Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Мифы рынка недвижимости
Мифы рынка недвижимости
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
02.06.09 01:00

Кризис развенчивает многие устойчивые мифы и заблуждения.

Чем более затяжным будет кризис, тем сильнее «просядут» цены на жилье. После кризиса 1998 года они восстанавливались в течение нескольких лет. Нынешний кризис ни с чем не сравним, и здесь даже прогнозы строить нелепо. Полностью он закончится лет через пять (первая фаза — в 2010 г.), а цены восстановятся лет через десять. Но это будут уже не те цены, что еще год назад, а прошедшие через горнило инфляции.

Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее раздуты. И если раньше не было большой дифференциации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т. к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предаварийное жилье подешевеет очень сильно.

Любые крупные изменения на рынке — и взлеты, и падения — всегда сопровождаются мифотворчеством. Не обошлось без них и в строительстве.

Миф 1. Выживут только гиганты.

Один из усердно распространяемых сегодня мифов — о неизбежном уходе с рынка большого числа малых и средних строительных компаний. Якобы, выживут только гиганты. Возможно, для Москвы это и справедливо – даже Ассоциация строителей России сообщает о возможном банкротстве примерно 70% участников строительного рынка. Причем в «пиковом» положении там оказались как мелкие, так и крупные предприятия Но эти данные слепо переносятся на Красноярск.

У нас положение иное. Нежизнеспособные фирмы, а их оказалось совсем немного, с рынка уже ушли. Оставшиеся предприятия отходят от шока кризиса и приступают к активной работе. Номинальная сверхрентабельность отрасли, из которой финансировалось множество непрямых затрат — от коррупции до развития энергетики — ушла в прошлое. Установилась обычная в мировой практике рентабельность в 7-10%. Для большинства фирм она приемлема.

Но миф о банкротстве строительных компаний живет и процветает. Мы уже писали о некорректно поданном красноярскими журналистами телеканала ОРТВ сюжете по материалам проверки краевой прокуратурой деятельности застройщиков («Что написано пером…», «Строитель», № 335 от 5.05.2009 г.).

Передача вышла в эфир 24 апреля и вызвала возмущение всего строительного сообщества. Журналисты объявили банкротами почти весь красноярский строительный комплекс, кроме трех самых крупных компаний. Однако руководители этих предприятий тоже осудили сюжет. В частности, ген. директор ООО «Монолитхолдинг» Мамед Абасов в разговоре с журналистом газеты «Строитель» заявил: «Нельзя так делать. Откуда они могут знать, кто выживет, а кто — нет? Это всего лишь их предположения. Нельзя смешивать всех, перечислять списком. Конечно, есть проблемные строительные предприятия. Все о них знают. Но в одном ряду с ними названы и уважаемые фирмы».

Прошло чуть больше месяца, и этот телеканал «отличился» снова. Журналист от имени Мамеда Абасова повторил скандальную версию от 24 апреля: «Мамед Абасов не хочет называть компании, которые, как он сам заявил, в скором времени покинут строительный рынок краевого центра. Это с десяток мелких фирм, которые строят не больше четырех — шести жилых домов. А это десятки тысяч квартир, в которые вложили свои деньги красноярцы. По словам Мамедова (так в передаче — Ред.), крепко на ногах стоят только крупные игроки».

Мамед Абасов в телесюжете ничего подобного не говорил. Он произнес только: «Я не намерен никого называть. Откройте журналы, там все видно». И дальше рассказывал исключительно о собственной фирме и своем видении ценовых перспектив жилищного рынка. Но в передаче его первые слова прозвучали как завершение фразы журналиста, и сложилось впечатление, что все сказано Абасовым.

В СМИ можно найти названия трех-четырех компаний, действительно являющихся проблемными. Очевидно, о них и говорил ген. директор «Монолитхолдинга». Но в изложении телеканала получилось, что Абасов «приговорил» почти весь краевой строительный комплекс. Ибо именно «десяток фирм, строящих 4-6 жилых домов», составляют его костяк. Примерно столько средних компаний (мелкая не может строить четыре дома) сегодня активно работают на красноярском строительном рынке. Они всегда рассчитывали на собственные силы, и не просят государственную помощь. А потому твердо стоят на ногах.

Миф 2. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.

Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят ее истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). Пока нельзя утверждать, что рынок окончательно стабилизировался. Возможно и даже весьма вероятно дальнейшее снижение цены квадратного метра. Но новый обвал вряд ли состоится. Снижение будет плавным и дифференцированным. Новая структура рынка, предполагающая значительное различие цен для разных категорий жилья, уже формируется.

Возводимое в массовом порядке жилье эконом-класса почти наверняка будет дешеветь. Строящееся же на престижных площадках жилье повышенной комфортности может даже начать расти в цене. Для этого качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс здания должны быть на очень высоком уровне.

И даже выполнение этого требования не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (примерно 20% от рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы мигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили коренное население с мест его традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.

В российской глубинке многие жители безжалостно разбирают брошенные, но достаточно капитальные дома на стройматериалы и дрова. Причем не в каких-то там деревнях, а в городах с 30-100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи... Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. А ведь дом с 10-20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость будет равна стоимости кучи строительного мусора?!

Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.

Еще как будут! Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Для примера возьмем Украину, ибо процессы в недвижимости в братской стране идут не в пример быстрее наших. Летом прошлого года утверждалось, что реальная себестоимость жилья экономкласса в Харькове — 1000 долл./кв. м. А уже в ноябре одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./кв. м. Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадет до 250 долл./кв. М?

Кстати, стоит напомнить, что 10 лет назад мэр Москвы Лужков определял стоимость метра в столице в 300 долл./кв. м. Учитывая инфляцию доллара, можно эту цену удвоить, то есть сейчас должно быть 600 долл./кв. м. Недавно госпожа Батурина (жена Лужкова, руководитель  строительной компании «ИНТЕКО») «проговорилась» и обозначила низ падения цен, назвав 1000 долл./кв. м — честной ценой жилья. С этим, наверное, надо согласиться, ибо это средняя цена, будет жилье и по 3000 и по 500-700 долл./кв. м.

Тут для застройщиков принципиальный вопрос: либо продать готовое жилье сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам,  либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!). Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.

В конечном счете, товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают риэлторы и продавцы жилья.

А реальный обвал на рынке жилья начался, когда первые квартиры, приобретенные по системе ипотечного кредитования населения и не обеспеченные своевременными платежами в банк, ушли с молотка. И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам свершившийся факт, юридический прецедент.

По материалам http://www.2000.net.ua/b/61258

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Мифы рынка недвижимости