Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Вместо лозунгов — программа действий
Вместо лозунгов — программа действий
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
19.05.09 01:00

Строительный кризис, возможно, заставит краевую власть открыть дорогу малоэтажным поселкам с жильем, доступным по ценам большинству населения.

Из новейшей истории

Разговоры о приоритете развития малоэтажного домостроения в России идут не первый год. В начале 2007 года Дмитрий Медведев, в то время вице-премьер, увидел в нем шанс спасения провалившегося нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», который он курировал. Идея широко разошлась и стала обязательным элементом практически любых современных программ и предложений экономического развития в России.

Медведев потребовал: «Строительство индивидуального и малоэтажного жилья необходимо вести в промышленных масштабах, снижая его стоимость до доступного уровня».

В регионах власть бодро отозвалась: «Есть!». В спешном порядке, подчас не дожидаясь разработки проектной документации, началось возведение коттеджных поселков, объявленных властью доступными и строящимися по индустриальным технологиям. В некоторых регионах дело действительно сдвинулось. Но не в Красноярском крае.

Знаменем краевой власти, предметом громких рапортов о выполнении требований центра стал пригородный поселок «Новалэнд». Его начали возводить как раз по вышеизложенному сценарию — без утвержденного проекта и оформления необходимой документации. Глава Емельяновского района Николай Шилов заявил, что берет ответственность на себя («Строитель» № 244 от 17.04.2007 г.).

Краевая власть говорила о поддержке проекта. Высокие чиновники участвовали во всех парадных мероприятиях, проводившихся во множестве. Другие малоэтажные проекты беспощадно подавлялись. Подавлением конкуренции, громкими заявлениями и участием в парадах поддержка власти и ограничилась. По словам руководителя краевой службы по контролю в области градостроительной деятельности Константина Шумова, там до сих пор даже не принят план реализации генерального плана. По Градостроительному кодексу, он должен был быть принят в течение трех месяцев после утверждения генплана (то есть летом 2007 года). А требуемое властью спешное начало работ создало застройщику немало проблем.

Только в конце года руководству возводящей поселок компании удалось добиться включения в федеральную программу частичного финансирования строительства инфраструктуры на 2008 год. Но объявленный (опять же по требованию власти) скоростной график работ был уже сорван, доверие к проекту снизилось. Власть в лице министра строительства и архитектуры Николая Глушкова от ответственности уклонилась, объявив, что виноват во всем не оправдавший ее надежд застройщик.

К концу 2007 года у федерального центра появились другие заботы, внимание к малоэтажному строительству понизилось. Для краевой власти это означало закрытие неприятной ей темы. «Новалэнд» оказался предоставлен сам себе, что пошло ему на пользу: строительство, пусть и не в декларировавшихся ранее властью темпе, сдвинулось с мертвой точки.

Никакие другие масштабные малоэтажные проекты «зеленый свет» не получили. 12 ноября 2008 года на красноярской конференции «Деревянное строительство в Сибири» гендиректор НП «Ассоциация деревянного домостроения» Александр Черных, бывший красноярец, заявил: «По своему опыту взаимодействия с министром строительства могу сказать: это железобетонное лобби, и о деревянном домостроении оно не думает. Пока ситуация находится в таком состоянии, деревянное домостроение вынуждено будет преодолевать серьезные барьеры» («Строитель» № 314 от 19.11.2008 г.).

Стимулы кризиса

Начавшийся в 2008 году строительный кризис не изменил отношение краевого министерства строительства и архитектуры к малоэтажному домостроению. Но министерство строительства — еще не вся власть. Другие ее представители увидели в строительстве малоэтажного жилья антикризисный инструмент.

12 мая этого года в рамках выставки «Строительные и отделочные материалы» прошел «круглый стол» «Перспективы развития малоэтажного домостроения». В работе наряду с представителями частного бизнеса и руководителями госкорпорации «Красноярск-2020» приняла участие краевая власть. С конструктивными предложениями выступали председатель комитета по экономической политике Заксобрания края Михаил Васильев, председатель комитета по природным ресурсам и экологии Заксобрания Александр Симановский, министр природных ресурсов и лесного комплекса Сергей Дунаев, консультант отдела социального развития сельских территорий Министерства сельского хозяйства Вячеслав Матушкин.

Самая, казалось бы, заинтересованная сторона — краевое министерство строительства и архитектуры — была представлена только Константином Шумовым, сторонником малоэтажного строительства. Другие представители строительного министерства, очевидно, сочли тему неактуальной. Хотя, по словам Васильева, «мнение губернатора по малоэтажному строительству неоднозначное. У него нет такой убежденности, как у нас, что малоэтажка — это хорошо. Его придется в этом убеждать». Наверное, лучше всего с этим могло бы справиться как раз министерство строительства. Но оно данное направление блокирует.

При обсуждении целесообразности малоэтажного строительства Шумов отметил, что малоэтажное жилье обеспечивает максимальный комфорт обитания. Васильев сделал акцент на преимуществах малоэтажного строительства в условиях кризиса. По его словам, многоэтажное строительство — это коллективный риск, когда каждый отвечает за всех, а все отвечают за каждого. Коллективная ответственность приводит к ситуации с обманутыми дольщиками — просто потому, что не удается собрать достаточную сумму для строительства многоэтажного дома.

Индивидуальное строительство этих проблем лишено. Ответственность персонифицирована, каждый отвечает лишь перед самим собой за строительство исключительно собственного дома.

vasilyevВасильев: «Малоэтажное строительство имеет преимущества в плане энергосбережения. В идеале комплексное многоэтажное строительство должно быть более энергосберегающим, чем малоэтажное. Но на деле это не так». По его словам, огромные компании с большими ресурсами и технологическими возможностями эти самые возможности не используют. Экономия уходит в дыры из-за низкого качества строительства.

Сергей Дунаев сообщил, что, по данным проведенного его министерством анализа, в 2008 году малоэтажное деревянное домостроение в крае составило 12% с учетом домов, строившихся населением в сельской местности собственными силами. Причем это был год, когда деревянное домостроение развивалось наиболее активно.

В 2009 году, если не принять никаких мер, ситуация станет еще хуже, поскольку снижается платежеспособный спрос. А речь идет о жилье для людей с невысоким уровнем доходов. Поэтому требуются меры по стимулированию спроса у населения, а также государственного и муниципального спроса.

Конечно, нужно иметь в виду важный момент различия между «своим домиком на земле» и жильем в коттеджном поселке с комплексным освоением территории. Ведь малоэтажное домостроение для Красноярска в комплексном подходе, то есть как частные образования поселкового типа, стало актуальным в 1980-е годы. Это были так называемые дачные поселки, которые образовывались не одно десятилетие. Происходило это путем выделения государственных земель под малоэтажные застройки. Впоследствии возникали дачные кооперативы, а уже после осуществлялась приватизация строений. Конечно, о продуманности архитектуры и комплексности инфраструктуры в дачных поселках говорить не стоит.

Совершенно другое дело – коттеджные поселки, которые представляют собой застройку земель с нуля. Обычно они возводятся на деньги инвестора и сразу же рассчитываются на продажу. В отличие от дачи, коттедж — это благоустроенный дом, который дает возможность круглогодичного проживания в нем. Коттеджный поселок, в свою очередь, предполагает наличие отдельно стоящих домов, снабженных земельными участками и необходимой инфраструктурой.

В такой ситуации закономерно возникает вопрос об изменениях в секторе малоэтажного домостроения, загородного жилья, а также о том, насколько сейчас, в период кризиса, актуально заниматься подобной недвижимостью. Индивидуальные дома и таунхаусы так или иначе всегда будут востребованы, поскольку их основным преимуществом является земля, а это, как известно, непреходящая ценность. Что же касается спроса на малоэтажное жилье, то здесь складывается достаточно противоречивая ситуация.

Проблемы малоэтажки

shumovКонстантин Шумов обозначил основные градостроительные проблемы, препятствующие развитию малоэтажного строительства в Красноярском крае. Потенциальные участки не обеспечены градостроительной документацией. Серьезной проблемой является отсутствие на участках инженерной и транспортной инфраструктуры: «Анализ показывает, что этот фактор по своей негативности составляет порядка 70-80% от общего негатива в невозможности развития малоэтажного строительства».

По словам Шумова, для прокладки сетей на площадках малоэтажного строительства в краевом бюджете были заложены средства и выработаны критерии отбора муниципальных образований. Деньги выделены муниципальным образованиям, которые доказали целесообразность исходя из программ социально-экономического развития.

На уровне муниципалитетов требуется разработка ПДП и межевание. У каждого муниципального образования должна быть собственная программа развития жилищного строительства. Необходима разработка полного пакета градостроительной, землеустроительной и планировочной документации, документов по инженерному и транспортному обеспечению.

Документацией и инфраструктурой проблемы малоэтажки не исчерпываются. Васильев: «Свободной земли уже нет, обустроенной земли нет, инфраструктурных решений нет». Глава Березовского района Виктор Крюков подтвердил, что земля действительно практически вся находится в коллективно-долевой собственности. 96% земли на территории района принадлежит частным лицам. Муниципалитет не вправе вмешиваться в частную собственность сельскохозяйственных производственных кооперативов. Крюков: «Но ведь даже частная земля в нормальной экономике должна работать».

zolotarevГендиректор ГПКК «Корпорация «Красноярск-2020» Борис Золотарев предложил изучить опыт Санкт-Петербурга: «Там тоже есть земли сельхозназначения. Но власть принимает решение перевести их под застройку, и происходит перевод. А у нас ясно, что на земле, формально отнесенной к сельхозназначению, никто никогда ничего не будет выращивать, но никаких решений не принимается».

Сергей Дунаев внес уточнение: если земля сельхозназначения не используется сельхозпредприятием в течение восьми лет, муниципальная власть вправе начинать процедуру отзыва. Земельный кодекс такое допускает. Это сложно, требует подготовки большого количества документов, но возможно. И начинать это надо.

Васильев отметил, что малоэтажное строительство находится в зоне искусственного сдерживания со стороны государства. У населения есть желание и возможность строить. Есть строительные организации, которые могли бы строить. Но по ряду причин, в том числе из-за несовершенства нормативной базы, ни власть, ни население не могут в достаточном количестве получать необходимые для малоэтажного строительства земельные участки: «Понятно, что будущее — за малоэтажной застройкой. Но в нашей российской действительности это будущее так же далеко, как и двадцать лет назад».

Руководитель корпорации «Красноярск-2020» подтвердил, что даже его организация сталкивается с проблемой регулирования оборота земель, привлекаемых для жилищного строительства. Эти вопросы не урегулированы. Хотя одной из основных целей корпорация имеет как раз аккумулирование земель для Красноярской агломерации.

Необоснованно высока стоимость формирования инженерных сетей. Стоимость прокладки сетей сопоставима со стоимостью возведения коробки, и власть не принимает мер для исправления ситуации. Органы местного самоуправления не проявляют заинтересованности в развитии малоэтажного строительства. И не стремятся повышать численность населения районов. Существует несогласованность действий и внутри министерств. На «круглом столе» снова прозвучало определение руководства краевой строительной отрасли как «железобетонного лобби». На этот раз — от гендиректора ООО «Терминал Минусинский» Евгения Коченкова.

Золотарев посетовал на сложность взаимодействия с властью: «Пользуясь тем, что власть здесь присутствует – муниципальная, краевая, я хотел бы обратиться к ней. Федеральная власть еще в 2007 году рассматривала закон о малоэтажном строительстве. Но он «умер» после первого чтения. Нам нужен закон, а нормативные акты можно принимать даже на муниципальном уровне. Любая бумажка в любом органе власти рассматривается 30 дней. Я сталкиваюсь с этим при продвижении документов в краевой администрации. Пора менять эти нормативы».

«Элита» в Красноярске

Дискуссия об элитном жилье идет давно. В Красноярске его «находят» и в высотных домах, и в коттеджах. Зачастую к элите относят любой коттедж. По мнению Васильева, разговор об элитном жилье в Красноярском крае пока бессмыслен: «Здесь все сводится к вопросу об экономической свободе. Но у покупателей есть выбор только между дешевым панельным многоэтажным жильем на городских окраинах и жильем, которое почему-то называют элитным. Оно к таковому не относится, хотя его строят за большие деньги ближе к центру города. Но центр — не элитное место. Не может быть элитного жилья в 100 метрах от центра, даже в малоэтажном доме. Такое жилье не является ни элитным, ни качественным».

Не приходится говорить об элитном жилье в Красноярске и при малоэтажной застройке. Васильев: «Евроремонт в доме еще не означает высокое качество жизни, если рядом нет школы, поликлиники, площадки для выгула собак». При плотной многоэтажной застройке обеспечить население объектами соцкультбыта проще, чем при застройке малоэтажной.

Шумов подтвердил, что вопрос соцкультбыта решается плохо: «Наши наблюдения по Березовскому и Емельяновскому районам показывают, что количество желающих жить в малоэтажном доме составляет порядка 200 тыс. человек. Но инициатор малоэтажного строительства — муниципалитет совершенно забывает о том, что качество жизни требует, чтобы кто-то строил школы, детсады, поликлиники и всю остальную инфраструктуру».

По словам Шумова, главы муниципальных образований направляют документы на перевод земель из одной категории в другую, забывая, что денег на социальную инфраструктуру нет ни у них самих, ни у краевого бюджета: «И не может быть, поскольку пока они к нам с такими вопросами не заходят. 70% территорий края являются дотационными, и краевая администрация должна заблаговременно учитывать такое строительство в своих программах, создающихся на основе программ социально-экономического развития территорий».

Золотарев не согласился с тем, что проблемы соцкультбыта являются препятствием для малоэтажного строительства: «Я понимаю, что возникают бюджетные сложности, связанные с соцкультбытом. Но что нужно строить раньше: школу или дом? Наверное, все-таки дом. Если дома не будет, то и школы никогда не будет». То есть развивать строительство надо, несмотря на то, что оно добавляет работы власти. Просто надо эту работу делать и находить решения.

Вариант решения проблемы финансирования предложил гендиректор ООО «КрасЗападСибСтрой» Илья Юсифов: «Дайте бесплатно землю под комплексную застройку, и соцкультбыт мы построим за свой счет». Золотарев прокомментировал это предложение: «Вот вам пример реального государственно-частного партнерства. А власть говорит, что школы никто строить не хочет».

Уголь, газ, электричество

Виктор Влиско, глава администрации Сухобузимского района, предложил вспомнить, для чего нужно малоэтажное строительство: «Для того, чтобы строители деньги заработали? Или для того, чтобы дать людям дешевое жилье и повысить качество жизни?». Он обратил внимание на то, что малоэтажные поселения – села, деревни – отапливаются в основном углем.

Когда расстояния между поселениями большие, проблем это не создает. Но речь идет о строительстве вокруг Красноярска большого количества малоэтажного жилья, и город рискует задохнуться в угольном дыму. В Емельяново эта проблема уже есть. Без газификации эту проблему решить невозможно.

Васильев оценил эту задачу как нереальную: «Мы же понимаем, что в обозримой перспективе газа в Красноярске для этих целей не будет. До тех пор, пока наша страна живет на газовой трубе, получить его мы можем только по мировым ценам. А это очень дорого».

Получается, что единственным способом отопления малоэтажных поселков является электричество. Но Борис Золотарев назвал стоимость такого отопления: для дома площадью 200 кв. м — порядка 7-8 тыс. руб. в месяц. Поэтому вопрос газификации малоэтажных поселков власть все-таки должна решать: «Мы живем в газовой провинции, у нас нефтегазовые перерабатывающие заводы. Кто мешает разработать проект отопления сжиженным газом? Давайте договариваться с газовиками. Или мы вообще ни на что не можем претендовать в этой жизни?».

Тема подключения к электрическим сетям возникла на «круглом столе» не сразу. Вначале о ней не вспоминали. Но для пригородных территорий эта проблема стала бедствием, несмотря на наличие в краевом бюджете денежных средств на ее решение. По утверждению Виктора Крюкова, Березовский район первым в крае защитил программу развития сетей («Строитель» № 299 от 16.07.2008 г.). Но никаких практических действий краевая власть не предпринимает. Между тем отсутствие возможности подключения к сетям стало непреодолимым барьером для развития как района, так и малоэтажного строительства на его территории.

О подключении к электросетям вспомнили после моего вопроса, как власть предполагает решать эту проблему. Шумов ответил, что недавно был рассмотрен проект схемы развития электросетевого хозяйства в пригородной зоне. Она сформирована из заявок юридических и физических лиц и не является комплексной. Схема должна опираться не на отдельные заявки, а на программы социально-экономического развития территорий на 15-20 лет. А дальше следует создавать механизм финансирования за счет либо государственно-частного партнерства, либо денег федерального и краевого бюджетов.

После этого вопроса тема электросетей, дороговизны и сложности подключений появилась во многих выступлениях. В частности, Олег Дзидзоев, президент Союза лесопромышленников Красноярского края, заявил, что решение проблемы подключений в сочетании с решением проблемы земли обеспечит для деревянных домов цену 10-18 тыс. руб. за кв. метр. Симановский подчеркнул, что заниматься этими и многими другими проблемами должна именно краевая власть.

Итог: создание рабочей группы

Золотарев предложил правительству Красноярского края организовать рабочую группу по развитию строительства доступного малоэтажного жилья: «Надо договориться, что берет на себя власть, а что — бизнес. Пока федерация дает команду, а дальше ничего не делается. Необходимо разработать проект краевой целевой программы развития строительства малоэтажного доступного жилья. Надо сформировать краевой реестр земель, пригодных для малоэтажного строительства».

Работы по малоэтажному строительству надо координировать. Золотарев: «Неплохо, чтобы работала региональная ассоциация строителей малоэтажного жилья, занимающаяся разработкой необходимой для нашего населения строительной продукции».

Такая ассоциация в крае уже есть — Союз участников малоэтажного и коттеджного строительства Красноярского края «Малоэтажная Сибирь». Она работает в контакте с ГПКК «Корпорация «Красноярск-2020». Президент Союза Дмитрий Шендеров сообщил о разработанных совместно с ГПКК предложениях: «Эти мероприятия не должны быть направлены на решение частных задач и стимулировать отдельные аффилированные предприятия. Необходимо создать условия и разработать универсальный механизм эффективного роста для всех субъектов строительного бизнеса, что, в конечном счете, приведет к существенному развитию строительной отрасли в Красноярском крае. Особое место в этом процессе должны занять малые предприятия как наиболее гибкие в изменении технологий».

На 2009-2010 годы Шендеров предложил мероприятия по трем направлениям:

1. Формирование организационных механизмов развития отрасли малоэтажного домостроения, в том числе:

— создание рабочей группы по малоэтажному жилью под руководством губернатора края;

— выработка предложений по формированию региональной политики развития предпринимательства в сфере малоэтажного домостроения;

— подготовка краевой программы развития строительства малоэтажного доступного жилья на период 2009-2011 годов;

— организация государственно-частного партнерства в строительстве малоэтажного жилья по муниципальному и государственному заказам;

— создание профильной кафедры в СФУ.

2. Формирование государственных регуляторов земельного рынка, в том числе:

— формирование краевого банка земель, пригодных для малоэтажного строительства;

— формирование механизмов развития финансирования земельного банка;

— разработка муниципального и краевого заказов на социальное жилье в 2009-2011 годах.

3. Поддержка инвестиционной и инновационной деятельности, в том числе:

— проведение краевого конкурса строителей малоэтажного жилья для поддержки инвестиционной деятельности;

— выделение победителям конкурса льготных кредитов для проведения всего комплекса инвестиционной, инновационной и девелоперской деятельности с 3-5-летними каникулами погашения;

— создание с участием администрации края полигона малоэтажных технологий.

Программу поддержал Константин Шумов, уже около года занимающийся разработкой краевой стратегии малоэтажного строительства. Исключительно важным фактором он назвал наличие региональной программы развития малоэтажного строительства. Кстати, в большинстве регионов РФ такие программы приняты и реализуются.

Подтвердил он и то, что государство должно присутствовать на рынке малоэтажного домостроения в качестве заказчика по социальным программам: «Парадокс: государство, обладающее самыми крупными денежными средствами, объявляет программу поддержки жилищного строительства, но при этом не является заказчиком. Участие государства стимулирует конкуренцию в массовых сериях малоэтажного строительства».

В итоге было принято решение о создании рабочей группы. В нее вошли все присутствовавшие на «круглом столе» представители власти. Привлечение представителей бизнеса поручено Дмитрию Шендерову.


Когда говорят о малоэтажке, в первую очередь вспоминают дороги и инфраструктуру, землю и согласования, цену подключения и выбор технологии. Эти главные и пока нерешенные проблемы – общие как для малоэтажного, так и для многоэтажного строительства.

Прежде всего, речь должна идти об отсутствии внятной государственной жилищной политики, а как следствие об отсутствии региональных и муниципальных градостроительных концепций. Развитие строительной отрасли тормозят устаревшие технические нормативы. Еще одна проблема – административные барьеры. В зависимости от объемов строительства и количества возводимых домов до 50% средств расходуется на непроизводственные затраты, из которых часть идет на инфраструктуру, а часть – «просто на поборы».

Свое негативное влияние оказывает запутанный и коррумпированный механизм выделения земельных участков. При непрозрачности процедур очевидным является некомпетентность и неподготовленность поселковых администраций в решении градостроительных проблем комплексного освоения территорий. В результате – бессистемность застройки, усугубление дорожных и транспортных проблем, ухудшение экологической ситуации.

Управленческие механизмы были рассчитаны на докризисную ситуацию, спокойную, стабильную, и сейчас они работать не могут. В новых условиях система становится еще менее эффективной. Либо нынешняя система себя модернизирует, либо ей на смену придет какая-то новая.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Вместо лозунгов — программа действий