Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Чудеса коридоров власти
Чудеса коридоров власти
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
22.04.09 01:00

chudesaВласть выдвигает застройщикам ультиматум: никто не уклонится от участия в решении проблемы обманутых дольщиков. Какие усилия прилагает для поиска решения власть, видно на примере дома по ул. Судостроительной, 38.

Проблема обманутых дольщиков имеет в Красноярске более чем десятилетнюю историю. Всем памятен скандал с компаниями «Стройкомцентр» и «Градстрой» в 2004 году. Но те события не научили власть ничему.

Последние 4-5 лет власть активно пропагандирует нацпроект «Доступное жилье» и призывает граждан вкладывать личные средства в жилищное строительство. Поэтому именно власть должна сполна взять на себя ответственность за то, что история повторяется.

Несколько лет чиновники делали вид, что проблемы не существует, и закрывали глаза на ее проявления. Но кризис привел к тому, что «пузырь» на жилищном рынке лопнул. Ряд строительных компаний приостановила деятельность, и дольщики забеспокоились. Начавшиеся несколько месяцев назад протесты больше не позволяют скрывать истинное положение дел.

Городские и краевые власти вынужденно заговорили о грядущей волне обманутых дольщиков. Есть основания полагать, что масштабы явления значительно превысят то, с чем столкнулся краевой строительный комплекс в 2004 году. Сегодня и муниципальная, и краевая власть заявляет о своей решимости не допустить такого поворота событий.

Начата инвентаризация,  составляется реестр дольщиков, вложивших средства в новостройки наиболее пострадавших от кризиса компаний. Краевая власть потребовала от красноярского строительного комплекса солидарной ответственности за действия своих коллег («Строитель» № 330 от 1.04.2009 г.). Владимир Егоров, директор компании «Сибиряк»: «Нас не спрашивали, когда давали площадки ненадежным фирмам».

Мы изучили историю одного из проблемных объектов — дома по ул. Судостроительной, 38. Дело здесь сдвинулось с мертвой точки. Он достраивается, и дольщики имеют неплохие шансы покинуть категорию «обманутых». За разъяснениями обратились к председателю правления ТСЖ «Успех» Сергею Дорохову.

История дома началась в 2005 году, когда предприятие «Красноярсклеспроектстрой», тогда еще в статусе подведомственного краевому департаменту строительства КГУП, обратилось в департамент градостроительства Красноярска по вопросу землеотвода и разрешения на строительство многоэтажного дома.

Департамент заключил с КГУП договор аренды на год для проведения изыскательских работ. По окончании изысканий было выдано распоряжение № 2672 об отводе земельного участка, датированное 17.11.2005 г., по которому муниципальный департамент земельных отношений должен был составить договор и зарегистрировать его в регистрационной палате.

Договор был заключен и зарегистрирован только 23.06.2006 г. В нем указан срок действия  — 3 года с момента регистрации, то есть до июня 2009 г. Но здесь же сказано, что он действует с 17.11.2005 г., и дата окончания определена как 16.11.2008 г. В течение семи месяцев  действовал незаключенный договор. Это было началом «чудес в коридорах власти». У строителей отобрали более полугода.

Соответственно, городской департамент градостроительства определил не только срок аренды земли и срок действия разрешения на строительство. В 2006 году «Красноярсклеспроектстрой» на возмездной основе переуступает участок компании «Сава ЛТД». Договор согласовывается в департаменте земельных отношений, перерегистрируется в регпалате и вступает в силу. Застройщиком стала компания «Сава ЛТД», генподрядчиком — аффилированная с ней фирма «Красноярец плюс». В 2007 году дом начали строить. За год, остававшийся до истечения срока действия договора аренды и разрешения на строительство, было построено три блок-секции из четырех. Но в 2008 году документы утратили силу, а обе компании, не завершив строительство, прекратили деятельность.

Дольщики понимают, что помощи им ждать неоткуда, на власть надеяться нельзя. Инициативная группа создает ТСЖ «Успех». Через очередную переуступку товарищество принимает дом на себя. Но строительные документы, которые должны действовать еще три месяца, уже четыре месяца как недействительны. Это обстоятельство стало барьером для достройки дома. Две блок-секции уже завершены, выполняется благоустройство территории. В некоторых квартирах уже живут люди. Но первую, уже построенную очередь дома невозможно сдать в эксплуатацию.

Невозможно и получить новые документы. ТСЖ готово достроить дом за свой счет и не просит ничьей помощи. Но под громкие декларации о необходимости поддержки обманутых дольщиков администрация города в продлении договора аренды и разрешении на строительство отказывает. Основание: ТСЖ — некоммерческая организация и не может выполнять функции заказчика-застройщика.

Организаторы ТСЖ «Успех» спорить не стали. Поступили просто: ТСЖ учредило организацию коммерческую — ООО ТСЖ «Успех», по отношению к которой ТСЖ «Успех» стало управляющей компанией. Заказчик-застройщик появился. А чудеса не прекратились.

30 декабря 2008 г. муниципальный департамент земельных отношений принимает решение об отзыве уведомления о расторжении договора аренды земли в связи с окончанием срока договора у ООО «Сава ЛТД» и пролонгирует договор об аренде участка на неопределенный срок. Но не указывает, кто является арендатором. И не считает пролонгированный договор возобновленным на тех же условиях с новым заказчиком-застройщиком.

Соответственно, департамент градостроительства отказывает в разрешении на строительство — участка у застройщика нет. Но арендную плату с ТСЖ «Успех» берут — для этого и пролонгировали договор.

Участок должен быть передан от фирмы «Сава ЛТД». Как правило, когда заканчивается срок договора, арендаторы перестают платить, и образуется задолженность. Это могло бы стать препятствием для передачи участка, но долг «Савы ЛТД» ТСЖ «Успех» погасило. Но это не помешало департаменту расторгнуть договор.

«Сава ЛТД» пыталась продлить договор еще с 2007 года, но получила ответ: административно-правовых отношений между фирмой и муниципалитетом нет (вспомним: договор переуступки участка зарегистрирован в регпалате). Продлевать договор должно ОАО «Красноярсклеспроектстрой», находящийся в краевой собственности (администрации края принадлежат 100% акций).

Директор «Красноярсклеспроектстроя» Александр Волков обращаться за продлением договора отказался, поскольку давно этот участок переуступил. И не хотел, чтобы его компания фигурировала в вопросе обманутых дольщиков, к появлению которых его компания отношения не имеет. Но потом все-таки обратился к владельцу предприятия — министерству строительства и архитектуры края и получил отказ. Получается, что решения проблемы участка нет, хотя требуется только возобновить уже пролонгированный договор, по которому аккуратно взимаются деньги.

ТСЖ «Успех» предложило заключить новый договор муниципалитета с «Сава ЛТД» и далее переуступить участок товариществу с регистрацией в регпалате. Но и по этому варианту получен отказ: распоряжение о выделении участка выдано  «Красноярсклеспроектстрою», и перезаключать договор должна эта фирма.

Суть проблемы в том, что в двух городских департаментах – градостроительства и земельных отношений — действуют внутренние правила. И те, и другие правила составлены в соответствии с законом. Но документы не согласованы между собой. Один документ основан на Градостроительном, другой — на Земельном кодексе. Не хватает пункта о том, что при переуступке участка одним арендатором другому следует получать визу департамента градостроительства и вносить изменения в распоряжение о выделении участка. По действующим правилам визирует переуступку только департамент земельных отношений, а распоряжение не изменяется.

По закону после окончания срока аренды участок должен быть выставлен на торги. Но на нем стоит дом, построенный по действующему землеотводу и разрешению на строительство. Создание ТСЖ — путь из тупика, предложенный самими дольщиками. Созданная ими фирма заменила в договоре генподряда застройщика — компанию «Сава ЛТД». Генподрядчика — «Красноярец плюс» — заменила фирма «РСУ-4», предприятие с незапятнанной репутацией.

ООО ТСЖ «Успех» приняло дом на свой баланс и взяло на себя обязательства перед инвесторами. Достройка дома идет за счет новых платежей инвесторов, и многое дольщики делают своими руками. Угроза банкротства исчезла, но без разрешения на строительство работа продолжаться не может. Муниципалитет предложил обратиться в суд с жалобой на действия администрации. Но никаких оснований для такого обращения у ООО ТСЖ «Успех» нет. Земля принадлежит муниципалитету, и суд не может принудить владельца отдать ее в аренду. Градостроительный кодекс все полномочия по этому вопросу отдает муниципалитету. На иск заведомо будет получен отказ, и разговаривать с муниципалитетом станет невозможно. Для решения проблемы нужна одна подпись, но два департамента ведут по этому поводу переписку. Идет традиционный бюрократический футбол, в котором дольщикам отведена роль мяча.

ТСЖ «Успех» занимается и техусловиями на подключение к сетям. Самостоятельно, без какого-либо участия административных органов. Получены техусловия на подключение к водопроводу и электросети. За перекладку теплотрассы дольщики заплатили 1,3 млн. руб. А за техусловия на подключение к теплосети — 4,711 млн. руб. Вначале общая сумма технологического подключения по электроэнергии выставлялась в 13 млн. руб., но ее удалось сбить «всего» до 6 млн. Под разговоры о необходимости помощи обманутым дольщикам за их счет сетевые компании развивают собственную производственную базу.

Возникла проблема и с технической документацией на дом. Сотрудница компании «Сава ЛТД» Светлана Работникова передавать ее отказывается и требует деньги. Не фирма, а именно ее работники. Аргумент простой: «Нам не платят зарплату, поэтому платить будете вы».

Поскольку срок строительства дома истек, стало недействительным и заключение экспертизы на проект дома. Продлить заключение оказалось непросто, фактически ее приходится проходить заново, начиная от стадии изысканий. Их уже провели. За все это тоже платят дольщики.

42 квартиры являются проблемными и с точки зрения ООО ТСЖ «Успех». Эти квартиры дольщики приобретали не у «Савы ЛТД», а у компании «Стройтехника», точнее, у ее дочернего предприятия «Стройинвест». При этом ни один договор дольщиков с застройщиками — ни с «Савой ЛТД», ни со «Стройинвестом» – не заключен в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ и в регпалате не зарегистрирован. Разрешение на строительство выдано 31 марта 2005 года,  за несколько часов до вступления закона в силу, и продавцы долевого сочли его для себя необязательным.

Дата выдачи разрешения на строительство представляет самостоятельный интерес — распоряжение о выделении участка подписано на 8 месяцев позже. А без участка не могло быть и техусловий на подключение, и заключения экспертизы по проекту.

Начиная строительство, генподрядчик — компания «Красноярец плюс» – заключил с фирмой «Стройтехника» договор субподряда, а компания «Сава ЛТД» подписала с этой же компанией договор о долевом участии. Последний договор впоследствии был расторгнут. Но фирма «Стройинвест» успела продать жилья на сумму 51 млн. руб. Формы КС-2 и КС-3, подтверждающие выполнение работ фирмой «Стройтехника», закрывают сумму в 23 млн. руб.

Далеко не все уплаченные дольщиками компании «Стройинвест» деньги дошли до «Савы ЛТД». «Стройинвест» продавал квартиры дороже. К примеру, за одну из квартир дольщик заплатил 1,7 млн. руб., но в «Саву ЛТД» поступило только 1,128 млн. Соответственно, эта сумма и закрыта актами, и только ее ООО ТСЖ «Успех» имеет право принять на себя.

Свыше полумиллиона рублей только по одной квартире остались в компании «Стройинвест» как прибыль по договору, действовавшему полчаса — с момента подписания договора с дольщиком до передачи обязательств по этому договору фирме «Сава ЛТД». Притом что эти обязательства не выполнены. По закону продавать долевое имел право только заказчик-застройщик, то есть компания «Сава ЛТД». «Красноярец плюс» и «Стройинвест» могли бы продавать только полученные за работу и оформленные на них готовые квартиры, но реально продавали долевое.

28 млн. руб. документально вообще не подтверждены, и ООО ТСЖ «Успех» принять их под свою ответственность не может. Дольщикам, вложившим эти деньги, придется обращаться в суд с иском к компании «Стройтехника». С точки зрения ООО ТСЖ «Успех», эти квартиры не оплачены и должны быть выставлены на продажу.

Компания имела право не принимать и закрытые формами 23 млн., поскольку деньги попали не в ООО ТСЖ «Успех», а в «Красноярец плюс», с которым у «Успеха» договорных отношений нет. Но по этой сумме ТСЖ пошло навстречу дольщикам. Отбор дольщиков, подпадающих в зачтенные 23 млн., идет по критерию активности. Квартиры будут предоставлены тем, кто принимает участие в достройке дома. Остальным ООО ТСЖ «Успех» готово оказать юридическую помощь в выставлении иска «Стройтехнике».

Эффективную альтернативу схеме, разработанной офицером запаса, бывшим военным летчиком, ныне председателем ТСЖ «Успех» Сергеем Дороховым, пока не выдвинул никто. Правда, городской департамент градостроительства предложил свою схему. Она относится к дому по ул. Грунтовой, 28, строившемся все той же фирмой «Сава ЛТД». Там построены две очереди, но они должны быть соединены третьей. На ее месте пока стоят три ветхих дома, принадлежащих муниципалитету. Снос не произведен: частный застройщик не имеет права сносить муниципальные дома. Своевременно начать стройку застройщик не мог.

Департамент предложил добавить к проекту  еще одну блок-секцию и за счет прибыли от продажи дополнительных квартир в одной блок-секции оплатить строительство непостроенных четырех. Но времена, когда это было хотя бы в принципе возможно, остались в прошлом. Сейчас дольщики этого дома просят принять их в ТСЖ «Успех».

Руководство ТСЖ «Успех» обращалось к губернатору края, министру строительства края, мэру города, в Заксобрание края, уполномоченному по правам человека. Единственный полученный ответ по существу — из последней инстанции. Марк Денисов провел юридическую экспертизу и ответил, что права человека нарушены. Заключение он направил и в адрес мэра. Остальные письма перенаправлены в краевую службу архитектурно-строительного надзора либо городской департамент градостроительства.

Зачем отправлялись письма в разные адреса, непонятно. Проблемы дольщиков представителям власти не интересны. Но это не мешает власти требовать участия в решении проблем застройщиков. К их числу теперь относится и ООО ТСЖ «Успех».

В государственную антикризисную программу включен блок по обеспечению жильем уволенных в запас офицеров. Но попытки этих офицеров решить жилищную программу за свой счет натыкаются на бюрократический барьер. Об него же разбивается и желание дольщиков решить проблему обманутых дольщиков самостоятельно, не стоя перед государством с протянутой рукой.

{jcomments on}

dorohovСергей Дорохов, председатель правления ТСЖ «Успех»:

— Рабочая группа, созданная по указанию губернатора, сводит свои функции к сбору информации о работе, проделанной самими дольщиками. Никакой конкретной помощи от нее не получаем.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Чудеса коридоров власти