Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Что продают на земельных аукционах?
Что продают на земельных аукционах?
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
26.05.09 01:00

2Введение аукционной процедуры распределения земельных участков для жилищного строительства обосновывали необходимостью избавить бизнес от произвола государства и его представителей. На практике застройщик ущемлен в правах.

Принимая участие в проводимом муниципалитетом земельном аукционе, застройщик уверен, что выставленный участок пригоден для жилой застройки. Победитель заключает договор аренды, по которому он регулярно вносит немалые платежи. На самом деле высокие платежи не гарантируют приобретения качественного товара.

Красноярская строительная компания «Готика» одной из первых приняла участие в аукционе. Она приобрела участок, на котором построен дом по ул. Базарной, 122-124. Дом был сдан досрочно («Строитель» № 314 от 19.11.2008 г.). Компания стала участвовать в других аукционах. Но первый позитивный опыт оказался единственным. Начались проблемы, связанные с пробелами в законодательстве.

В 2007 году фирма выиграла на аукционах три площадки по ул. Шевченко и одну по ул. Борисевича. Город, выставляя площадки на аукцион, по Земельному кодексу не обязан представлять заключение Роспотребнадзора о соответствии земельного участка экологическим нормам. Требуются только техусловия на подключение к сетям, кадастровый паспорт и соответствие градостроительному регламенту.

Но п. 3 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусматривает предоставление земельных участков для строительства объектов только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка требованиям СанПиН. Госэкспертиза требует заключение по экологии земельного участка с застройщика.

Фирма приобретает участок и начинает необходимые для получения разрешения на строительство операции – проектирование, экспертизу. Сразу запрашивает в Роспотребнадзоре заключение. Оно оказывается отрицательным — площадки находятся в зоне шлейфа КрасТЭЦ и заражены канцерогенами. Жить в этих местах нельзя, но площадки были вынесены на аукцион. Муниципалитет продает площадку, не отвечая ни за что, хотя при продаже она имеет, безусловно, целевое назначение — для жилищного строительства. Но согласно п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости, а также нарушать требования, установленные rодексом и другими федеральными законами.

Площадь двух участков, проданных «Готике» по ул. Шевченко, — 470 и 500 кв. м. Это пристройки к жилым 9-этажным домам. Условия строительства стесненные, но это не самое главное. В принятых 29 мая 2007 года Правилах землепользования и застройки в Красноярске указан коэффициент многоэтажной застройки не выше 0,15. Площадки на аукцион выставлялись после принятия Правил. По нормам застроить можно только 75 кв. м. Как муниципалитет, зная об этом, может формировать такие участки?

Еще одна проблема аукционных площадок – техусловия на подключение к сетям (ТУ). В соответствии с законом муниципалитет получает их перед тем, как площадка выставляется на аукцион. Участок продается с ТУ. Но ТУ могут предполагать подключение от подстанции, которая еще только проектируется и будет построена позже дома.

Естественные монополии, как правило, ТУ изменяют. Городу для аукциона выдают вариант, содержащий намного меньшие обременения, чем потом при переоформлении выставляют застройщику. Непонятно за что взимается немалый тариф за подключение и возлагается не предусмотренная выданными городу ТУ обязанность перекладки сетей. Хотя ТУ являются неотъемлемой частью договора аренды участка. Спорить с монополистом бесполезно.

Если сетевики меняют ТУ, то продавец (муниципалитет) предоставил недостоверную информацию о товаре. Имеет место введение покупателя в заблуждение. Муниципалитет, в свою очередь, ввели в заблуждение сетевики, и он должен выяснять с ними отношения в суде. У него намного больше шансов выиграть процесс у монополиста, чем у небольшой компании. Которая к тому же не может подать в суд — ТУ монополист выдавал не ей и не перед ней за них отвечает.

Но главная проблема все-таки в экологии. На момент получения отрицательного заключения Роспотребнадзора договор аренды уже заключен, и застройщик платит арендную плату. У «Готики» по трем участкам: по ул. Шевченко она составляет 14 млн. руб. в год, по ул. Борисевича — 10 млн. руб. в год. По всем площадкам за три года набирается 60-70 млн. руб. На каждый квадратный метр возводимого жилья это добавляет около 5 тыс. руб. Андрей Тихонов, зам. директора ООО ФСК «Готика»: «Наши затраты по этим площадкам по аренде, проектированию, экспертизе уже составили порядка 38 млн. руб. Мы заплатили аренду за два квартала 2008 года и прекратили арендные платежи. На этот момент стало ясно, что положительного заключения Роспотребнадзора по этим площадкам не будет».

Арендные платежи в данном случае составляли свыше 2 млн. руб. в месяц. Если посчитать арендную плату за 1 кв. м в месяц, получается около 850 руб. Это сопоставимо с арендой офисов в центре города. Но здесь такие деньги платятся не за престижное помещение, а за кусочек уличной территории на окраине. К тому же экологически опасный. В 2007 году, на росте рынка, для застройщиков это не было столь ощутимо. Сегодня такие суммы расходовать впустую непозволительно. Плата за непригодные площадки автоматически ложится в себестоимость других домов, возводимых на чистых площадках.

Застройщикам сегодня и так тяжело, а тут еще приходится расходовать деньги на аренду непригодных площадок. Крупные компании еще как-то могут маневрировать за счет объемов, разбрасывая издержки на большое количество объектов. У средних компаний возможность маневра намного меньше, и они оказываются в тяжелом положении. На фоне заявлений о поддержке строительной отрасли власть, которая очень хочет помочь строителям, создает им немалые дополнительные проблемы.

Муниципалитет отказывается расторгнуть договор аренды. Строить нельзя, но деньги за непригодную площадку надо платить все три года. Он выставил иск по неоплате аренды. Город ссылается на то, что рядом находятся дома, в которых живут люди. Но никто не исследовал уровень онкологических заболеваний в этих домах. А об опасности данного района заявляет независимый эксперт — Роспотребнадзор.

«Готика» выставила встречный иск. Ее требования — расторжение договора с возвратом потраченных средств, поскольку проданный участок непригоден для строительства. Компания намерена пройти все судебные инстанции. Но вопрос в законодательстве не проработан и отсутствует судебная практика, поэтому предсказать результат сложно.

tihonovАндрей Тихонов: «Мы не единственные, кто оказался в такой ситуации. Аналогичные проблемы возникли у «Культбытстроя» на площадке по ул. Быковского. У них тоже идет судебное разбирательство, и началось оно раньше, чем у нас. То же самое происходит у компании «Сэм и К» на ул. Энергетиков. Есть проблемы и у многих других компаний, участвовавших в земельных аукционах».

22 мая правота ООО ФСК «Готика» подтверждена третьим арбитражным апелляционным судом, принявшим решение о неправомерности взыскания арендной платы за непригодные для жилищного строительства участки.

Безответственность продавца отвращает строителей от аукционов. Андрей Тихонов: «С аукционами мы уже наигрались. Когда мы сносим ветхие дома и освобождаем площадки сами, мы сами и рискуем. Там риск оправдан, опыт по сносу у нас огромный, и мы эту работу знаем. А здесь мы выходим на аукцион, платим деньги и должны получать за них нормальную, пригодную для работы площадку. Проблем с экологией, с ТУ, с населением быть не должно. Застройщик должен просто спроектировать объект, сдать проект в экспертизу, устранить по нему замечания и строить, не получая никаких дополнительных согласований».

Для исправления ситуации в муниципалитет вносилось предложение взимать арендную плату за участок с момента получения разрешения на строительство. Это справедливо, но имеет обратную сторону. У застройщика исчезает стимул осваивать площадку быстро. Он вполне может подолгу держать площадки, не строя сам и не давая строить другим. Могут появиться компании, которые будут скупать на аукционах площадки для перепродажи. На выходе из кризиса застройщики снова получат дорогую землю.

Наилучшим решением было бы введение актом муниципальной или региональной власти обязанности муниципалитета получать согласования, подтверждающие возможность строить на продаваемом участке. Тем более что это предусмотрено Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Это была бы и реальная антикризисная помощь застройщику. Во всем мире площадки предоставляются со всеми необходимыми согласованиями, подведенными сетями и коммуникациями. Дело застройщика — строить, а не бегать по инстанциям. И только российский строитель вынужден решать все проблемы сам.

{jcomments on}

semenyakovГеннадий Семеняков, генеральный директор ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:

— Муниципалитет должен продавать участок с достоверными техническими условиями на подключение, со всеми необходимыми по этому участку согласованиями. Если я законным образом покупаю землю, то должен только заплатить деньги. И получить пригодный к использованию по целевому назначению товар.

У нас эти положения не соблюдаются. Муниципалитет продает не строительные участки, а просто землю. Все согласования перекладывает на застройщика. ТУ недостоверны, а иногда их просто нет. Когда застройщик начинает заниматься ими, оказывается, что там строить нельзя. Запретить строительство может и экологическая экспертиза.

Даже если ошибка допущена разработчиками градостроительного плана, ответственность с муниципалитета не снимается. Если известно, что зонирование проведено некорректно, без учета зараженности территории, муниципалитет не имеет права продавать участки без проведения экологической экспертизы. Это не тот случай, когда застройщик на свой риск занимается сносом. Проданная муниципалитетом площадка должна быть полностью готова к работе.

Застройщикам приходится обращаться в суд. У нас сейчас идет процесс по одному участку. Он куплен два года назад. Мы заплатили за аренду уже 12 млн. руб., но строить там не разрешают. Запрещает экологическая экспертиза, и нет согласия населения. Участок куплен у муниципалитета на аукционе как строительный. Мы требуем возврата денег, но муниципалитет отказывается.

yurchenkoВладимир Юрченко, директор ООО «Трест «Красноярсктрансстрой», председатель правления НП «НПРиКРстрой»:

— Ответ на вопрос, кто должен отвечать за продажу участков, на которых нельзя строить, содержится в Градостроительном и Гражданском кодексах.

Экологические характеристики – один из главных параметров при зонировании территории. Сейчас запрещено любое строительство без градостроительного плана. Он должен составляться на основе экологической экспертизы. Если при разработке градплана не учитывать экологические параметры территорий, то и делать его незачем.

Разработчик градплана должен запросить заключение экологической экспертизы по каждому кадастровому номеру участка или, по крайней мере, участков, расположенных с подветренной по розе ветров стороны от опасных производственных объектов.

Если приобретенный участок не соответствует целевому назначению, то виновными являются разработчик градостроительного плана, не обеспечивший соответствие функционального зонирования границам и экологическим характеристикам участков, и представительный орган местного самоуправления, утвердивший документ территориального планирования.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Что продают на земельных аукционах?