Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Из промзон в комфортные кварталы: аспект юридический
Из промзон в комфортные кварталы: аспект юридический
Проблемы и решения
22.09.13 20:20

Освоение промплощадок – проблема, требующая обсуждения и понимания не только со сторон социальной значимости и технологической реализации, но и с правовой позиции. Связано это с целым комплексом взаимоотношений, возникающих на стыке интересов и прав общества в целом и жителей близлежащих кварталов, собственников промзон и городских властей, особенно если расположенный под промплощадкой участок принадлежит муниципалитету и находится в аренде. 

Владелец: подневольный или антиобщественный?

Именно таковым зачастую становится собственник промзоны в ситуации, когда она переводится под жилую застройку. Владелец, безусловно, может активно протестовать против изменения функционального назначения принадлежащей ему недвижимости. Но если все процедуры выполнены в установленном порядке, его мнение, по сути, во внимание не примут, несмотря на любые бизнес-планы, с учетом которых приобретался изначально предназначенный для промышленного использования участок.

– Изменение категории земель происходит после публичных слушаний, где имеют возможность высказаться те, кто проживает на территории и заинтересован в обсуждении этого вопроса, – говорит исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Геннадьевич Тихонов. – Владельцы земельных участков приглашаются на них в обязательном порядке. Они, как все прочие, имеют право выступать где угодно – на публичных слушаниях, в СМИ. Заявлять, к примеру, что жилая застройка здесь не нужна, оставьте промзону. Но если общество принимает решение, что в центре города не должно быть хранилища ядерных отходов, отдельный собственник обязан этому следовать, иначе мы получим гражданские беспорядки. Он может отстаивать свою точку зрения, но принятому решению должен подчиниться.

«Права вето у отдельных собственников недвижимости нет, иначе город просто остановится в развитии» (А. Тихонов)

Если владелец согласен с изменением назначения земли и в установленном порядке начинает на своем участке жилищное строительство, все в порядке. Но если возведение жилья не согласуется с его планами, возникает целый букет проблем.

– Земля вообще не проблема, переводится в другую категорию, и эта тема закрыта, – говорит Андрей Геннадьевич. – А вот что делать с объектом, это вопрос, поскольку он находится в собственности. Если он безвредный, без санитарно-защитной зоны, то, в общем, сильно не мешает. Но если там есть санитарно-защитная зона, то при разработке проекта планировки все это должно быть учтено. Там нужно будет размещать стоянки, зеленую зону, все что угодно, кроме жилья и детских площадок.

Однако на самом деле это означает, что эгоистичное поведение собственника, противоречащее выраженному городскому властями общественному интересу, вырывает из зоны жилищного строительства не только бывшую промплощадку, но и окружающую ее территорию. А зачастую это просто огромные участки земли.

– В свое время Ростехнадзор определил расстояние от особо опасных предприятий до зоны жилой застройки не менее чем 5 км, – поясняет исполнительный директор Союза строителей.

Более того, с учетом законодательства владелец промплощадки может продолжать такое положение как угодно долго, даже не годами, а десятками лет.

– Если аренда получена по распоряжению под промэксплуатацию, но категория земли изменилась, то владелец может законсервировать ситуацию, причем аренду будут продолжать и продолжать, – отмечает Андрей Тихонов.

Понятно, что подобное поведение хотя и соответствует законодательству, но противоречит интересам горожан и отраженным в градостроительных планах перспективам развития Красноярска. Наносит серьезный ущерб экономике столицы края, поскольку падает загрузка строительных мощностей, теряет доходы бюджет, возникают проблемы с занятостью работников строительной отрасли.

Вывод: строить!

По всем перечисленным и многим другим причинам согласие «держателя» промзоны с общественными нуждами и начало жилищного строительства является наиболее приемлемым вариантом. При этом не столь важно, находится земля в аренде либо собственности у владельца недвижимости или эти договоры находятся в стадии оформления. В любом случае согласно ст. 36 Земельного кодекса: «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют … собственники зданий, строений, сооружений».

Опять же, как отмечалось в статье «Из промзон – в комфортные кварталы» (№ 457 нашей газеты), гипотетическая ситуация, в которой земля продана или передана в аренду одному собственнику, а недвижимость на ней принадлежит другому, при несогласии сторон блокирует любые варианты развития территории. Поскольку без разрешения владельца сносить принадлежащее ему имущество нельзя, а за разрешение на снос собственник вправе выставить такие суммы, при которых не окупятся любые варианты реновации бывшей фабрики или завода. Таким образом, развитие промзоны возможно, только если этим занимается ее владелец, либо этот процесс с ним согласован. При этом в силу ряда не зависящих от него причин на момент изменения категории земли из «П» (промышленность) в «Ж» (жилое) владелец промзоны вполне может не успеть не то что выкупить участок, но и даже заключить договор аренды на него. Однако на исключительность прав собственника строений это никак не повлияет, ибо никто иной по юридическим основаниям не сможет, а по экономическим даже и не будет претендовать на данные землеотводы.

– При реновации бывших промзон надо отчетливо понимать, что там есть собственники, и от них мы никуда не денемся, – резюмирует исполнительный директор Союза строителей. – Эти права, интересы и обременения придется учитывать, иначе развитие данных территорий попросту невозможно.

К слову, несмотря на всю важность проблемы, в законодательстве пока не детализирован порядок перевода бывших промзон под жилые кварталы. Конечно, определенные шаги в этом направлении делаются. Так, Минэкономразвития подготовил поправки в Земельный и Гражданский кодексы, в которых предлагается принудительно изымать и передавать муниципалитету земли, которые используются ненадлежащим образом. То есть если владелец промзоны, несмотря на ее перевод под жилищное строительство, своевременно не озаботится возведением на своем участке жилья, он потеряет все, и участок, и прочую недвижимость, независимо от того, находится земля в аренде либо приватизирована. При этом Госдума рассматривает вопрос о пятикратном увеличении ставки налога для неиспользуемых территорий.

– Ведь большая часть (их. – Редакция) только с точки зрения градостроительного зонирования является промзонами, а в действительности там творится бардак: от полузаконной торговли до складирования промышленного и строительного мусора, – охарактеризовал положение в столице России заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов.

«Нам нужно обеспечить массовый ввод новых земельных участков в строительный оборот» (Владимир Путин)

В нашем городе на большинстве заброшенных промплощадок ситуация вряд ли лучше. Потому безусловной и всяческой поддержки – общественной, административной, медийной – достойны те, кто на месте полуразрушенных заводов и фабрик возводит комфортные кварталы для красноярцев.

Шаг за шагом

Еще раз отметим: эта работа связана с рядом сложнейших проблем, в том числе юридических. Строительство вообще, а жилищное в частности, считается особой сферой внимания как для общества, так и для государства. Потому точное соблюдение всех установленных процедур является делом обязательнейшим. «Уставы пишутся кровью», – говорят военные. К нашей отрасли это утверждение относится в полной мере. При этом, как отмечают эксперты Союза строителей Красноярского края, в каждом конкретном случае и по отношению к каждому объекту для вынесения мнения о правомерности строительства нужно смотреть и анализировать весь пакет документов.

В качестве примера точного и детального соблюдения всех норм, правил и формальностей возьмем уже упоминавшуюся в статье «Из промзон – в комфортные кварталы» компанию «ФБК», владеющую промплощадкой мясокомбината на Бугаче, не работающего уже десяток лет. И пройдем по всем процедурам, как говорят англичане «Step by Step», то есть шаг за шагом.

В первую очередь, Институт оценки собственности и финансовой деятельности выполнил кадастровые работы, в результате которых ООО Фирма «ФБК» получило межевые планы по образованию земельного участка. Затем последовало распоряжение администрации Красноярска «О предоставлении ООО Фирма «ФБК» земельного участка по ул. Калинина, 175...» за подписью заместителя главы города – руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений Е.В. Кирилюка с указанием вида разрешенного использования, в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны жилой многоэтажной застройки.

В дальнейшем в строгом соответствии со ст. 36 Земельного кодекса, предусматривающей исключительное право владельца строений на аренду участка, ФБК заключила подобное соглашение с администрацией Красноярска. Договор аренды за № 135 от 14.02.2011 г. за подписью заместителя руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений С.С. Савицкой предоставил компании в аренду участок с кадастровым номером 24:50:0100007:37 на 10 лет. Кадастровая палата выдала паспорт земельного участка с номером 24:50:0100007:37 № 24ЗУ/10-288922 с разрешенным использованием: размещение пяти-, десятиэтажных многоквартирных жилых домов. При этом у ФБК была возможность тут же выкупить эту землю буквально за гроши.

– Если земля в аренде под находящейся в собственности недвижимостью, то по приватизированному объекту до 1 июля 2012-го года ее можно было приобрести даже под 2% от кадастровой стоимости, – отмечает Андрей Тихонов. – Тогда действовала именно такая норма.

Однако такой супервыгодной для себя опцией, при этом прямо ущемляющей бюджет города, застройщик пользоваться не стал. Это позволит Красноярску не только в течение десяти лет получать арендную плату, но и впоследствии получить за этот участок его полную стоимость.

Затем администрация города представила градостроительный план участка за подписью заместителя главы города – руководителя департамента градостроительства администрации Красноярска А.Г. Лапицкого с описанием местоположения границ земельного участка и проектируемого объекта, с тем же самым основным видом разрешенного использования земельного участка: размещение пяти-, десятиэтажных многоквартирных жилых домов. А распоряжение администрации Красноярска № 306-арх от 19.02.2013 г. утвердило этот градостроительный план.

После этого было полдесятка разрешений мэрии на строительство жилых домов микрорайона «Мариинский». Три из них за подписью исполняющего обязанности заместителя главы города – руководителя департамента градостроительства М.А. Быкони, два – за подписью заместителя главы города – руководителя департамента градостроительства А.Г. Лапицкого.

На объекты строительства получено положительное заключение государственной экспертизы КГАУ «Красноярская краевая государственная экспертиза» от 20.10.2011 г., а также более полдюжины положительных заключений негосударственных экспертиз сертифицированных и лицензированных экспертов и ряд других разрешений и согласований надзорных органов, включая СЭС.

– Такой путь застройки основан на неприкосновенности частной собственности и приоритете владельца объектов недвижимости на приобретение земли под ними, – оценивает использованный компанией «ФБК» вариант перевода промзоны под жилищное строительство адвокат по земельным вопросам Роман Кузнецов. – Он не только не запрещен законом, а, напротив, прямо им предусмотрен.

– Одним из принципов, на котором базируется земельное законодательство, является единство судьбы земельных участков и неразрывно связанных с ними объектов, – согласен с коллегой директор ООО «ЮК ПРОФ Красноярск» Андрей Зуев. – В силу этого все прочно связанные с земельными участками здания и сооружения следуют судьбе земельных участков, а собственник объектов недвижимости, за редким исключением, имеет эксклюзивные права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, и приобретение земельного участка в собственность.

Конечно, бывают ситуации, когда собственность на промплощадку «добывается» сомнительными или абсолютно незаконными путями. О подобных примерах мы расскажем в одной из последующих публикаций. Еще чаще такие территории попросту не используются и год от года все больше приходят в негодность. Этому способствует отсутствие механизмов изъятия земельных участков или хотя бы санкций за неэффективное либо нецелевое их использование.

«Сегодня практически отсутствует механизм изъятия земельных участков, применение санкций за неэффективное их использование» (префект Северо-Восточного округа Москвы И. Рабер)

Поддержать инвестора

Очевидно, что такую сложнейшую комплексную задачу, как вывод за городскую черту промпредприятий и реновация освобождающихся территорий, без поддержки властей, в первую очередь местных, эффективно решить нельзя. При серьезном их участии этот процесс идет значительно активнее. Благо именно такую позицию занимает мэрия нашего города, поддерживающая программы развития территорий и помогающая быстро и эффективно преодолевать бюрократические барьеры, что позволяет добросовестным застройщикам решать жилищные проблемы красноярцев, улучшать архитектурно-ландшафтный облик и экологическую ситуацию Красноярска, обеспечивать занятость населения, доходы бюджета.

Однако многое зависит от федеральных инстанций. В первую очередь это изменения в законодательстве, причем не только «наказующего», но и стимулирующего характера. Формирование специальных государственных программ, ориентированных на реновацию промзон. Масштабное кредитование этого направления по льготным ставкам, включая использование такой значимой организации, как Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Очень хочется верить, что все это мы скоро увидим.

«Фонд «РЖС» мог бы заняться проектами по выводу из городов промышленных предприятий и промзон на новые индустриальные площадки: таким образом, и населенные пункты получили бы дополнительное пространство для развития, и многие транспортные, экологические проблемы решались бы гораздо эффективнее. Разумеется, в этом случае нужно думать заранее об обеспечении людей рабочими местами. Но часто речь идет о площадках, которые в производственном смысле давно умерли, они не используются, там производства реального уже нет. На сетях сидят, на земле сидят. Поэтому прежде всего надо обращать внимание, конечно, на подобные объекты».


Комментарий юриста: адвокат по земельным вопросам Роман Кузнецов: 

– Порядок предоставления земельных участков для строительства на аукционе, предусмотренный ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК РФ, действует в отношении земельных участков, не обремененных правами третьих лиц – собственников объектов недвижимости, расположенных на этих участках. В отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов недвижимости, такой порядок не применим.

Таким образом, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на получение в собственность или аренду земельного участка, необходимого для их эксплуатации. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка собственник вправе вести на участке и жилищное строительство. Это является наиболее приемлемым механизмом для переориентации заброшенных промышленных площадок, поскольку, как уже отмечено выше, предприятие имеет собственника, земля, занятая им, не может быть реализована в целях застройки отдельно от объектов недвижимости. Выходом является приобретение всего предприятия, изменение вида разрешенного использования земли и строительство новых объектов, в том числе жилых домов.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Из промзон в комфортные кварталы: аспект юридический