Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Мифы рынка недвижимости-2
Мифы рынка недвижимости-2
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
09.06.09 02:00

Кризис развенчивает многие устойчивые мифы и заблуждения. Любые крупные изменения на рынке — и взлеты, и падения — всегда сопровождаются мифотворчеством. Не обошлось без них и в строительстве.

Миф 4. Ипотековладельцы, потерявшие работу и не способные своевременно выплачивать проценты, успокаивают себя тем, что изымать квартиры у неплательщиков банкам невыгодно, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций.

Поэтому банки будут «договариваться», реструктуризировать долги и идти на всевозможные уступки своим клиентам олжникам.

Возможно, доля истины в этих рассужде ниях есть. Но опять посмотрим в сторону Украины. Недавно один крупный украинский дилер-автосборщик предложил банкирам свою помощь в реализации автомобилей, конфискованных банками у неплательщиков. (Тамошние эксперты прогнозируют, что в 2009-м на рынок попадет 130 тыс. залоговых авто. В России — на порядок больше.) Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны, развитая дилерская сеть, подготовленные кадры (техники, юристы), с другой — депрессия автомобильного рынка и возможность поработать с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и автодилеров.

А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими риэлторами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Создание площадки по продаже плохих долгов тому подтверждение. А за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка.

Миф 5. Государство обязано помочь своим гражданам с ипотекой.

Государственные органы власти то пытаются задобрить сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг прогибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать. Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жадность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни. Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а расплачиваться за это должны другие?

Миф 6. Современная квартира непременно должна быть просторной.

Так уж сложилось, что в последние 8-10 лет возводимое жилье, даже панельное, позиционировалось выше эконом-класса. И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев». Монолитные однокомнатные квартиры под 50 кв. м (габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно застройщикам. Невыгодна самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.

В стране до 80% ветхого и аварийного жилья где множество граждан до сих пор живут в бараках и коммуналках, в самом ближайшем будущем это старье начнет массово выходить из строя, рушиться. Ну и куда будут переселяться огромные массы людей — в квартиры по 50-80 кв. м?

На «современные» квартиры с учетом растущих цен на энергоносители денег не хватит. Только компактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который ожидается в скором времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня. Вот такое жилье и нужно давать разного рода очередникам и разорившимся ипотечникам. Разумеется, без права приватизации.

В Красноярске миф развенчан полностью. Наиболее устойчивыми оказались компании, строившие малогабаритное жилье. Объем продаж готового жилья у этих фирм сегодня позволяет вести строительство в прежних объемах и без привлечения средств дольщиков.

Миф 7. Жилье в крупном городе более защищено, престижно и перспективно.

До недавнего времени крупные города (краевые и областные центры) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и поселками имели гораздо более стабильное и объемное финансирование для содержания жилищного фонда, поддержания в удовлетворительном состоянии эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого или уже нет, или не будет в ближайшее время. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (следовательно, и оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло- и электроснабжения. Это приведет к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло.

Большинство старых советских панельных домов строилось в расчете на 50-75
лет эксплуатации. После первых 25-30 лет необходимо было сделать капремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще столько же или больше в зависимости от проектной долговечности здания. Если капремонт не сделать своевременно (а в основном так и произошло), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается. Почему? Дело в том, что капремонт — это не покраска стен, не замена обоев. Для панельного дома — это обязательное обследование швов, соединяющих панели, при необходимости их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капремонт крыши и т. д.

Даже в тех домах, где капремонт был сделан, он не был сделан полностью, во всяком случае, вскрытия швов с их последующей санацией не было нигде. Как правило, ограничиваются утеплением фасадов, сменой коммуникаций и ремонтом кровли.

А у нас в большинстве своем граждане думают, что если сделали в квартире пресловутый «евроремонт», значит, капремонт зданию как бы и не нужен, и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату.

Миф 8. Большой отложенный спрос к осени вернет активность купли-продажи квартир.

Самозаблуждение опаснее всего. Никакого отложенного спроса нет в помине. Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например, более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка. Практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которое «просели» почти вдвое.

Большой отложенный спрос был еще 2-5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю.

Миф 9. Нынешнее падение цен на недвижимость — максимальное. Осенью начнется рост цен.

Это – как заклинание, самая большая фантазия-мечта риэлторов и квартирных спекулянтов. Но мы еще не ощутили последствий кризиса: налицо только изменение условий кредитования населения, а уже какой эффект!

А вот настоящий экономический (да и политический) кризис может «просадить» конечные цены на жилье в три-четыре раза. И речь идет не только о жилье эконом-класса. Но именно на него должны прийтись основные объемы строительства. Кроме того, можно сказать, что цены не рухнут, а станут реальными. Кстати, тут стоит вспомнить одного московского деятеля, который на недавней встрече бизнесменов с президентом Медведевым ругал СМИ за то, что они своими статьями и прогнозами рушат рынок недвижимости.

…Идет настоящая информационная война. Руководители отдельных фирм, риэлторы и строительные чиновники бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут, не краснея, что их стыдно смотреть и слушать. И что характерно, во время их пламенных спичей никогда не присутствуют оппоненты, которые бы могли высказать иную точку зрения.

По материалам http://www.2000.net.ua/b/61258

{jcomments on}

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Мифы рынка недвижимости-2