Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Земли Фонда РЖС для помощи дольщикам
Земли Фонда РЖС для помощи дольщикам
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
15.04.09 01:00

Традиционным способом решения проблем обманутых дольщиков была помощь со стороны региональной власти. Однако в сложившейся в 2009 году ситуации особенно рассчитывать на это не приходится.

Изъять землю у властей

По данным Ассоциации строителей России (АСР), в настоящее время порядка 2 млн. семей оказались в ситуации, когда строительство их квартир заморожено. В десять раз больше, чем это было во второй половине 2004 года, когда впервые возникла масштабная проблема обманутых дольщиков. Это вызвало волну возмущения по всей стране.

Пять лет назад правительство обязало регионы решить эту проблему, пригрозив лишением  постов соответствующих чиновников и возбуждением против них уголовных дел. Региональные власти тогда придумали следующий механизм. Они предлагали строительным компаниям достроить чужие замороженные объекты, а в обмен предоставляли выгодные для строительства земельные участки по сниженным ценам и другие преференции. Постепенно проблема стала решаться. Страсти поутихли. Однако до сих пор во многих регионах есть проблемные дома с пяти-семилетней историей, по нескольку сотен семей ожидают достройки квартир.

И вот снова те же грабли. Заморожено большое количество строек. Однако решение проблемы обманутых дольщиков, найденное в 2005 году, сейчас уже не сработает. Дело в том, что девелоперы и застройщики соглашались потратить собственные средства на достройку чужих незавершенных объектов потому, что цены на жилье тогда росли, да и кредиты на строительство были хоть и высокими, но относительно доступными. Сейчас обстоятельства изменились: жилье дешевеет, кредиты очень дороги, а для многих компаний и вовсе недоступны. Нужно искать другие решения.

Надо иметь в виду, что денег у государства не так много, как это может показаться. Кроме того, оно уже выделило банкам огромные средства, чтобы те кредитовали по доступным ставкам предприятия, в том числе из строительной отрасли. Однако у государства нет механизмов, понуждающих банки снижать ставки, а банки не верят в то, что заемщики, тем более из строительной отрасли, смогут вернуть кредиты в срок. Это означает высокую степень риска, а за риск нужно платить, и поэтому банки сохраняют высокие ставки. У банков есть вполне определенный резон бояться за сохранность средств: деньги банкам государство предоставило не бесплатно, а тоже под процентные ставки, хоть и сниженные. Именно поэтому банки предпочитают играть на разнице курсов валют, чем рисковать и выдавать кредиты предприятиям по сниженным ставкам. Таким образом, одна из основных задач сейчас — заинтерисовать банки инвестировать деньги, предоставленные государством, в реальный сектор, в том числе на строительный рынок.

И такой механизм есть. Еще год назад был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) для возведения доступного жилья. Теоретически планировалось предложить рынку жилье по 10-15 тыс. руб. за  кв. м (в провинции) и по 22-25 тыс. руб. за кв. м в московском и питерском регионах. Для этого предполагалось изъять у министерств, ведомств, государственных и региональных унитарных предприятий и региональных властей землю, которая используется не по назначению или неэффективно. Имелись в виду земли, расположенные в радиусе 30 км от городов-миллионников, в радиусе 15 км от городов с населением более 100 тыс. человек и в радиусе 5 км от городов с числом жителей меньше 100 тыс. человек. Продажа и аренда этих земель была приостановлена еще в пору премьерства Виктора Зубкова. Предполагалось, что земли, переданные в Фонд РЖС, будут распределяться его управляющими для комплексного строительства на них малоэтажного жилья, а затем продавать исключительно по указанным выше ценам.

Общий замысел был прост: в условиях тотального роста цен и постоянного увеличения  недоступности жилья нужно было создать механизм по предоставлению населению жилья по доступным ценам. Однако на деле все застопорилось. Массовое строительство малоэтажного жилья требует гораздо больших затрат на подведение коммуникаций, чем многоэтажное. Буксовали документальные процедуры перевода земель по функциональному назначению. Короче, вряд ли бы удалось достичь себестоимости строительства, которая бы уложилась в ценовые параметры, которые задумывались.

Наибольшее снижение цен

Но даже если допустить, что государство стало бы продавать возведенное жилье себе в убыток, эффективный механизм по распределению такого дешевого жилья среди действительно нуждающихся был возможен лишь в условиях возврата к принципам социалистической экономики. В условиях рынка появление жилья по такой стоимости привело бы к спекулятивным процессам.

Вот размышления экспертов аналитического центра www.irn.ru: «По банковским условиям, которые имели место еще год назад, могли получить кредит на дом порядка 40 млн. семей. Между тем, земли, попавшие в Фонд РЖС (по максимальному раскладу), смогут удовлетворить порядка 25 млн. семей. Дело в том, что, по данным Минрегиона, площадь земель, которые могут попасть в этот фонд, составляет 1 млн. га. Естественно, что отдельно стоящий дом требует придомовой территории, и под строительство дома обычно выделяется участок не меньше четырех соток.»

Таким образом, даже при оптимальных условиях число способных приобрести жилье в этом фонде было бы больше, чем фонд смог бы удовлетворить. В рыночных условиях дефицит регулируется динамикой цены. Если же фонд по условиям своей деятельности не смог бы регулировать цену, естественным образом возникла бы очередь. И это в лучшем случае, а в худшем — большинство (если вообще не весь объем) льготного жилья было бы скуплено участниками рынка, а затем перепродано уже по рыночным ценам.

Предполагалось, что фонд начнет работать в 2009 году. Но разразился финансовый кризис, который негативно отразился и на российском рынке недвижимости. Ажиотажа по поиску строительных площадок и особой конкуренции в ее закреплении за конкретными застройщиками уже не наблюдается. При этом наибольшее снижение цен — именно на рынке больших земельных участков без инженерных коммуникаций. На этом фоне распределение неподготовленных под застройку площадок под малоэтажное строительство вряд ли вызовет большой интерес. Поэтому даже по прошествии трех месяцев с начала 2009 года речь о старте продуманной в 2008 году программы работы фонда так и не заходит.

В то же время наблюдать то, как фонд фактически бездействует, вряд ли выгодно для его управляющих. Правительство тоже вряд ли довольно результатами финансовой поддержки банковской отрасли. На этом фоне логично было бы соединить воедино звенья этих двух, казалось бы, независимых друг от друга цепочек. И на правительственном совещании, проходившем в марте в Ростове-на-Дону и посвященном вопросам взаимодействия федеральных и региональных органов исполнительной власти и Фонда РЖС, глава фонда Александр Браверман сообщил: «Все участки, которые, как уже сейчас очевидно, не удастся распределить в 2009 году, а их преобладающее большинство, будут либо проданы на аукционах, либо отданы в залог одному или нескольким из четырех госбанков: Сбербанку, ВТБ, Газпромбанку или Россельхозбанку. А вырученные за счет этих операций деньги будут отданы на завершение строительства замороженных объектов».

Возникает вопрос: хватит ли средств от реализации земель фонда для достройки незавершенных жилых объектов? Для этого необходимо оценить потенциальную стоимость земель фонда и объем затрат для завершения недостроенного жилья. Как уже говорилось, объем земельных активов фонда оценивается примерно в 1 млн. га. Если исходить из данных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, то средняя стоимость 1 кв. м земли в Российской Федерации составляет порядка 550 руб. Таким образом, стоимость активов Фонда РЖС можно оценить примерно в 5,5 трлн. руб.

При этом напомним, что, по данным АСР, количество семей, которые могут оказаться в числе обманутых дольщиков в результате этого кризиса, составляет порядка 2 млн. Как показывают социологические исследования, среднестатистический размер российской семьи составляет три человека. А по санитарным нормам на одного человека должно приходиться не менее 18 кв. м, то есть на семью необходимо жилье минимальной площадью 54 кв. м, для удовлетворения всех потенциальных семей обманутых дольщиков необходимо 108 млн. кв. м. Если исходить из утвержденной Минрегионом на I половину 2009 года средней ставки субсидии по выкупу жилья, которая составляет 26 тыс. руб. за кв. м, стоимость выкупа жилья государством оценивается в 52 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть для выкупа 108 млн. кв. м требуется 5,6 трлн. руб. Эту сумму почти полностью покрывает ориентировочная стоимость земельных активов Фонда РЖС.

Однако активы Фонда РЖС до сих пор не консолидированы им. В частности, говоря о ситуации в Южном федеральном округе, Александр Браверман отметил, что субъекты региона представили документы на передачу всего 36 участков. При этом активность проявили администрации Ростовской области и Ставропольского края. Представителей фонда «сильно смущает просто тотальное малообъяснимое отсутствие взаимодействия со стороны Краснодарского края, но этот вопрос руководство фонда будет решать через Москву».

«Сейчас мы обсуждаем базовые критерии завершенности замороженных объектов, среди основных предложенных нами — жилье должно быть экономкласса, желательно отсутствие нарушений закона в отношении дольщиков, нахождение участка в платежеспособном спросе», — отметил Браверман. Если ориентироваться на верхний порог (70% готовности), то для достройки таких объектов необходимо порядка 1,7 трлн. руб.

Еще один вопрос. Можно предположить, что аукционов по земельным участкам не будет. Однако госбанкам, по всей видимости, все-таки придется расстаться с частью доверенных им средств. И даже если учесть, что залог предполагает 20-30%-ную скидку, то все равно, по оценкам www.irn.ru, денег от реализации земельных активов должно хватить, чтобы завершить большое количество строек. Вопрос только в том, насколько застройщики будут готовы к сотрудничеству с государством. Ведь они уже дважды «срывали» планы чиновников по выкупу готового жилья (для военных), поскольку не устраивала заявленная низкая цена квадратного метра. Но в данном случае ситуация стоит несколько острее, ведь если объект строительства не завершается в срок, региональная администрация может просто лишить застройщика прав на этот объект. В таком случае желающих будет гораздо больше, чем в случае с уже завершенными проектами.

Надо иметь в виду и то, что во многих строящихся домах не все квартиры распроданы, так что за счет завершения строительства государство сможет решить проблему получения социального жилья. Таким образом, данную схему в случае если она действительно от уровня слов будет переведена на уровень дел, можно будет назвать одной из наиболее удачных антикризисных мер. Как для строителей, так и для потребителей.

Сергей ШУМАКОВ

Использована информация аналитического центра IRN.RU

В прошлом году был создан Фонд содействия развитию жилищному строительству (Фонд РЖС), который не имеет на балансе денежных средств, а содержит лишь земельные участки. Этот фонд может быть использован в качестве одного из инструментов, содействующих возобновлению финансовых вливаний на рынок недвижимости и его оздоровлению.

{jcomments on}

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Земли Фонда РЖС для помощи дольщикам