Эффект от государственной помощи строителям оказался мизерным. Для разработки действенной антикризисной программы надо определить настоящие причины кризиса и правильно оценивать перспективы рынка. Строительный комплекс не может идти спиной вперед, постоянно оглядываясь назад – на последнее десятилетие «строительного бума», представление о котором уже изрядно мифологизировано и искажено.

Корни строительного кризиса

О кризисе говорят все. И оказывается, что много говорить о кризисе не бывает. Аспектов у кризиса много. Экспертных мнений тоже. Иногда кажется, что ситуация абсурдна: полным полно умных экспертов, с одной стороны, и беспомощность в прогнозе, оценке и — главное — принятия решений — с другой. Ясно, что сегодня любые прогнозы о длительности и глубине кризиса могут делать только авантюристы.

Вопрос о корнях строительного кризиса многим кажется риторическим. Но внятный ответ необходимю Это скорее диагноз, чем прогноз, не решение, а анализ проблемы, результаты которого могут уточнить направление необходимых действий. Понимание причин и масштаба кризисных явлений является предпосылкой правильных действий, направленных на сохранение строительного бизнеса в России.

Официальная версия гласит, что причиной строительного кризиса стал мировой финансовый кризис и связанное с ним снижение цены на нефть. Так ли это?

Вспомним предысторию. Российский строительный комплекс оказался не готовым к мировому кризису, который наложился на внутренний кризис отрасли. С 2005 по 2007 год – бурный рост цены квадратного метра. К этому добавилось то, что для увеличения прибыли многие строительные компании в течение нескольких лет (2005-2007) сознательно играли на повышение цены квадратного метра, не задумываясь о последствиях. Фирмы придерживали у себя часть квартир, не выводя их на свободный рынок, при этом продавая оптом инвесторам на уровне фундамента по 25-30% сдаваемых в эксплуатацию домов. Процесс сопровождался столь же бурным переделом прибыли строителей: взлетела цена земли, сетевые компании в десятки раз подняли тариф на подключение к инженерным коммуникациям. Рост цены энергоресурсов на мировом рынке вызвал резкое удорожание стройматериалов.

Громадную негативную роль сыграла и раскрученная нацпроектом «Доступное и комфортное жилье» ипотека. Нацпроект представил термины «ипотека» и «доступное жилье» как синонимы. Тогда как в действительности ипотека в таком варианте – это скорее «доступное жилье для состоятельных и богатых». Для среднего россиянина даже на старте нацпроекта она означала пожизненную кабалу ради весьма скромного жилья.

У строителей ипотека напрямую не работала. Но пока цены не стали астрономическими, добавляла на первичный рынок денежные средства через рынок вторичный: многие продавцы вторичных квартир вкладывали полученные от продажи через ипотеку деньги в покупку нового жилья. И стимулировала рост цен.

К 2007 году основными покупателями жилья стали оптовики, скупавшие подъезды на стадии свай для последующей перепродажи в надежде на прибыль. Для абсолютного большинства желающих улучшить собственные жилищные условия новое жилье стало недоступным. Преддверие кризиса сомнений не вызывало. В середине 2007 г. газета «Строитель» опубликовала по этому поводу цикл статей, а в январе 2008 г. в серии «Библиотека газеты «Строитель» вышла брошюра «Преодоление», предупреждавшая о необходимости срочной разработки антикризисной программы (приобрести книгу можно в редакции газеты).

В сентябре 2007 г. в Красноярске была предпринята попытка административной заморозки цен для членов Союза строителей края. Насилие над экономикой не могло остаться безнаказанным, и результатом моратория стало снижение предложения на рынке жилья, ускорение роста цен и отток финансов из строительного сектора к перекупщикам. Красноярск ощутил начало строительного кризиса одним из первых в России. Сегодня в наилучшем положении находятся строительные компании, не подпавшие под действие моратория или сумевшие его обойти. К марту 2008 г. инвесторы поняли, что ценовой потолок достигнут, и прекратили вложения. Продажи остановились, рынок замер.

К июню 2008 г. началось скрытое снижение цены квадратного метра под видом скидок и иных преференций покупателям. Оно сопровождалось закрытием многочисленных риэлторских контор: к середине лета в Красноярске их количество сократилось на треть, с 317 примерно до 200. Строительство замедлилось, количество закладываемых новых объектов резко сократилось
из-за отсутствия оборотных средств.

И вот 30 января в интервью НИА министр строительства и архитектуры края Н. Глушков заявил: «Некоторые аналитики прогнозировали, что в 2009 году стоимость квадратного метра может подняться до 100 тысяч, и это с очевидностью не подтвердилось». Эти прогнозы выдавались не столько аналитиками, сколько самой властью, а так называемые «аналитики» всего лишь с авторитетным видом озвучивали ее пожелания. Эти «прогнозы» и легли в основу программы действий власти. В течение последнего года газета «Строитель» неоднократно давала реальный прогноз. Но власть слышит только тех, чей голос ласкает ее слух.

Строители и банки

Еще оставалась принципиальная возможность организации банковского финансирования. Это наиболее цивилизованная форма. В той экономической модели мира, которая была выстроена в последние десятилетия, без кредитов не могло работать ни одно крупное предприятие. Доступность кредитных ресурсов на Западе была просто потрясающая, а процентные ставки – весьма привлекательные для бизнеса.

У нас с доступностью было чуть иначе. Оформление банковских кредитов требовало крупных залогов, которыми строители не располагали. Но банки интерес к строительству сохраняли. В частности, 20 июня прошлого года банк «Уралсиб» в Красноярске представил интересный комплексный пакет строительных программ, предусматривавший возможность частно-государственного партнерства. Но официальная пропаганда наличие кризиса отрицала, а при отсутствии государственной антикризисной политики, в частности фонда госгарантий, предложения банков строителей заинтересовать не могли. Нежелание чиновников видеть кризис не позволило мобилизовать этот ресурс.

К августу рынок замер окончательно, а в сентябре дошедший до России мировой финансовый кризис завершил катастрофу, перекрыв возможность банковского финансирования. С сентября 2007 года СМИ ежедневно напоминали о мировом кризисе ликвидности, пугая коллапсом банковской системы. Из банков начался отток средств. По итогам сентября из финансовых организаций было выведено 90 млрд. руб. В октябре отток был зафиксирован на уровне 354 млрд. руб.

Фондовые рынки рухнули сразу на такие объемы, что проделали серьезные, практически смертельные дыры в ликвидности предприятий и банков. Образовались огромные проблемы с реализацией продукции не только у строительных, но и у металлургических, автомобильных, химических и других компаний.

Российские банки не особо любили кредитовать реальный производственный сектор, для них гораздо интереснее было без всякой головной боли играть на фондовом рынке временно свободными деньгами клиентов. В России виртуальный фондовый рынок последние годы рос «уверенно» и быстро. А тут неожиданно, за один день, упал на треть. Банки потеряли треть клиентских денег из тех, которыми они играли на рынке. Продать акции по новым, более низким ценам означало зафиксировать огромные убытки и лишить себя надежды, что это лишь случайное падение и через неделю цены отрастут и все нормализуется. Все стали ждать, когда же цены вернутся. А они почему-то через неделю упали еще на треть. Объемы потерь стали катастрофическими. С задержкой на полгода процесс повторял происходивший в строительстве.

У банков образовались огромные дыры в балансах. Западные банки из-за проблем в своих странах начали отзывать кредиты, выданные российским банкам и компаниям, что усугубило ситуацию. Из-за нехватки средств российские банки стали сворачивать кредитные программы, пересматривать условия и ставки по уже выданным кредитам. При наличии госгарантий пересмотр условий и ставок был бы невозможен, но даже крупный частный застройщик перед мощной банковской системой беззащитен. В итоге именно крупным игрокам, которые сидели «на кредитной игле», прикрываемой не обеспеченным госгарантиями административным ресурсом, сейчас приходится тяжелее всего. Небольшие региональные компании, работающие в более живом, оперативном режиме, не зависящие от банков и работавшие преимущественно на собственные оборотные средства, выглядят более стабильными.

Положение сегодня

Кризис мог не нанести такого урона строительному комплексу, который мы имеем сегодня, но проблему усугубили длительные, еще с конца 2007 года, неплатежи некоторых административно надутых во время подъема рынка фирм – застройщиков-монополистов, сдерживавших реализацию построенного жилья в расчете на рост цен. Неплатежи парализовали деятельность множества добросовестных предприятий – субподрядчиков, поставщиков.

Основной проблемой строительного комплекса стали огромные объемы нераспроданного жилья, скопившиеся у застройщиков и инвесторов. Они неизбежно привели к снижению объемов ввода жилья в 2008 году по отношению к плану – при контрольной цифре по краю 1,250 млн. кв. м введено 1,094 млн. кв. м. Две строительные компании прекратили деятельность, другие не достраивают жилье из-за того, что значительная часть уже построенного не продана. Средств на достройку нет.

Скорректированы планы на 2009 год. Вместо объявлявшегося ранее объема 1,5 млн. кв. м называется объем 1 млн. кв. м. Цифра высокая, и непонятно, зачем в условиях кризиса столько строить. Достаточно сказать, что лидировавшая в этом году в СФО Новосибирская область прямо объявила, что строители не будут начинать новых жилищных проектов. Область снизит объемы вводимого жилья на 39% – с 1,391 млн. кв. м в 2008 г. до 850 тыс. кв. м в 2009 г. В Новосибирске предполагается построить 600 тыс. кв. м. По поступающим в нашу редакцию предложениям, цена «квадрата» там упала до 30 тыс. руб. с возможностью бартерного расчета стройматериалами.

И у нас застройщики начинать новое строительство не решаются и заявляют о серьезном, до 80%, сокращении объемов работ. Если не рассматривать вариант приписок, остается только один шанс обеспечить плановый показатель – резко, в разы, увеличить объемы строительства социального жилья. Дело нужное, и на разумных условиях строители за него готовы взяться. Но тема существенного увеличения объемов бюджетного строительства в Красноярске не звучит. Напротив, есть заявления, что это увеличение не может быть большим.

Программа поддержки строителей

В строительной отрасли края работает свыше 65 тыс. человек, и в несколько раз больше рабочих мест строители создают в других отраслях. Сейчас эти люди оказались в подвешенном состоянии. Конечно, судьба предприятий в условиях кризиса в основном находится в руках самих предприятий. Но от государственной политики зависит многое.

С 30-х годов ХХ века существует испытанная антикризисная технология – так называемый «Новый курс» Франклина Рузвельта. В годы Великой депрессии президент самого рыночного государства – США осознал, что только строительство способно вывести экономику из кризиса. И принял внерыночную программу общественных работ, дополненную налоговым стимулированием рынка.

Подчеркнем: не нерыночную, а внерыночную. Не административное насилие над рынком, а использование невостребованных рынком трудовых и производственных ресурсов для решения неинтересных рынку, но социально важных задач. Программа ликвидировала в США пресловутый «жилищный вопрос», создала сеть автомагистралей и на многие десятилетия задала высочайший темп развития экономики. Рыночной. Впоследствии такая практика преодоления кризиса стала в мире общепринятой.

Антикризисная программа принята и в России. Среди разных антикризисных мер декларирована и поддержка строительного комплекса. Юридически программа оформлена Постановлением Правительства РФ № 902 от 4 декабря 2008 г. «О мерах по стимулированию рынка жилищного строительства в 2008-2009 годах». Специфика господдержки определилась официальной установкой на то, что причина строительного кризиса – мировой финансовый кризис, и значительная часть мер в действительности стимулирует не строительную отрасль, а банковский сектор.

Неправильный диагноз породил неэффективную помощь. Если причиной строительного кризиса является мировой финансовый кризис, то и воздействовать надо на финансовую сферу. Поэтому предпринимаются меры, направленные на поддержание банков и активизацию кредитной деятельности. Но кредиты надо гасить. Строители понимают, что в таких условиях возможность финансирования начального этапа строительства – не решение проблемы, а ее отсрочка и обострение в будущем. Вместо невозможности начала нового строительства сейчас застройщик получает гарантированное банкротство по окончании срока кредита. Утверждения строительных чиновников, что корень зла в мировом финансовом кризисе, равнозначны отказу от помощи строителям.

Кризис создает благоприятные условия для нормализации жилищной политики, формирования государственного социального арендного фонда. Но пока для строителей попытка антикризисного воздействия свелась исключительно к предложению продавать жилье по определяемым государством ценам. Предложенные цены для большинства строительных компаний не покрывали себестоимость – она разная и у разных компаний, и на разной территории.

{discuss forum:3}

Продолжение в следующем номере.

Вслед за обещанием премьер-министра Владимира Путина помочь заемщикам ипотечных банков, правительство РФ приняло решение о выделении более 200 млрд. руб. Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для поддержки граждан, купивших жилье через ипотеку, но оставшихся без работы или потерявших часть доходов. Мера важная и своевременная, однако есть сомнение, дойдут ли эти деньги непосредственно до тех, кому они так необходимы. Логика такая: есть граждане, которым трудно расплатиться с кредитом в силу того, что они стали безработными, или еще по каким-то причинам. Им необходимо помочь. Правительство говорит: мы выделим деньги АИЖК, ипотечное агентство выделит банкам, а банкам даст какие-то гарантии, что частично расплатится за неплатежеспособных заемщиков.

А теперь давайте подсчитаем. Примерно 800 тысяч семей получили ипотечные кредиты, на данный момент испытывают серьезные, непреодолимые проблемы порядка 2%, или менее 20 тыс. семей. Проблемы испытывают все-таки люди небогатые, средний кредит которых примерно 20 тыс. долларов. Следовательно, вся проблема стоит 400 млн. долларов, или порядка 12 млрд. руб.

Возможно, речь идет о поддержке всей банковской системы, поскольку универсальные банки испытывают трудности, а зачастую вообще прекращают ипотечное кредитование? Тогда надо разбираться, а почему, собственно, часть банков оказались в таком трудном положении. И выясняется: потому, что они сделали ставку на внешние кредиты. Банки, которые ориентировались на западные кредиты, оказались в сложной ситуации, но их поддерживать бесполезно, потому что если мы в ближайшее время не создаем систему сбора длинных низкопроцентных денег, то эти 200 млрд. ничего не решат. Через год эти проблемы заново всплывут, и опять надо будет искать 200 млрд. рублей, а то и больше.

Действия правительства по поддержке ипотечных банков отражают в целом те неэффективные антикризисные меры, которые предпринимаются в столь сложный период.

Схема помощи неплатежеспособным клиентам ипотеки также ясна: люди окажутся в долгу не только перед банками, но и перед государством.

В каждом из регионов кризис проявляется по-разному. Все будет зависеть от долгов и обязательств регионов и помощи федерального центра. Система кредитования, которая была и без того плохая, неэффективна, фактически разрушается. Уже не только инвестиционные и долгосрочные кредиты стали экзотикой, но и обычные, под «оборотку», стали большой проблемой. И это притом, что реальной статистики еще нет. Ни на Западе, ни в России, т.е. мы еще не знаем,
что уже потеряли.

Парадоксальный вывод: министр финансов понимает кризис хуже чем глава небольшого города или руководитель территории, а меры по его нейтрализации уж точно представляет хуже. Вообще-то элита должна наконец признать, что мы почти ничего не знаем о кризисе и его последствиях. Нет ни мониторинга, ни анализа, ни, тем более, разумных предложений. Отсюда и неэффективность антикризисных мер, отсутствие эффективных инструментов.

Другой вывод: кризис имеет системный характер, т.е. его последствия будут сказываться во многих, почти во всех сферах экономики. И неизвестно, какие из этих последствий окажутся самыми негативными. Можно допустить вероятность нарушения взаимоотношений между федеральным центром — регионами, социально-протестных действий, уже говорят о последствиях для здоровья — стрессы, психозы, суициды и т.д. И, наконец, последнее. Понятно, что информационная политика играет в условиях системного кризиса особое значение. Во многом кризис — это кризис психологический, а не финансовый. Понятно, что, не имея антикризисной стратегии, нет и стратегии информационной, коммуникационной, системы работы с населением. А она чрезвычайно важна. Может быть, даже важнее, чем антикризисные меры в области финансов. Уж очень нужно, чтобы А. Кудрин объяснил, почему в условиях спада не понижается (как в других странах) ставка рефинансирования, почему выделяются коммерческим банкам шальные деньги, почему фактически прекратилось кредитование реального сектора экономики, и как возвращать взятые под 10% кредиты сегодня под 30%? Если ответить на эти вопросы трудно, то почему бы не ответить на самый простой вопрос: раз уж мы не можем бороться с дураками, то почему мы до сих пор не стали строить хотя бы дороги?

Налицо мощная проблема – несоответствие между сложностью задач и стандартной «советской» упрощенностью мышления тех, кто по должности назначен их решать. По большому счету, выход из кризиса – в изменении самой логики строительной политики.