий возведения жилых домов.

А ведь удешевление строительства должно начинаться на стадии решения градостроительных проблем, выбора площадок малоэтажного строительства, наиболее удобных и дешевых для освоения по инженерно-геологическим условиям грунтов, транспортной и инженерной инфраструктурам, межселенным связям, экологическим характеристикам.

Игнорирование градостроительных обоснований и инженерно-геологического обследования грунтовых условий выбираемых площадок, как правило, приводит к резкому удорожанию строительства и недоступным ценам.

novalendНа примере пилотного жилмассива малоэтажного строительства «Новалэнд» проявился в полной мере весь негатив игнорирования основополагающих градостроительных принципов выбора площадки и организации строительства. По злой иронии судьбы, жилмассив оказался в составе нового генерального плана п. Солонцы, наспех выполненного частной проектной фирмой, крупной градостроительной ошибкой которого является прогноз территориального развития поселка по двум сторонам федеральной трассы М-53. Генпланом Солонцы изначально были заложены неразрешимые и дорогостоящие проблемы организации пешеходных и транспортных взаимосвязей территорий, рассеченных федеральной трассой. В итоге три года не решается вопрос, как обеспечить подъезд к жилмассиву «Новалэнд», не нарушая правил эксплуатации федеральной трассы.

К очередной градостроительной ошибке относится отвод площадки и строительство гипермаркета «Алпи» в пойме реки Качи, вопреки здравому смыслу, экологии и водоохранению. Сегодня территория этого объекта оказалась препятствием для организации развязки заезда на территорию «Новалэнда».

Площадка «Новалэнд» была взята в аренду ИК «Исток» без проведения инженерно-геологических изысканий (традиционно для подавляющего большинства выбираемых площадок под перспективное строительство). Изыскания, проведенные за счет средств инвестора, показали крайне неблагоприятные инженерно-геологические условия ее освоения – наличие просадочных грунтов глубиной от 3 до 18 м. В итоге невозможность организации поточного строительства на этих грунтах и резкое удорожание стоимости фундаментов, достигающее 1-1,2 млн. руб. на один дом.

Сложный рельеф местности площадки с перепадом отметок восточных и западных границ до 80 м, наличие естественного лога, рассекающего площадку на две части, глубина которого колеблется от 3 до 10 метров – факторы, удорожающие освоение территории, в том числе водоотвод, дорожную сеть и прокладку инженерных коммуникаций.

Инвестор приступил к строительству домов на неподготовленной территории по рельефу и инженерной инфраструктуре. Планировочная структура домов первой улицы вызывает недоумение непрофессиональным подходом к решению планировки квартир по габаритам и функциональным параметрам, весьма далеким от категории доступного жилья.

Справедливости ради нельзя не отметить, что инвестор после начала строительства первой улицы нашел средства и заказал проект планировки жилмассива, который в рекордно сжатые сроки был выполнен институтом ОАО «Красноярскагропроект» при участии китайской компании «Го-Гуанг». При этом параллельно с разработкой проекта планировки была разработана типология и номенклатура жилых домов и объектов соцкультбыта.

Однако после утверждения проекта инвестор, захлебнувшись в проблемах финансирования и обеспечения площадки инженерной инфраструктурой подводящих магистральных сетей и транспортной доступности, которые по закону должны решать местные органы самоуправления, продолжал возведение домов с нарушением элементарных правил и порядка организации строительства – без инженерных сетей, дорог, общеплощадочных инженерных сооружений (канализации, водообеспечения, энергоснабжения).

Несмотря на неоднократные предложения генерального проектировщика по организации освоения площадки и возведения домов, их строительство осуществляется без авторского надзора и должного контроля над реализацией проектных решений.

Большие надежды возлагались на государственную поддержку в решении проблем социально-культурного, коммунального и транспортного обеспечения жилмассива «Новалэнд». Однако Паспорт регионального инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного жилья и коммунальной, энергетической, транспортной инфраструктуры района «Новалэнд», реализуемого при государственной поддержке за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации, по которому краю выделили деньги, составленный не без участия правительственных структур Красноярского края, по своему содержанию поражает некомпетентностью исполнителей инвестиционного проекта, весьма далеких от понимания проблем и этапов освоения новой площадки строительства.

Во-первых, в заголовке паспорта отсутствует строительство социальной инфраструктуры, хотя в п. 1 паспорта обозначается цель регионального инвестиционного проекта – это «создание малоэтажного жилья нового типа в совокупности с развитием объектов социальной, коммунальной и энергетической инфраструктуры в пограничной полосе г. Красноярска и пос. Солонцы Емельяновского района Красноярского края».

В приложении № 1 паспорта финансирование первого этапа строительства «Новалэнда» предусмотрено на строительство социально-культурной и транспортной инфраструктуры. Об инженерной и коммунальной инфраструктуре не упоминается. Возникает вопрос: как строить соцкультбыт и дороги без опережающего строительства инженерных сетей?

Вызывают недоумение и размер выделяемых средств на реализацию первого этапа только за счет средств бюджета субъекта РФ (то есть края) на 2010 год в сумме 86,04 млн. рублей, которых вряд ли хватит только на проектные работы. А реализация проектов? А на реализацию проектов в 2011 году не предусматривается средств!

В итоге в инвестиционном проекте оказались нерешенными вопросы финансирования проектирования и строительства инженерной инфраструктуры самого жилмассива «Новалэнд», то есть этапа освоения территории, с которого надо начинать любое строительство. Министерство строительства и архитектуры края считает, что на финансирование инженерной инфраструктуры надо искать инвестора.

На втором-пятом этапах предусмотрено финансирование коммунальных объектов общегородского назначения – подстанции 110/10 кВ «Содружество», реконструкция канализационной насосной станции № 4 с напорно-самотечным коллектором, строительство станции обеззараживания очищенных стоков на очистных сооружениях, строительство цеха механического обезвоживания осадка на очистных сооружениях.

Возникла тупиковая ситуация, связанная с тем, что, несмотря на федеральную финансовую поддержку, не решаются проблемы: опережающего проектирования и строительства инженерной инфраструктуры поселка, организации въезда на территорию по ограничениям федеральной трассы М-53. Ставится под сомнение возможность продолжения строительства пилотного разрекламированного на всех уровнях жилмассива малоэтажной застройки «Новалэнд».

Нерешенные вопросы организации и финансирования проектных работ могут привести к срывам установленных инвестиционным проектом сроков и неосвоению выделенных Правительством РФ бюджетных ассигнований.

В заключение хотелось бы выразить сожаление по поводу того, что у краевых чиновников не нашлось времени, чтобы заинтересованно и своевременно внести поправки в инвестиционный проект и помочь в его защите А.А. Тимошенко, который в Москве в одиночку безуспешно пытался отстаивать интересы реализации проекта «Новалэнда» в Минрегионразвития.

Владимир ШАДРИН,
автор проекта планировки жилмассива «Новалэнд»,
Заслуженный архитектор РФ,
член-корреспондент РААСН

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими: