Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Декларации и реальность
Декларации и реальность
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
21.01.09 01:00

Декларируя помощь строителям в условиях кризиса, государство решает за счет оказавшихся в тяжелом положении строительных компаний совершенно иные задачи. Помощь превращается в фарс.

Государственная антикризисная программа

Одно рабочее место в строительстве создает несколько рабочих мест в других отраслях. Это обстоятельство во всем мире положено в основу государственных антикризисных программ. Преодоление кризиса начинается с господдержки строительной отрасли. В годы Великой депрессии в США была построена нынешняя развитая дорожная сеть. В разрушенной войной Германии решена жилищная проблема. Можно привести и другие примеры.

У нас тоже после того, как наличие кризиса было наконец-то признано, государство вспомнило о строителях. 10 ноября 2008 г. в Минрегионе РФ обсуждались антикризисные меры. Министр В. Басаргин выделил три основных направления, по которым будет осуществляться поддержка жилищного строительства в России:

— приобретение жилья для военнослужащих (уволенных и увольняемых из Вооруженных Сил);
— финансирование строительства жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
— рефинансирование ипотечных кредитов с целью дальнейшей выдачи кредитными организациями новых ипотечных жилищных кредитов физическим лицам.

Итоги совещания были закреплены Постановлением правительства РФ № 902 от 4 декабря 2008 г. «О мерах по стимулированию рынка жилищного строительства в 2008-2009 годах». Постановление внесло изменения в ФЦП «Жилище».

В рамках господдержки на покупку жилья для военнослужащих выделено 32 млрд. руб. для приобретения 16,5 тыс. квартир в 70 регионах. Кроме того, выделено 50 млрд. руб. за счет средств Фонда реформирования ЖКХ для достройки 26 тыс. квартир под переселение граждан из аварийного жилья, и 50 млрд. руб. для рефинансирования ипотеки по линии АИЖК.

Зам. министра С. Круглик подчеркнул, что у регионов очень мало времени для получения госпомощи. Необходимо, чтобы эти деньги быть использованы до конца года и стимулировали приход потребителей на первичный рынок жилья: «Ведь покупка квартир в новостройках по госпрограммам позволит многим строительным компаниям получить требующуюся им ликвидность для окончания других своих проектов».

Как поддержали строителей

29 октября 2008 г. генпрокурор Ю. Чайка заявил, что прокуратура «не допустит разбазаривания средств, направляемых в экономику для ликвидации последствий кризиса». Но ни один из декларированных пунктов «программы антикризисной поддержки строителей» таковым в действительности не является. Строительство жилья для переселения из ветхого и аварийного фонда предусмотрено Законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», принятом еще 21 июня 2007 г., и финансирование предусматривалось в рамках этого закона. Единственное новшество: наряду со строительством новых домов допускается приобретение уже построенного жилья.

Для реализации этого пункта госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» принят документ «Особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования рынка жилья». Он предусматривает выкуп жилья с готовностью не менее 70%. Порядок оплаты: авансовое перечисление застройщику 30% стоимости, и по результатам окончания строительства и регистрации права собственности на жилые помещения — перечисление остальной суммы. То есть на достройку средства выделяются «в обрез». Для застройщика контракт является высокорисковым.

Но это не все. В соответствии с документом максимальная стоимость квартиры определяется исходя из установленной Минрегионом средней рыночной стоимости 1 кв. м в соответствующем субъекте РФ. То есть цена рассчитывается по региону с учетом малых городов и сельской местности. А жилье выкупается в столице региона, где цена значительно выше средней. Только для двух городов – Москвы и Санкт-Петербурга это значения не имеет, они являются субъектами федерации.

Программа не заработала: по положению на 30 декабря из объявленных 50 млрд. руб. перечислено всего 6,5 млрд. руб. Заявки подали только Челябинская, Тюменская, Пензенская области и Башкирия. Вице-премьер Д. Козак предложил регионам до 1 февраля представить заявки на получение этих средств.

В АИЖК была утверждена схема «Механизм участия ОАО «АИЖК» в реализации мер по стимулированию рынка жилищного строительства». Но программа рефинансирования ипотечных кредитов предназначена для поддержки не строителей, а банков.

Процедура регламентирована «Основными положениями по инвестированию дополнительного взноса в уставный капитал ОАО «АИЖК». Рассчитывать на госпомощь могут граждане, попавшие из-за кризиса в сложное финансовое положение. Будут реструктурированы ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года.

АИЖК будет реструктурировать кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года при условии, если купленная по ипотеке квартира является единственным жильем для заемщика. То есть из программы господдержки сразу исключаются те кредиты, которые выданы на строительство «с нуля» или покупку строящегося жилья. Равно как и кредиты без залога приобретаемой квартиры. Это значит, что на возведение объектов жилой недвижимости эти меры поддержки почти никак не влияют.

Установлены и ограничения по площади квартир. Она не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает один, 30 кв. м на каждого – для двух человек, для трех и более – 25 кв. м на человека.

Это вторичный рынок, квартиры в панельных домах, построенных до 1998 года. То есть квартиры, рыночная цена которых стала существенно ниже суммы выданных по докризисным правилам ипотечных кредитов. Без господдержки покупателей этих квартир банки понесут убытки, даже продав залог.

Площадь квартир в новостройках больше, и они из программы выпали. Реструктурировать кредиты, выданные на приобретение строящегося жилья, государство вообще не будет. По версии правительства, получившие поддержку банки будут выдавать новые ипотечные кредиты. Но банки свои кредитные программы составляют самостоятельно и к ипотеке интереса сейчас не проявляют. Обязательства банков выдавать ипотечные кредиты в «программе помощи строителям» документально не заложено. А кредиты на первичный рынок они и в хорошие времена выдавали неохотно. Несмотря на декларацию о поддержке строителей, этот пункт программы к строительству отношения не имеет.

Жилье для военных

И, наконец, пункт о приобретении жилья для военнослужащих. Можно ли утверждать, что государство помогает строителям? Обязательства по приобретению квартир для военнослужащих государство несет по принятой в 2002 г. федеральной целевой программе «Жилище». Здесь, как и в случае с ветхим жильем, стало возможным приобретение готового жилья вместо нового строительства. Но пункт 12 введенных правительственным постановлением «Правил приобретения в 2008-2009 годах квартир в многоквартирных домах для военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы» тоже предусматривает, что максимальная стоимость квартиры определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м в субъекте РФ.

Понятно, что государство изначально не собиралось проявлять щедрость к строительному бизнесу. Операция декларирована как спасательная, цель – с минимальными для налогоплательщиков издержками сохранить строительные объемы и не допустить появления новых «обманутых дольщиков». При нулевой прибыли дать оборотные средства для достройки начатых объектов и закладки новых, которые будут готовы и востребованы по завершении кризиса. Проще говоря, дать возможность выиграть время.

Логика цен понятна и оправданна – госпрограмма не предназначена для «наращивания жирка». Но и ниже себестоимости цена быть не должна – иначе у «поддержки» появляется странный запашок. Получается, что, декларируя помощь, государство за счет оказавшихся в сложной ситуации строительных компаний решает собственную проблему. По всей России строители сочли объявленные в госпрограмме цены крайне низкими. Для многих компаний они даже не покрывают нынешнюю (надо признать, изрядно взвинченную партнерами строителей) себестоимость.

Первоначально застройщики из субъектов РФ представили в Минрегион документ о том, что они могут предложить к продаже около 48,5 тыс. готовых квартир. Было принято решение о покупке 6710. Квартиры предполагалось приобрести в 71 регионе из 82 подавших заявку. Больше всего – 440 квартир по цене 43 600 руб./кв. м – в Московской области, меньше всего – по 11 квартир с ценой соответственно 22 250 и 27 300 руб./кв. м – в Дагестане и Курганской области. В Санкт-Петербурге – 19 квартир по цене 47 300 руб./кв. м, в Москве по декларированной цене 76 800 руб./кв. м не было предложено к продаже ни одной квартиры.

После того как были оглашены точные условия и цены выкупа, заявок осталось на 3,5 тыс. квартир. В итоге по положению на 25 декабря, когда истек срок передачи жилья, Минрегион и Минобороны приобрели только 2198 квартир («Российская газета» от 26.12.2008 г.).

Госпомощь в Красноярске

Красноярский край вошел в число регионов, продающих жилье для военных. Первоначально собирались выкупить 261 квартиру — 55 однокомнатных, 104 двухкомнатные, 81 трехкомнатную и 21 четырехкомнатную. Сумма контрактов должна была составить 651 млн. руб. Позже количество квартир снизилось до 244 – заказчики исключили квартиры боль шого размера. Сумма упала до 603,75 млн. руб.

Приказом Минрегиона РФ № 168 от 18.09.2008 «О средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъектам РФ на IV квартал 2008 года» в Красноярском крае средняя рыночная цена установлена в размере 36 900 руб./кв. м. Эту цифру и заложили в программу как максимальную. Кстати, в обзоре Ассоциации строителей России (анализ на 15 декабря 2008 года) расчетная себестоимость квадратного метра жилья в Красноярске определена в сумме 36 473 руб. Но это средняя цифра. У разных компаний себестоимость разная.

Изначально министром строительства края Н. Глушковым было объявлено, что малому и среднему бизнесу надеяться на государственную милость не следует: она только для «крупняка». Министр назвал и кандидатов на господдержку: наряду с крупными «Монолитхолдингом», «Сибиряком» и «Культбытстроем» присутствовали две средние компании – «Омега» и «Енисейлесстрой».

На практике сложилось иначе. Из объявленного списка установленную цену сочли для себя приемлемой только «Монолитхолдинг» и «Сибиряк», причем «Сибиряк» посчитал возможным скинуть с цены квадратного метра еще 100 руб. А «Монолитхолдинг» из конкурса выпал – имеющиеся у него квартиры по площади превышали требуемые.

Окончательный результат: «Сибиряк» — 29 квартир, «Альфа» — 15, «ПСК «Алексстрой» — 12, «ДСК» — 9. Сопоставимый со строителями объем дали инвесторы – «Гранд-Бизнес-Строй» — 27 квартир и «СЭМ и К» — 24. В итоге стартовавшая с 261 принадлежавшей строителям квартирой программа свелась к намерению купить 116 квартир, из них у строителей – 65. Хотя инвестиционный слив – тоже помощь в освобождении рынка от нависших над ним нераспроданных объемов. Но даже с учетом квартир от инвесторов объем сделки не позволяет всерьез говорить о помощи строительному сектору.

116 квартир — примерно два подъезда десятиэтажного дома — это, конечно, мизер в масштабах мегаполиса.

Дата окончания срока подачи заявок была определена до 11 декабря, срок передачи квартир — до 24 декабря. По итогам прошедших конкурсов составлены протоколы. В них указаны названия и реквизиты компаний-победителей, количество квартир, их площадь, цена, сумма контракта. Протоколы ушли в Москву, к покупателю. Там чиновник в погонах должен был организовать оформление договоров. Типовых, оформление заключалось в переписывании данных из протокола в стандартный бланк. На заполнение контрактов отводилось пять дней, то есть не позднее 14 декабря они должны были быть готовы. Заполненные бланки договоров подлежали возврату в Красноярск для регистрации квартир на застройщика. Затем документы следовало вновь направить в Москву для оформления передачи квартир.

По положению на 20 декабря Минобороны подготовило договоры не со всеми красноярскими фирмами. Времени на оставшуюся процедуру уже не хватало.

Для того чтобы в Москве переписали несколько слов и цифр из одной бумажки в другую, директор красноярской строительной компании в конце года, во время массовой сдачи объектов, должен приехать в Москву. В упоминавшемся заявлении Ю. Чайки сказано, что «порой граждане оказываются в рамках сознательно созданных коррупционных схем и могут реализовать свои права лишь при условии уплаты взятки». Другое объяснение такой «неувязке» найти трудно.

Еще недавно строительные компании «ели булку с маслом» и откусывали от нее все, кто мог дотянуться. Непомерный аппетит нахлебников и стал главной причиной нынешнего строительного кризиса, взвинтив цену и себестоимость квадратного метра. Сегодня строители сами нуждаются в помощи.

Антикризисная программа декларирована как спасательная. Но рефлексы чиновников остались прежними: они пытаются кусать даже от брошенного государством лежалого сухаря. Топя при этом и строителей, и уволенных в запас офицеров.

Может, поэтому данные на сайте Минрегиона меньше тех, на которые должны быть заключены договоры? По данным сайта, в Красноярске приобретается 111 квартир – 40 однокомнатных, 26 двухкомнатных, 33 трехкомнатных и 12 однокомнатных.

Есть ли выход?

Реальной помощью строителям могли бы стать региональная и муниципальная программы выкупа жилья высокой готовности для уменьшения социальной очереди на получение жилья. В Красноярске эта очередь превышает 3,5 тыс. семей. Необходимость резкого увеличения объемов социального жилья постоянно декларируется губернатором и высокопоставленными чиновниками Красноярского края.

Такая программа действует в Москве. Согласно условиям московского правительства, 50% средств перечисляются на счет застройщика сразу после аукциона, 40% — после ввода объекта в эксплуатацию и 10% — после оформления жилья в собственность мэрии. При выкупе жилья 70%-ной готовности схема позволяет достроить дома без риска, если они приобретаются целиком или
почти целиком.

Но желательно, чтобы выкуп шел не по московским правилам, когда после заключения контракта неоднократно меняют выкупную цену. Разумеется, в сторону уменьшения. Правила и цены должны быть определены «на берегу».

К сожалению, при анализе предложенных антикризисных механизмов государственной поддержки строительной отрасли уверенность в их эффективности и жизнеспособности тает на глазах.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Декларации и реальность