Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Кто будет обновлять город
Кто будет обновлять город
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
08.04.09 01:00

kto budetЗастройщики, занимающиеся сносом ветхого жилья, получают значительно меньшую прибыль, чем компании, работающие на свободных площадках. Но на помощь не рассчитывают и с проблемами надеются справиться самостоятельно.

Бессмысленно говорить о проектах повышения качества жизни людей, пока в городе остаются бараки, составляющие огромную часть жилищного фонда. Состояние домов ужасающее, они представляют опасность для горожан. Так, вечером 25 марта в самом центре Красноярска, на ул. Республики, 22, произошло обрушение стены частного одноэтажного дома. По счастливой случайности люди в этот раз не пострадали, но повреждены три автомобиля.

Снос ветхого жилья — социально важная задача. В 2009 году объем финансирования сноса через Фонд содействия реформированию ЖКХ в крае должен составить 620 млн. руб. И 142 млн. руб. поступит из краевого бюджета. 600 млн. будет направлено в Красноярск, где сносу подлежат 65 домов.

По словам министра строительства края Н. Глушкова, это совершенно новая программа, разработанная в рамках антикризисных мер. По ней выделяется финансирование на приобретение жилья с 70% -ной готовностью для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. На деле это единственный элемент новизны. Работа в Красноярске велась и до кризиса. В 2008 году в Красноярске на муниципальный снос потрачено 379,054 млн. руб., переселено 266 семей. Снесено 19 домов, еще 16 расселены частично. Финансирование велось в том числе за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Не меньше сносили частные застройщики. Такие строительные компании Красноярска, как «Енисейлесстрой», «СитэкСтрой», «Сиблидер», «Зодчий», и ряд других в докризисные времена вели расселение жителей непригодных для проживания домов. Есть компании, которые всегда занимались только таким видом строительства. Владимир Сиделев, директор ООО «Енисейлесстрой»: «Бизнес может участвовать в обустройстве города только одним способом: строить на территории, на которой это возможно без нарушения нормативов».

Основной причиной был дефицит строительных площадок. Площадки были, но не для всех. Проблемы нехватки строительных площадок и сноса ветхого жилья объединили: под застройку стали отдавать территории, на которых находится ветхое жилье. Застройщик за свой счет должен это жилье снести, предоставить жильцам новые квартиры и только потом на месте снесенных домов построить объекты, реализация которых должна компенсировать произведенные затраты и дать прибыль.

Андрей Тихонов, зам. директора ООО ФСК «Готика»: «Любой застройщик предпочел бы строить комплексно на свободной территории. Но у нас парадокс — в Сибири не хватает земли. На самом деле не хватает инженерного обустройства». Хотя некоторые застройщики утверждали, что получают и моральное удовлетворение от сноса. Владимир Медяник, генеральный директор ООО «АртиСтрой»: «Постепенно я пришел к выводу, что для меня расселение людей и снос безобразных, уродливых строений в центре города — это не только часть профессии строителя, это мой гражданский долг. Получается, что, возводя дом, мы предоставляем возможность людям дважды устраивать новоселье — тем, кто въезжает в новый дом, и тем, кого переселяем».

Застройщики обновляли и обветшавшую городскую инфраструктуру – сети, дороги. Причем не только для своих новостроек. Техусловия на подключение практически всегда содержали требование перекладки сетей в радиусе 2-5 км. Так, для строительства по пр. Свободному компания «Енисейлесстрой» проложила электрический кабель длиной 5 км и мощностью свыше 1 МВт — вдвое больше, чем требовалась новым домам, и обновила все коммуникации микрорайона. Полностью изменилось инженерное обеспечение близлежащей большой территории.

В конечном счете, работу по сносу оплачивали покупатели нового жилья. Растущий рынок это позволял. Но, как ни странно, цена жилья на занятых ветхим жильем площадках в центре города и на свободных участках городских окраин была практически одинаковой. А себестоимость строительства на застроенной территории получалась значительно большей.

Расселение ветхих домов под строительство только одного дома обходилось застройщику в 80-160 млн. руб. Застройщики на такие затраты шли, обновляя к тому же инфраструктурное обеспечение старых домов. Но прибыль строительных компаний при этом снижалась до размеров много меньших, чем получали работавшие на свободных площадках фирмы, несмотря на существующий (и усердно поддерживающийся представителями власти) миф о сказочной прибыли при так называемой точечной застройке.

Еще в первой половине 2000-х годов такая схема вряд ли бы была реализована, так как требовала чрезмерных финансовых вложений на большой срок. Однако поток нефтедолларов и развитие ипотечного кредитования после 2004 года предоставил застройщикам необходимые ресурсы.

Проблем с реализацией квартир и офисов, причем еще на стадии котлована, не возникало. Дело сдвинулось с мертвой точки, объем новостроек на месте бараков продолжал нарастать. Но тут грянул кризис и из российской строительной отрасли как будто выпустили воздух.

Большие резервы занимавшиеся сносом предприятия накопить не могли. С началом кризиса рыночная конъюнктура уже не позволяет покрыть понесенные издержки за счет жителей новостроек. Финансирование, которое раньше считалось практически неограниченным, за несколько месяцев исчезло. С рынка ушли покупатели. Банки отказали строителям в новых кредитах и потребовали погашения уже имеющейся задолженности.

Главной помехой для деятельности средних компаний стало затоваривание рынка. Выполняя требования власти по реализации жилищного нацпроекта, крупные компании строили «квадратные метры», не соответствующие требованиям рынка по критерию соотношения цена/качество. Сегодня объем нераспроданного жилья превышает объем ввода в благополучные годы. Это квартиры, приобретавшиеся на растущем рынке для перепродажи, и квартиры в новостройках, которые не выставлялись на продажу застройщиками, чтобы управлять ситуацией. Да и в домах, которые будут введены в 2009 году, инвестиционных квартир тоже немало. Наличие большого запаса готовых квартир будет постоянно давить на рынок, и пока рынок от этого запаса не освободится, строителям делать будет нечего. Пока эти квартиры не распроданы, новое жилье строить бессмысленно.

А надо: есть обязательства по договорам. Объекты незавершенного строительства уже частично оплачены из кошелька дольщиков-инвесторов, и, по идее, у строительных компаний должны быть средства, чтобы завершить начатые объекты, во всяком случае, с высокой степенью строительной готовности. Но понятно, что в строящихся домах не все квартиры распроданы, и есть риск, что на завершающую стадию строительства денег может не хватить. С другой стороны, цены на стройматериалы и рабочую силу снизились, значит, шанс закончить эти стройки все же есть.

Застройщики утверждают, что продавать квартиры дешевле, чем обошлась их постройка, нельзя. Для статичной советской экономики, в которой цена материалов, работ и т.п. определялась административными методами и длительное время оставалась практически неизменной, эта нерыночная логика себестоимости была справедлива. Однако она не отражает реалии динамичной рыночной экономики.

В эссе «Не назад, а вперед» («Строитель» № 323 от 11.02.2009 г.) мы показали, что такой подход в какой-то мере оправдан только для компаний, собирающихся покинуть рынок, либо для фирм, привлекавших в больших объемах банковские кредиты, — они действительно понесут убытки. Для тех, кто намерен работать дальше, нижний предел цены определяется себестоимостью нового строительства – приемлемой является цена, которая позволяет построить такую же квартиру и дает при этом определенный остаток.

Старая логика себестоимости может стать для строительной отрасли гибельной. Запасы нераспроданного жилья создают психологический барьер для покупателей – они ждут понижения цены и не торопятся с покупкой. Если подход не изменится, продажи начнутся только года через два, когда на рынке появится жилье из вновь произведенных материалов. И то при условии, что строители сумеют найти на это деньги. Но и тогда продажи не будут интенсивными — над рынком по-прежнему будут висеть старые квартиры, которые при таком подходе не будут проданы никогда. Между тем советскую логику себестоимости отстаивают некоторые руководители краевого строительного комплекса, привыкшие к советским же методам работы.

Из-за ошибок в строительной политике крупных компаний остановились средние, занимавшиеся сносом ветхого жилья. А вскоре станет острой проблема отслуживших свое «хрущевок». Кто будет ею заниматься? Государство? Вряд ли. Оно даже при громких декларациях об антикризисной поддержке строителей и населения лишь чуть-чуть приоткрывает кошелек. По федеральной программе расселения ветхого жилья в 2009 году правительство РФ планировало выделить 200 млрд. руб. Возможно, в рамках антикризисных мероприятий эта сумма увеличится, но на существенный прирост рассчитывать не приходится. Наверное, этого было бы достаточно для решения проблемы в Красноярске. Но сумма выделена на всю Россию.

Более того, вышеуказанные 65 домов по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ могут стать последними. Дело в том, что 26 марта край добился права получить финансирование, рассчитанное на весь срок работы фонда — три года — в этом году. Сумма на все мероприятия, одним из которых является снос, вырастет до 2,2 млрд. На Красноярск отпущено 1,2 млрд. руб.

Заманчивое, на первый взгляд, решение блокирует программу сноса. Если к дополнительным объемам по ремонту фасадов, кровли, даже инженерных систем можно приступить быстро, то работа по расселению требует длительной подготовки. Только выставление предупреждения о предстоящем сносе аварийного дома занимает по закону полгода. Плюс переговоры, плюс неизбежные судебные процессы. А дом может расселяться только при согласии всех жителей. В итоге подготовка к расселению дома занимает больше года. Следовательно, на сносе дополнительное финансирование освоено быть не может, и средства пойдут на другие позиции программы Фонда содействия реформированию ЖКХ. А в подпрограмму сноса федеральной целевой программы «Жилище» на 2009 год край не вошел из-за того, что в 2008 году не освоил выделенные деньги. Так что надежда на государственное участие в решении проблемы ветхого жилья становится призрачной.

Крупные застройщики тоже едва ли станут заниматься расселением и сносом. Работа (и затраты) опять ляжет на средние компании, уже имеющие богатый опыт в этой области. Если, конечно, эти компании уцелеют во время кризиса. Если город вспомнит, что фирмы оказались в такой ситуации в том числе и потому, что тратили свою прибыль на его развитие.

Средние застройщики не ждут, что государство даст им денег. Но настоящая поддержка государства к финансовым вливаниям отношения не имеет. Именно власти выделяют земельные участки под застройку. Обеспечение равной для всех доступности земли и есть помощь, одновременно – обязанность власти.


fedorovИгорь Федоров, директор ООО «СитэкCтрой»: «Нам никогда никто не помогал. И сейчас справимся сами»

— При сносе город вряд ли может чем-то помочь частному застройщику. Муниципалитет ведет снос за счет бюджетных средств, а у нас организации — коммерческие. Смешивать это нельзя. Муниципалитет может расселять жителей ветхого жилья и выставлять освобожденные площадки на аукционы. Но я считаю, что он поступает правильно, когда не заходит на престижные площадки в центре. С ними будет работать частный застройщик, а город проводит снос там, где коммерческим организациям работать невыгодно. Там и надо вкладывать бюджетные деньги. Такой подход позволяет ускорить решение проблемы ветхого жилья.

Действующее законодательство в принципе не позволяет власти поддерживать частного застройщика. Хотя он решает социальную задачу. И берет на себя не менее половины сноса в городе. В Земельном кодексе есть ст. 49, говорящая об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но снос, проводимый частным застройщиком, под действие этого закона не подпадает.

Попытки внесения изменений в законодательство предпринимаются, но это очень долгий процесс с неизвестным результатом. Процесс начинается в Заксобрании края, затем переносится на федеральный уровень. И нет никакой гарантии, что закон будет принят. А частный застройщик не может ждать, ему надо работать. Потеря времени обходится дороже потери денег. Надо платить работникам зарплату. Это живые люди, и у каждого из них есть семья. Поэтому ждать, примут нужный закон или нет, мы не можем. Работаем по тем законам, какие есть.

Таким компаниям, как наша, власть вряд ли чем-то сможет помочь и по антикризисным программам. Разговоров много, но действующих программ не видно. Особенно для нас. Просто нет закона, позволяющего нам помогать. «СитэкСтрой», «Енисейлесстрой», «Сиблидер», «Зодчий» и некоторые другие компании строят жилье повышенной комфортности на престижных площадках. Оно не может быть дешевым по определению, поэтому под критерии единственной действующей госпрограммы – выкупа жилья – не подходит. Других программ нет.

Но нам госпрограмма и не нужна. Мы сами выбрали направление повышенной комфортности. У нас своя категория покупателей. Мы привыкли быть самостоятельными и отвечать за результаты своей работы. Главная наша проблема – психологический ступор на рынке. Он вызван огромными нераспроданными объемами жилья эконом-класса. Эти объемы сосредоточены у крупных компаний. Им тоже нелегко, еще вопрос, кому тяжелее.

Если государство выкупит у них квартиры для социальных программ, для расселения ветхого жилья, и освободит рынок от излишка, наш покупатель сам к нам придет. Главное – убрать психологическое давление на рынок, создать условия, в которых покупатель увидит разницу между жильем эконом-класса и нашим. На нормальном рынке мы в помощи государства нуждаться не будем.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Кто будет обновлять город