Согласно Земельному кодексу РФ предоставление участков под жилищное строительство происходит исключительно через аукционы. А у любых торгов правила одинаковые: кто больше предложил, тот и хозяин. Спорить с этим положением бессмысленно: закон есть закон. Другой (и более важный!) вопрос: что получают строители за свои же деньги?

В Красноярске количество выставляемых на аукцион земельных участков и их общая площадь год от года растут. Если в 2007 году под жилищное строительство городом было выделено 15 участков суммарной площадью 31 га, то в 2008 и 2009 годах их площадь достигла уже 45 га. Всего же, по расчетам городской администрации, чтобы обеспечить планируемые объемы жилищного строительства, ежегодно надо продавать не менее 100 га земли.

Однако особой популярностью у строителей аукционы почему-то не пользуются: каждый год желающих купить землю оказывается процентов на 30 меньше, чем ожидалось. И дело вовсе не в пресловутом финансовом кризисе.

Первый сюрприз, из-за которого нередко затягиваются сроки освоения участков, состоит в том, что в свое время здесь не были проведены геодезические работы, и в итоге границы продаваемой земли определены условно. Скажем, половину площади, на которой планировалось построить новые дома, занимает оживленная трасса, о чем как бы никто не подозревал. В таких случаях приходится проводить переформирование участка, то есть заново оформлять документы и вносить изменения в кадастровый план, без которого начать строительство согласно закону нельзя.

Кроме кадастрового паспорта, город, выставляя землю на аукцион, должен представить покупателю документы, подтверждающие соответствие участка градостроительному регламенту, и технические условия на подключение его к сетям. Однако неожиданности случаются и здесь: законодательство не исключает ситуацию, когда ТУ на подключение к сетям есть, а вот самих сетей нет. Пока. Возможно, будут позже, после того как дом построят.

Еще одна проблема для застройщиков – угадать, соответствует ли покупаемый участок нормам экологической безопасности. Причем в этом случае приходится именно гадать, фактически приобретая кота в мешке: муниципалитет не обязан до аукциона предоставлять такие данные (подробнее об этой проблеме читайте в № 376 от 1 июня 2010 года в статье «Посмотреть вперед»). А вот строителям согласно Закону «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» запрещено возводить жилье на участке без заключения о соответствии его требованиям СанПиН.

Наша газета уже писала о случаях, произошедших в позапрошлом году с красноярскими строительными компаниями. Они сделали все по закону: выкупив участки за немалые деньги, сразу заказали экологическую экспертизу в Роспотребнадзоре. Ее результаты были неутешительными: площадки в районе КрасТЭЦ, приобретенные фирмой «Готика», оказались заражены канцерогенами, запрет на строительство получили и компании «Культбытстрой», купившая площадку на улице Быковского, и «Сэм и К» со своим участком на улице Энергетиков. Как можно было выставлять на продажу непригодные для работы (а впоследствии и для жизни красноярцев) участки и преспокойно брать за них деньги, вопрос, скорее, риторический, и нормального, вразумительного ответа на него быть не может.

Эти случаи оказались не последними. Судебные тяжбы идут по сей день. Некоторым застройщикам удалось вернуть деньги за непригодные участки, а значит, и у других организаций, попавших в подобную ситуацию, есть надежда добиться справедливости. Но на судебные разбирательства требуется время, иногда годы. А оно в данном случае – деньги. Причем в самом буквальном смысле.

Дело в том, что в апреле 2010 года аппарат Правительства РФ одобрил для внесения в Госдуму законопроект, по которому у девелоперов через суд можно будет изымать участки, если те в течение трех лет хотя бы частично не возвели объект, независимо от того, какие средства на его аренду, покупку или развитие потрачены. И уж тем более независимо от того, какого качества участок был приобретен и кто в этом виноват.

При таком раскладе строителям связываться с аукционами неинтересно. Вот и становится год от года все меньше желающих наступать на те же грабли. Но строить где-то надо, и альтернатива здесь одна: осваивать площади, занятые ветхим жильем, хотя это и хлопотнее, и дольше, и в итоге дороже. Да и риск столкнуться с каким-нибудь несговорчивым собственником тоже присутствует.

Весной группа депутатов Госдумы выступила с предложением внести в Земельный кодекс поправки, которые бы отменяли проведение аукционов. Торги предлагается проводить в форме конкурса. Авторы законопроекта считают, что выбор победителя только по предложенной им цене не всегда оправдан: более важными критериями являются сроки выполнения работ, плотность и параметры застройки, уровень создаваемой инфраструктуры.

Эксперты восприняли предложение неоднозначно: с одной стороны, аукцион – более простой и прозрачный механизм приобретения земли, а конкурсный подход может способствовать развитию коррупционных тенденций в отрасли, ведь достаточно четких, а главное, объективных критериев для определения победителя нет и быть не может. С другой – чем выше цена купленного земельного участка, тем, соответственно, выше стоимость квадратного метра, и в этом, по мнению специалистов, главный недостаток проведения аукционов.

Добавим от себя: ну а с третьей – если своевременно не провести необходимые исследования, не построить сети, то в цену жилья будут включены еще и судебные издержки, и стоимость нескольких лет вынужденного простоя. Может, и правда настало время в законе что-то изменить?