В одном из последних номеров «Строителя» (№ 320 от 21 января) в статье о градостроительных проблемах Красноярска была названа и актуальная тема стремительного устаревания 4-5-этажных домов первых индустриальных серий.

Прочитав статью, в редакцию газеты позвонил Т. Шмидт. Он уехал на ПМЖ в Германию еще в конце 90-х годов, поселился там в бывшей восточной зоне Берлина и вот второй раз приезжает в Красноярск в гости к родственникам и знакомым.

Наш бывший соотечественник (по образованию инженер-строитель) рассказал, что типовое строительство по технологии монтажа зданий из тяжелых железобетонных панелей было так же распространено в ГДР, как и в СССР в 60-70-е годы прошлого века. Термин Plattenbau («платтэнбау» — панельное здание) в Восточной Германии употребляется специально по отношению к блочным домам. После объединения Германии в этих панельных пятиэтажках никто не хотел селиться. Стоимость их содержания ложилась тяжелым бременем на городскую казну. Можно было пойти тем же путем, как в Москве, где «хрущевки» стали безжалостно сносить и застраивать 17-25-этажными жилыми домами, в основном новыми сериями панельных домов.

В Восточном Берлине, Дрездене, поступали иначе. Т. Шмидт: «Средняя обеспеченность жилплощадью в Германии составляет 48 кв. м на одного человека. При этом удивляет не только количество, но и качество немецкого жилья. Кстати, «платтэнбау» в Германии прекратили строить с момента объединения.

В самом крупном районе панельной застройки в Восточном Берлине — Мапцан-Хеллерсддорфе лет семь назад начали разбирать пятиэтажные дома, возведенные 40-45 лет назад.

Проблема в том, что в таких домах и районах мало кто хочет жить, поэтому группу из пяти панельных домов разделяют: два дома сносят и благоустраивают территорию, а оставшиеся три дома санируют, утепляют, делают капремонт, и только после этого квартиры в них начинают пользоваться спросом. Панели от сносимых домов дробят тут же на месте, а полученный материал используют при строительстве дорог.

Некоторые панельные дома, расположенные в более-менее престижных районах, реконструируют по следующей схеме. Верхние этажи разбирают, увеличивают площадь лоджий, укрупняют квартиры, превращая их из одноэтажных квартир в двухэтажные, пристраивают к ним «стены» из небольших зимних садов (экономия отопления составляет примерно 50%), монтируют наружные панорамные лифты, вставляют стеклянные герметичные входные двери, устанавливают спутниковую антенну, благоустраивают территорию. Кроме всего прочего, на заднем дворе домов создают небольшие пруды, ландшафтные комплексы.

Мусоропроводы в домах отсутствуют, производится раздельный сбор мусора на специально выделенных площадках, больше похожих на цветочные оранжереи. У каждого жильца есть ключ от площадки, у водителей мусоросборочных машин — тоже. Доступ посторонних лиц и бродячих животных исключен, за этим следит полиция.

Примечательно, что и высотные дома в Берлине крайне непопулярны, в них много пустующих квартир, а некоторые дома и вовсе брошены. И не случайно. Потому что чем выше дом, тем дороже обходится его содержание — обогрев, подача воды, ремонт и т.д.

Когда мы приехали в Германию, то вступили в товарищество собственников в Восточном Берлине и жили сначала в панельном доме. До этого он было выкуплен целиком тоже нашим соотечественником, эмигрировавшим в Германию раньше (как правило, цена продажи 1 кв. м в панельном доме не превышает 100-200 EUR), реконструирован, и с момента продажи первой квартиры в доме образовал товарищество собственников. Вместо 200 квартир, которые были в доме до реконструкции, теперь их 104, три из которых до сих пор продаются. Стоимость продажи после реконструкции именно в этом доме и именно этих трех квартир составляет 1160 EUR/кв. м. В стоимость входит земельный участок с парковочным местом под навесом, отделка в квартире, сантехника и часть мебели. Для привлечения покупателей в первые три месяца все коммунальные услуги предоставляются бесплатно. Среди членов этого товарищества много русскоязычных выходцев из стран СНГ. Кстати, в Германии при покупке квартиры гражданство значения не имеет. Но вообще товарищества собственников здесь малопопулярны, только треть немцев проживают в собственном жилье.

Наиболее распространено в Берлине быть членом жилищного кооператива, который тоже нередко объединяет несколько реконструированных «платтэнбау». Для вступления в него необходимо внести пай (от 600 до 1500 EUR, в зависимости от площади квартиры), вступительный взнос (от 50 до 100 EUR), и можно проживать в квартире пожизненно, вне зависимости от гражданства. Надо только оплачивать коммунальные платежи и другие текущие расходы.

В случае выхода из ЖК пай возвращается, и можно тут же стать членом ЖК в другом районе или городе. В каждом кооперативе есть свободные квартиры. Информация о них, а также о размере квартплаты и пае вывешивается на первом этаже дома.

Таким образом, пай в размере 50% минимальной месячной зарплаты дает право проживания в квартире. Но приватизировать ее нельзя. И наследникам достается не квартира, а только пай. По закону квартира всегда остается собственностью ЖК».

Валерий Крушлинский, архитектор, руководитель АНО «КрасноярскНИИпроект»:

— Большую проблему составляет огромное количество построенных в 60-е годы минувшего века домов первых крупнопанельных серий. Их физическое состояние «прогрессивно» ухудшается. В Красноярске такой застройки насчитывается около 60%. А это 11 млн. кв. м жилой площади. Учтем, что ранее темпы строительства составляли более полмиллиона кв. м в год; примерно такие же цифры по квадратным метрам будут подлежать выбраковке в панельном старом жилье. Такова в цифрах проблема реконструкции и развития города, что ставит ее в разряд чрезвычайных. Поэтому уже сегодня необходимо создавать специальные фонды, а также разрабатывать специальные градостроительные проекты по данной тематике.

Эта проблема вроде и не волнует общественность, знакома только специалистам, да жителям этих домов. Следовательно, трудно говорить о развитии проектного процесса в этом направлении. Чем меньше проявляется внимания к проблеме реконструкции, тем сильнее обостряются социальные и экономические проблемы городской жизни.