Развитие малоэтажной застройки в Красноярске связывают с проектом Красноярской агломерации. О перспективах  индивидуального жилищного строительства мы говорим с генеральным директором государственного предприятия Красноярского края «Корпорация «Красноярск-2020» Борисом Золотаревым.

— Борис Николаевич, в чем вы видите самые общие цели и задачи политики малоэтажного строительства в концепции Красноярской агломерации?

— Зачастую допускается терминологическая путаница. Есть реализуемый правительством края проект Красноярской агломерации, и есть госпредприятие «Корпорация «Красноярск-2020». Эти понятия нередко смешивают. Это неправильно. По поручению правительства «корпорация «Красноярск-2020» разрабатывает стратегию развития агломерации. Дальше механизм проекта выстраивает правительство.

И правительство, и корпорация стараются развивать программу малоэтажного строительства. Главная цель этой политики  — сделать малоэтажное жилье доступным. Время строительства огромных особняков, которые возводились во время «расцветания» страны при цене нефти выше 100 долларов, закончилось. Сегодня они никому не нужны, и надо разрабатывать технологии — как строительные, так и управленческие, которые позволят широкому кругу людей приобретать малоэтажное жилье и содержать его.

Мы ставим задачу организовать доступное и цивилизованное строительство. Надо, чтобы у человека появилось желание зарабатывать деньги на строительство комфортного малоэтажного дома. В основном сегодня люди строят индивидуальные дома хозспособом. Покупают материалы подешевле. Строят без проекта, и потом возникают проблемы. Например, промерзания. На обогрев тратится огромное количество энергии.

Начали активно работать над проектом, который даст людям право выбора. Сегодня человеку, решившему строить дом, приходится посещать целый ряд компаний, чтобы выбрать подходящий проект и технологию. У нас нет места, где можно посмотреть образцы домов, предлагаемых несколькими фирмами, и сделать заказ. Я видел такие площадки в Германии. Они называются шоу-румами.

В районе Емельяново на участке 6 га мы планируем создать такой полигон. Красноярскими компаниями, занимающимися малоэтажным строительством, будет построено 55–57 домов, представляющих все имеющиеся в крае технологии малоэтажного строительства.

Комфортное жилье — не обязательно дорогое. Комфорт предполагает, что в доме должно быть тепло, светло и удобно. Кроме собственно дома, должен быть небольшой участок земли, доставляющий удовольствие — уютный дворик с цветами. Огромные участки тоже уходят в прошлое. Настанет время, когда налоги на землю будут повышены. Такие законы уже рассматриваются.

Надо думать не только о стоимости строительства, но и о последующем содержании дома. В России есть высококомфортные поселки с забором и охраной. Но за это приходится платить. Стоимость содержания дома доходит до 30 тыс. руб. в месяц. Сегодня у многих жителей этих поселков нет таких денег.

Оправданным оказалось деревенское строительство. Большой дом в деревне содержать намного дешевле, чем коттедж в организованном поселке. Это тоже предмет для обсуждения. Я считаю, что надо строить в деревнях и развивать их. Охранять такой дом, строить забор вокруг деревни незачем. Человек, постоянно живущий в доме, сам сумеет его сберечь.

— По нашим подсчетам, в Красноярске сейчас около 20 тыс. нераспроданных квартир в строящемся и построенном многоэтажном жилье. Не пополнит ли малоэтажное строительство этот невостребованный фонд?

— Приобретать квартиры людям мешает высокая стоимость. Квартиры строились с ориентиром на состоятельных людей. Ориентир следует менять и строить так, чтобы это было доступно большинству населения. Причем смотреть не только на то, сколько стоит построить, но и сколько стоит содержать. Я знаю поселки, которые предполагали отапливать электроэнергией. Это стоит 10-15 тыс. руб. в месяц. Это нереально, и такие дома покупать не будут даже по низкой цене.

Надо находить другие решения. Например, модульные котельные, над которыми мы работаем совместно с заводом «Красмаш». Или найти способ газификации поселков. Газовое отопление стоит около 3 тыс. руб. в месяц.

Хочется, чтобы местная власть — от поселка до края — тоже способствовала малоэтажному строительству. Власть должна построить дороги, позаботиться об электрической магистрали.

— Постоянно говорят об индивидуальном малоэтажном домостроении. Есть несколько способов такого строительства. Человек может строить сам, нанимать строителей или покупать готовое жилье в благоустроенном поселке. Есть ли путаница в этих видах строительства?

— Это совершенно разные виды. Когда частный застройщик, самостоятельно развивающий территорию, старается показать максимальный комфорт, тогда появляется охрана, благоустройство, коммуникации. Это хорошо, но дорого. И в строительстве, и в эксплуатации. Человек сталкивается с этим, когда заселяется в дом.

Если он строит дом в деревне сам, то сразу считает все затраты. И строит то, что сможет содержать. Поэтому я и считаю, что надо развивать деревни и привязывать участки к ним.

Бытует мнение, что надо ограничивать рост поселений, потому что он влечет за собой необходимость развивать социальную инфраструктуру. Но если не строить дома, социальная инфраструктура не появится. И если сход жителей решает расширить границы поселения и строить новые дома, это надо делать.

Что плохого в том, что придется строить новую школу, детский сад, поликлинику? Да, это дополнительная нагрузка на власть. Но почему этого надо бояться? Власть должна решать эти вопросы.

Руководители поселковых советов, как правило, за расширение границ поселений. Но возникает множество проблем. Прежде всего, с градостроительной документацией. К примеру, схема территориального планирования Емельяновского района утверждена решением Красноярского крайисполкома 16 июня 1976 года. 33 года назад, в совершенно иных социально-экономических условиях.

Новая схема не утверждена, поэтому дать заключение о включении в границы поселений новых участков, с учетом всех социально-экономических факторов невозможно. Как можно развивать малоэтажное строительство? Без поддержки власти здесь с места сдвинуться невозможно.

Институт «Гипрогор» совместно с нами и красноярским архитектурным сообществом плотно занимается территориальным планированием Красноярской агломерации. Нельзя развивать малоэтажное строительство там, где невозможно жить по экологическим или каким-то иным причинам.

— Главы районов говорят, что вся земля уже продана. В США и Канаде для жилищного строительства землю выкупает государство. Как будет решаться вопрос выкупа земли и перевода ее из сельхозназначения в земли ИЖС у нас?

— Прежде всего, должна быть разработана схема территориального планирования. Иначе невозможно понять, что вообще нужно.

Паевая собственность на землю действительно создала серьезную проблему. Огромное количество земли оказалось в руках физических лиц. Госдума наконец отреагировала на ситуацию, и сейчас рассматривается соответствующий закон. Земли сельхозназначения будут очень строго учитываться. Если она используется для сельхозпроизводства, строить на ней нельзя. Неиспользуемая земля будет изыматься.

Но и сейчас с владельцами паев можно договориться. Все зависит от инициативы местной власти и ее желания развивать поселения. У нас уже есть предложения от владельцев такой земли о включении ее в состав деревень. В Емельяновском районе владелец участка уже два года добивается от власти включения земли в состав Емельяново и строительства дороги. Он готов построить поселок по доступным ценам. Власть отвечает, что денег нет. И требует, чтобы дорогу, котельную и электролинию построил владелец земли. Но тогда цена жилья не будет доступной.

Владельцы земли понимают, что прежних цен на жилье уже нет. Они прямо говорят, что за землю ничего не платили и не требуют за нее компенсации. Не будут включать ее стоимость и в цену жилья. Но сделать вложения в дороги и коммуникации, не учитывая их в стоимости квадратного метра, частный бизнес не может.

— Строительные компании, желающие заниматься малоэтажным строительством, заявляют о готовности к сотрудничеству: «Дайте землю бесплатно, и мы за свой счет построим социальные объекты».

— Да, строители готовы. Но вопросы выделения земли фирмам, ее не имеющим, решаются очень тяжело. Даже когда на это не надо денег, когда предприниматель просто предлагает включить землю в состав поселения.

С момента написания заявления до получения земли для ИЖС проходит год, а то и два. Нет ответственности чиновника за соблюдение нормативных сроков. Причем нормативы устанавливают сами чиновники. На рассмотрение заявления отводится месяц. Нормативы надо пересматривать. Мешают и принятые в 1976 году документы территориального планирования. Так что успех малоэтажного строительства зависит от активности всех участников — власти, бизнеса, населения. Если выпадет любое звено, ничего не получится.

— Разговор о малоэтажном строительстве идет третий год. С тех пор как курировавший тогда национальные проекты Дмитрий Медведев убедился в провале нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». В Красноярском крае появилось только два дорогостоящих поселка, построенных московской фирмой «Инком». С доступным малоэтажным жильем ничего не получалось. Кто может стать локомотивом такой программы?

— Мы предлагаем проект комплексного строительства микрорайонов. Он относится как к городской черте, так и к загородной. Участниками должны стать правительство края, администрация муниципального образования (город, район), наша дочерняя компания, собственники земельных участков, застройщики, организации коммунального комплекса и проектные организации.

Цель — устранение отставания строительства объектов коммунальной инфраструктуры и дорог от жилищного строительства за счет заемных средств, не дожидаясь бюджетного финансирования. Мы хотим предложить более качественные площадки, реализацию единого архитектурного замысла, возможность применения современных технологий.

Землю можно заставить работать в качестве залога. Под гарантию краевого правительства можно взять кредит в банке, нанять  подрядные организации и построить на этой земле коммуникации под программы, закладываемые правительством и муниципальными администрациями. Для этого муниципалитет должен знать, что он намерен делать в ближайшие пять лет. Сегодня денег в бюджете нет, но когда-нибудь они будут. Поэтому надо думать о развитии.

Важным элементом программы является зона ответственности организаций коммунально-энергетического комплекса. Предусматривается предоставление отсрочек платежей за подключение к сетям. Плата за подключение чрезвычайно высокая. Сегодня все должны понимать, что денег нет, но стоят  на месте нельзя. Проект подготовлен, и теперь слово за властью.

— В крае есть образцы домов, построенных местными компаниями по вполне доступным ценам. Но землю для строительства поселков компании получить не смогли.

— Из опыта работы губернатором Эвенкии я вынес уважение к технологии панельного домостроения. В 2001 году деревня Суломай была уничтожена наводнением. В Красноярске на комбинате КИСК тогда внедрялась технология панельного домостроения. Дома, произведенные на КИСКе, позволили быстро восстановить поселок. Люди с удовольствием вселились в эти дома и живут там уже восемь лет. Но производство заглохло.

В 2003 году, когда ничего подобного в Красноярском крае не было, я из Московской области привез в 70 фурах 10 тыс. кв. м жилья. Его построили за два месяца. Дома очень теплые. Технология прогрессивная, но пока дороговатая. Нужны первичные вложения.

— В течение последнего года мы разговаривали с руководителями многих строительных компаний — и крупных, и небольших. Все заинтересованы в малоэтажном строительстве, но проявляют скепсис. Увеличивается ли в последнее время количество обращений руководителей строительных компаний к вам?

— Пока все стоит, идет только обсуждение. Все упирается в стоимость земли и коммуникаций. Пока не будет решен этот вопрос, ничего строиться не будет. Есть прекрасные, обеспечивающие доступную цену строительные технологии, но стоимость инфраструктуры делает жилье недоступным.

Есть три составляющие. Человек, которому это интересно, и он должен хотеть заработать на строительство своего дома. Бизнес, заинтересованный работать в этом направлении. Бизнес будет заинтересован только тогда, когда заинтересована власть. Она должна исполнять свои обязанности. Если все три составляющие будут работать вместе, все получится. Будет развиваться стройиндустрия, работать строительные компании, будет и банковское финансирование. Но инициатива должна исходить от муниципалитета. Пока муниципалитеты активности не проявляют.