Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Обязанности есть и у инвестора
Обязанности есть и у инвестора
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
19.05.09 01:00

Права инвесторов долевого строительства, определенные 214-ФЗ, не существуют в отрыве от его обязанностей. Обе стороны договора — застройщик и инвестор – в равной мере обязаны соблюдать закон.

И в бытовых разговорах, и в обсуждениях на высоких трибунах проблему обманутых дольщиков связывают почти исключительно с непорядочностью застройщиков. Меры, принимающиеся властью для решения этой проблемы, выстраиваются исходя из этого же тезиса. На деле эта проблема значительно глубже и имеет множество корней.

Порой и сами дольщики понимают, что в их бедах виноваты вовсе не строители. Об одном таком случае мы писали («Чудеса коридоров власти», «Строитель» № 333 от 22.04.2009 г.). Речь шла об одной из самых проблемных компаний — «Сава-ЛТД». Дольщики, самостоятельно достраивающие дом и столкнувшиеся с теми же препятствиями, которые были у строителей, полностью оправдывают последних. Они утверждают, что главные сложности созданы властью.

12 мая состоялся митинг дольщиков в поддержку другой проблемной компании — «Стройтехника». По мнению инициативной группы, в связи с «переделом строительного рынка» организации, которая возводит их дома, «не дают строить и заставляют уйти с рынка». Антикризисный план, разработанный застройщиком, власти не рассматривают.

Проблема обманутых дольщиков далеко не всегда комментируется корректно. Так, в пресс-релизе прокуратуры края от 24.04.2009 г. о результатах проверки выполнения застройщиками законодательства о долевом строительстве приведен список 21 компании, в которых вскрыты нарушения. Разные, от мелких до уголовно наказуемых. По выражению директора одной из строительных компаний, «один банк ограбил, другой окурок мимо урны бросил».

В разговорах о правах участников долевого строительства общественное мнение под таковыми подразумевает только инвесторов, забывая, что застройщик — тоже участник этого процесса. Договор долевого участия подписывают две стороны, и нельзя говорить о правах и обязанностях одной из них в отрыве от прав и обязанностей другой. Они объективно связаны друг с другом.

Незнание инвестором своих прав и обязанностей, пренебрежение требованиями закона создает немало проблем не только инвестору, но и застройщику. Добросовестные застройщики пытаются добиваться соблюдения закона инвестором, но прав для этого у них нет. В частности, попавшая в представленный прокуратурой края список фирм-нарушителей компания «Омега» имела одно замечание. Она включила в договор пункт о необходимости в течение 10 дней зарегистрировать его в регистрационной палате.

Парадокс, но требование выполнить закон оказалось незаконным. Регистрация пока носит добровольный характер, и единственный способ ее добиться — отвести инвестора за руку в регистрационную палату. Кроме того, в договоре застройщик может использовать обходной путь — оговорить, что первый взнос должен быть внесен после государственной регистрации, но не позднее определенного числа. А рассматривающиеся сейчас в Госдуме изменения в 214-ФЗ предусматривают применение штрафных санкций к нарушающим закон дольщикам.

Правовая неграмотность инвесторов стала серьезной проблемой. Для ее решения 15 мая состоялся организованный департаментом градостроительства Красноярска «круглый стол» на тему «Что необходимо знать при заключении договора участия в долевом строительстве». «Круглый стол» поставил перед собой задачу составить перечень основных рекомендаций потенциальным участникам долевого строительства.

Главным вопросом было: как защищены интересы участников долевого строительства? Как всегда, говорили в основном о правах инвесторов и обязанностях застройщиков, но вопрос об ущемлении прав застройщика вследствие нарушения закона инвесторами не остался в стороне.

В последнее время идут разговоры о том, что следует запретить новое строительство до тех пор, пока не будут достроены уже начатые дома. Это подается как метод решения проблемы обманутых дольщиков. Наиболее радикально настроенные представители власти, такие, как министр строительства и архитектуры Николай Глушков, требуют запрета нового строительства для всех компаний и коллективной ответственности строительного комплекса за своих коллег.

На «круглом столе» начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю Наталья Яковлева пояснила, что в соответствии с Земельным кодексом с 1 марта 2007 года земельные участки предоставляются по результатам аукционов. Ограничений для участия в аукционе не предусматривается. В частности, приобретать участок имеет право и компания, имеющая недостроенные дома. Запрет на продажу им новых площадок противоречит закону.

Следует заметить, что подобный запрет создаст застройщикам большие сложности в самом недалеком будущем. Только самые малые фирмы, возводящие один дом, переживут его относительно безболезненно. Более крупная компания имеет подразделения для разных видов работ и для обеспечения занятости должна работать на нескольких площадках, находящихся на разной стадии строительства. Иначе специалистов придется увольнять. А использование «специалистов широкого профиля», одинаково плохо разбирающихся во всех работах, снижает качество.

Депутат горсовета Елена Пензина сообщила, что комиссией горсовета составляется реестр проблемных компаний. Реестр будет размещен на сайте, и потенциальные дольщики смогут с ним ознакомиться. Предполагается принятие правил, по которым предприятия, имеющие остановленное строительство, не смогут получать разрешение на новое.

Наталья Яковлева сообщила, что сегодня многие инвесторы подписывают договор, не читая его. Платят огромные деньги, не интересуясь условиями, гарантиями, наличием разрешительной документации, надежностью компании. Не говорим уже об обращении при заключении договора к юристу — такие случаи единичны. Между тем уплата относительно небольшого гонорара адвокату позволит избежать серьезного риска.

Ненадежные строительные компании создают проблемы не только инвесторам, но и добросовестным застройщикам, бросая тень на весь строительный комплекс и нарушая нормальное функционирование рынка. Поэтому добросовестные застройщики заинтересованы в том, чтобы ограничить деятельность таких предприятий. И в том, чтобы инвестор внимательно смотрел, с кем заключает договор и что в этом договоре содержится.

Перед заключением договора инвестору следует ознакомиться со всеми обязательными документами. Если возникают сомнения, информацию о наличии разрешения на строительство и проектную декларацию можно проверить на официальном сайте администрации Красноярска www.admkrsk.ru. Кроме того, всю информацию по объекту можно получить в управлении Федеральной регистрационной службы и департаменте градостроительства Красноярска.

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным не с момента подписания сторонами, а с момента его государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора земельный участок и строящийся на нем объект поступают в залог к инвесторам. Только после этого инвестор получает право вносить, а застройщик — принимать денежные средства. Добросовестный застройщик никогда не потребует внесения денежных средств до регистрации договора.

Инвестору не следует забывать, что нежелание регистрировать договор позволяет застройщику принимать определенные меры, которые недобросовестный инвестор потом пытается трактовать как двойную продажу. Незарегистрированный договор считается незаключенным, оплата по нему не вносится. Через некоторое, порой достаточно продолжительное, время инвестор может отказаться от договора без всяких для себя последствий. Застройщик потеряет время и инвесторов, которые могли купить квартиру. Поэтому при отсутствии регистрации он имеет право продать помещение другому инвестору с немедленной регистрацией нового договора. Предыдущий инвестор пройти регистрацию не сможет и никаких прав не имеет.

Возник вопрос, что делать инвестору, увидевшему, что работы на строительной площадке остановились, и сроки ввода объекта могут быть сорваны. Госинспектор отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Пронина предложила обращаться в их службу с заявлением. По результатам проверки на компанию может быть наложен крупный штраф. Обращений уже много.

Это действительно мощный инструмент для решения проблемы обманутых дольщиков. Компанию, и так столкнувшуюся с финансовыми трудностями, дополнительно штрафуют на крупную сумму, и вопрос о достройке дома автоматически закрывается — фирма становится банкротом. Вряд ли такое решение отвечает интересам дольщиков, о которых печется власть.

Департамент градостроительства Красноярска напоминает, что, прежде чем подписать договор участия в долевом строительстве, инвестору необходимо:

1. Запросить у застройщика для ознакомления:
— разрешение на строительство жилого дома;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
— проектную декларацию;
— учредительные документы.

2. Запросить в управлении Федеральной регистрационной службы сведения о том, осуществляется ли государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве по конкретному жилому дому. Надо обратить внимание на наличие существенных условий договора, при отсутствии которых, в соответствии с законодательством, договор участия в долевом строительстве считается не заключенным:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, срок и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.

3. Зарегистрированный надлежащим образом договор исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

Контакты

Департамент градостроительства Красноярска: тел. 226-15-72, 226-15-75.
Управление ФРС по Красноярскому краю: тел. 252-43-72.
Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: тел. 223-78-21, 223-77-54.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Обязанности есть и у инвестора