Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Не назад, а вперед 2
Не назад, а вперед 2
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
11.02.09 01:00

ne nazadЭффект от государственной помощи строителям в решении кризисных проблем пока оказался мизерным. Для разработки действенной антикризисной программы надо определить настоящие причины кризиса и правильно оценить перспективы рынка.

Строительный комплекс не может развиваться спиной вперед, то есть постоянно оглядываясь назад – на последнее десятилетие «инвестиционно-строительного бума», представление о котором изрядно мифологизировано и искажено.

Когда под влиянием ажиотажного спроса надувается рыночный пузырь, цены перестают зависеть от ценности предмета торга. Покупатели верят, что смогут вскоре с прибылью перепродать актив. Но количество желающих покупать по раздутым ценам ограниченно — когда большинство это осознает, пузырь лопается. В противоположном пузырю состоянии цены опять-таки никак не связаны с ценностью, потому что покупатели верят: независимо от фундаментальных показателей они вскоре смогут купить актив дешевле, чем сейчас. Цена стремится вниз, к нулю, производство останавливается. Антипузырю тоже приходит конец из-за недостатка желающих продать актив еще дешевле.

На идеальном рынке кризис возникнуть не может. Все ожидания там заложены в цены. И пузырь, и антипузырь происходят из неверия в то, что это так. И это неверие вполне обоснованно. Рынок идеальным не бывает, тем более у нас. Никто никогда не может знать наперед, что будет, и, следовательно, предусмотреть все возможные исходы, чтобы точно знать в каждый момент времени, какую цену стоит просить и давать. Можно только строить вероятностные сценарии, прогнозировать отклик рынка на то или иное воздействие.

Аналогию рыночных процессов мы нашли в астрофизике. Здесь есть такое понятие – «гравитационный коллапс». Коллапс участвует как в формировании звезд, звездных скоплений и галактик, так и в их гибели. Гравитационный коллапс – катастрофически быстрое сжатие массивных тел под действием гравитационных сил. После исчерпания в звездах ядерного горючего они теряют свою механическую устойчивость и начинают с увеличивающейся скоростью сжиматься к центру. Если растущее внутреннее давление останавливает гравитационный коллапс, то центральная область звезды становится сверхплотной нейтронной звездой, что может сопровождаться сбросом оболочки и наблюдаться как вспышка сверхновой звезды. Однако если радиус звезды уменьшился до значения гравитационного радиуса, то никакие силы не могут воспрепятствовать ее дальнейшему сжатию и превращению в черную дыру.

Поразительное сходство с поведением кризисного рынка. Сбалансированная рыночная цена является результатом маятниковых колебаний. Они могут быть затухающими и вести к сбалансированному рынку или усиливающимися – рынок идет вразнос. Соответственно, тоже возможно два исхода: обновление и развитие экономики на качественно ином уровне – «вспышка сверхновой», или гибель. Такого исхода не желает никто, но порой действия участников рынка и регулирующих его государственных структур ведут именно к этому.

В прошлом номере мы писали, что строительная отрасль оказалась в кризисном положении потому, что многие из ее участников действовали по навязанным финансовыми структурами спекулятивным схемам. Банки, получив доступ к дешевым зарубежным кредитам, наводнили рынок деньгами, надули пузырь и взвинтили цену, создав ипотеку для богатых и состоятельных.

Вместе с пузырем росла инфляция, которая раздувала издержки, увеличивая стоимость квадратного метра. Рентабельность строительства со стороны выглядела астрономической. На эту дутую рентабельность как мухи на мед слетались «дикие» инвесторы разных калибров.

Возможность продавать жилье оптом «на сваях» избавляло строителей от необходимости заботиться об инновационных подходах – как в производственном процессе, так и в сфере управления предприятием. Не было и необходимости в системной маркетинговой работе.

Строители стали заложниками финансовой пирамиды. Сегодня финансовые структуры от строителей отвернулись. Беды строителей придется устранять без их участия. На этом месте строительный бизнес уперся лбом в жесткий тупик. Искать выход должны все, ведь строительство — это локомотив экономики.

«Танцы дождя»

Более года назад редакцией газеты «Строитель» была издана брошюра «Преодоление (строительство жилья: новые механизмы против «инвестиционных пузырей»)». Содержанием книги был реальный и, к сожалению, сбывшийся прогноз – «завышенные цены на жилье первичного сектора угрожают интересам строительного комплекса. Такие цены могут вызвать обвал рынка жилья» (стр. 9). Мы пытались представить альтернативы развития и призывали все заинтересованные стороны к совместной работе.

Некоторые читатели спрашивали: «А что вместо «пузыря»?» Мы полагали, что к поискам ответа на этот вопрос будет привлечено внимание строительной общественности. Увы. Кризис грянул, как первый гололед на российские дороги, неожиданно. Если мы хотим преодолеть кризисные явления (их признаки проявились не осенью 2008 года, а годом раньше, о чем мы и писали в газете и книжке «Преодоление»), то должны понимать тенденции рынка и не пытаться лечить болезнь заклинаниями.

Повторение оптимистических формул («через месяц-два все наладится!») столь же неадекватно и бесполезно, как ритуальный индейский танец вызывания дождя. В нашем случае некоторые строители все еще надеются на то, что на них прольется золотой дождь инвестиций. Теперь можно сказать уверенно: все, сезон дождей прошел, настала засуха. Инвестиционный пузырь лопнул. Это свершившийся факт. Рассчитывать на скорый возврат инвесторов не приходится.

До недавнего времени в этом «танце» активное участие принимали «аналитики», близкие к властным структурам, риэлторам и крупным застройщикам. Теперь они как-то притихли, хотя – желая сохранить красивое лицо при плохой игре – еще пытаются обнадеживать, дескать, временные трудности. Или кинулись в другую крайность и кричат о гибели рынка: «Вся надежда теперь только на государство и господдержку, строители должны хвататься за любые бюджетные предложения как за соломинку». По нашему мнению, этим «аналитикам», ставшим в последние месяцы куда менее оптимистичными, надо тоже предъявить счет за раздувание пузыря. И за затягивание сроков преодоления кризиса.

Лоббировать свои интересы

Строители сворачивают и замораживают объекты и пытаются найти средства для завершения начатого. Они уже на пределе. А ведь жилья не прибавилось, количество нуждающихся не уменьшилось. Потребность в жилье колоссальная. Упал лишь платежеспособный спрос.

Часть строителей уверена: без государственных денежных вливаний отрасль уцелеть не может. Государство на словах признает строительную отрасль «локомотивом экономики» и со всех трибун заявляет о программе ее поддержки. Но дальше деклараций дело пока не идет. Все предпринимавшиеся меры сводятся либо к поддержке банков, либо к выполнению государственных обязательств перед теми слоями общества, поддерживать которые государство обязано и без антикризисных программ. Государственная политика в отношении строителей образно проявляется в стратегии ишака и морковки: якобы если перед мордой ишака привязать морковку, он будет идти вперед, и его не надо будет понукать.

Но строители – не ишак. Они эту стратегию отлично понимают. Доверия к государству у них нет, и у многих его поведение порождает отчаяние. «По-честному, я не знаю, что делать, чтобы спасти отрасль, — вот самое распространенное убеждение. — Я пытаюсь только спасти мой бизнес». Очевидно, что каждый собрался выживать в одиночку. Своя рубашка ближе к телу. Как писал классик, «веселье у нас коллективное, а ответственность — персональная».

Некоторые застройщики откровенно говорят, что если народ не поддержит их рублем и не вытащит деньги из кубышек, то коматозное состояние закономерно перейдет в некротическое. Но народ тратить кубышку не спешит: а вдруг не будет хватать на хлеб? И появляются прогнозы о продолжительности кризиса в три, пять, семь лет. Ни одна компания столько не продержится. Коллапс.

Но почему, собственно, надо ждать милости от государства, рассчитывая на его способность вылечить «больного»? Давайте признаем честно: можно попасть в больницу из-за нападения хулигана или эпидемии, а можно целенаправленно портить свое здоровье, а потом требовать лечения. За годы инвестиционного бума строители сами сделали немало, чтобы оказаться «в больнице». И рассчитывать теперь следует, прежде всего, на себя. А возможности у компаний до сих пор немалые. Пережить кризис смогут те фирмы, которые не опустили руки, а разработали собственные антикризисные стратегии.

Основные принципы этих стратегий не слишком сложны и в ряде предприятий уже работают. Это альтернативные ипотеке механизмы привлечения средств граждан, поскольку ставки банков неподъемны для заемщика. Строителям необходимо искать инновационные подходы в привлечении инвестиционных ресурсов и стремиться к диверсификации финансовых механизмов и схем.

Далее – устранение необоснованных издержек, которые допускались большинством участников рынка, поскольку прибыль и так все покрывала. Теперь маркетинг, инновации – технологические и организационные – стали не средством извлечения дополнительной прибыли, а условием выживания.

Не все необоснованные издержки зависят от строителей. Многие из них являются результатом государственной политики. Необходимо лоббирование законодательных актов, эти издержки устраняющих. Лоббирование – действие коллективное, и «расползание по норкам» эту возможность перекрывает. Объединяться необходимо, но вряд ли прежние объединения, создававшиеся под административным ресурсом для дележки административного же «пирога», смогут стать здесь надежным помощником. Это все то же государство, только под другим «соусом». Нужны новые объединения, и, возможно, эту роль смогут взять на себя создаваемые независимые строительные СРО.

И, наконец, надо четко представлять хотя бы основные принципы функционирования рынка. Крупным препятствием, можно сказать барьером на пути выхода из кризиса стал миф о себестоимости.

Логика себестоимости

Во времена инвестиционного бума себестоимость строителей не интересовала. На рынке цена определяется не себестоимостью, а конъюнктурой. Ажиотажная цена гарантированно покрывала любые издержки. Положение изменилось. Возможность не интересоваться издержками ушла в прошлое вместе с оптовыми инвесторами. Вопрос издержек стал принципиально важным. Неотразимый, как удар дубиной, аргумент себестоимости звучит в любом разговоре о цене квадратного метра. Действительно, себестоимость задает нижний предел цен – работать в убыток не только бессмысленно, но и невозможно. Но что под ней понимать?

Казалось бы, рассчитать ее может любой сметчик. На практике себестоимость – вопрос темный. В Красноярске фигурируют цифры от 32 до 42 тыс. руб./кв. м. Официальные данные: в 2008 году средняя себестоимость квадратного метра жилья по Красноярску составляла 32,4 тыс. руб. Эта цифра почему-то становится базой для декларирования цены продаж – без учета типологии, качества, района.

Какая себестоимость на самом деле задает порог цены? Общепринятый подход: мне в этой квартире «квадрат» обошелся в 38 тыс., поэтому продавать по 37,5 тыс. для меня убыточно. Этот миф резко снижает динамичность отрасли, ее способность оперативно реагировать на изменения конъюнктуры. А без оперативности рассчитывать на скорое преодоление кризиса не приходится. Невозможно идти быстро, если двигаешься спиной вперед. Миф о себестоимости – это миф о неизбежности коллапса.

На деле себестоимость, по которой был построен квадратный метр, представляет только исторический интерес и на прибыль или убытки не влияет. Надо рассматривать не ту себестоимость, по которой построено, а ту, по которой будет строиться. Строитель заработает, если, продав квартиру, сможет построить такую же, и при этом образуется остаток.

Исходя из логики себестоимости ориентиром является рыночная цена, которая сложится на стабильном рынке. Очевидно, что возврата к положению, когда меньше 10% населения могло позволить себе новое жилье, быть уже не может. Тем или иным путем кризис должен открыть рынок для массового покупателя. Окончательный уровень цен определится как баланс двух процессов – общей инфляции и строительной дефляции. Оба процесса уже идут.

Темп инфляции по сравнению с прошлым годом почти удвоился. Общая инфляция снижает стоимость рубля и повышает номинальные (не реальные) доходы населения – работодатель вынужден компенсировать инфляцию повышением зарплаты. Даже при фиксированной цене квадратного метра он становится доступнее.

Строительная дефляция снижает непомерно вздутую во время инвестиционного бума себестоимость строительства. Но в каких размерах? Возросшая стоимость кредитов работает на увеличение себестоимости. И все равно снижение себестоимости может быть достаточно большим. Она, в конечном счете, раскладывается на зарплату на всех этапах добычи и переработки сырья, налоги и стоимость энергоресурсов.

О зарплате у нас смешно говорить – она значительно ниже американской или европейской. Снижать ее некуда, более того, инфляция заставляет повышать. Налоги зависят от государственной политики. Поставщиком энергоресурсов тоже является государство. Ему принадлежат как минимум контрольные пакеты акций всех предприятий топливно-энергетического комплекса. На мировом рынке цена энергоресурсов упала в разы. Это снижение уже сказывается на стройиндустрии. Затраты производителей снижаются, сбыта нет, и непомерно вздутая цена материалов снижается.

Налогами и стоимостью энергоресурсов возможность реальной государственной помощи строителям не ограничивается. Об этом – в следующем номере.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Не назад, а вперед 2