Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> В «объятиях» нерешенных проблем малоэтажного жилищного строительства
В «объятиях» нерешенных проблем малоэтажного жилищного строительства
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
25.12.12 06:44

445-shadrin.jpgОрганизационную и финансовую неготовность края в расширении объемов малоэтажного строительства наглядно продемонстрировал в очередной раз «круглый стол», проведенный общественным советом при министерстве строительства и архитектуры 7 ноября 2012 года.

Доклад заместителя министра о ходе реализации мер по развитию малоэтажного жилищного строительства в крае, который затронул вопросы только выполнения объемов работ в жилом массиве «Новалэнд» по инженерной инфраструктуре за счет средств господдержки, в очередной раз подтвердил мнение участников «круглого стола» об отсутствии координации и несогласованности министерств и ведомств в развитии малоэтажного строительства в крае.

Стихия выбора земельных участков МЖС без должного градостроительного анализа их освоения с учетом затрат на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру провоцирует одну из главных традиционно нерешаемых проблем МЖС – подготовку земельных участков для расширения масштабов малоэтажного строительства.

Традиционна и недооценка комплексного подхода к развитию территорий с учетом того, что половину себестоимости МЖС составляют земля и инженерная инфраструктура.

Вызывает недоумение забвение властей всех уровней вопроса о необходимости планирования и финансирования объектов социальной сферы МЖС, в первую очередь строительства детских дошкольных и школьных учреждений.

А в краевом масштабе, да и в общероссийском, не ведется системная научно-исследовательская работа по снижению стоимости МЖС – одной из важнейших проблем обеспечения доступности к этому товару услуг подавляющего большинства населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Привлечением инвестиций частных предпринимателей не обеспечивается комплексная застройка, т.к. предприниматели по существующему положению строят только жилые дома для продажи, а инженерная инфраструктура и соцкультбыт должны финансироваться за счет госбюджетных ассигнований.

Если инвестор и принимает решение профинансировать инженерное обустройство жилых массивов, то это связано с отнесением затрат на стоимость жилья с существующим удорожанием стоимости квадратного метра малоэтажных жилых домов.

В крае сложилась порочная в МЖС система организации продажи жилых домов «поштучно» по мере готовности домов в новых жилмассивах без полного завершения застройки и благоустройства участка, как это делается, например, в Китае.

«Поштучная» продажа домов выгодна для инвестора (как принцип быстрой окупаемости инвестиционных затрат). Однако мало кому захочется покупать себе дом на территории, где ведется строительство, не завершено благоустройство, не построены объекты соцкультбыта.

Поэтому если у потенциального покупателя появится материальная возможность приобретения жилого дома в пригороде, он еще сто раз подумает, стоит ли менять жилье в благоустроенной городской среде на пригородное без комплексного обустройства территории.

Ситуация в крае такова, что только единичные элитные жилмассивы малоэтажной застройки отвечают требованиям подготовки площадок для комплексного строительства (малодоступные по стоимости жилья для основной массы населения), а подавляющее большинство площадок застраивается малоэтажным жильем некомплексно с нерешенными проблемами инженерного и транспортного обустройства и при полном отсутствии объектов соцкультбыта (детских учреждений и школ) и объектов коммунальной инфраструктуры.

Невыполнение местными органами самоуправления требований по надлежащей подготовке площадок для развития малоэтажного домостроения не дают возможности получать инвестиции на инженерную инфраструктуру и транспорт за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации.

Не решаются и вопросы финансирования правительством края объектов социальной инфраструктуры – школ и детских учреждений в городах и селах края, не говоря о новых осваиваемых площадках малоэтажного жилья.

Как это ни странно, но в условиях сибирских просторов неосвоенных территорий возникла проблема нехватки свободных земель для МЖС. Причины этой проблемы – отсутствие градостроительного подхода к освоению перспективных территорий. Превратившись в товар в перестроечный период, земля стала в массовом порядке разбазариваться местными органами самоуправления. Причем огульно, без учета перспектив территориального развития регионов, в т.ч. территорий сельсоветов, населенных пунктов.

Этому хаосу бесхозного обращения с землей (как с бывшим народным достоянием и богатством) способствовали отстранение государства от градостроительной деятельности, отсутствие проектов и схем территориального планирования в 20-летний период градостроительного застоя в России. Местные органы самоуправления, получив законодательное право распоряжаться своими территориями, продавали землю направо и налево, этим самым создавая дефицит территорий для перспективного развития населенных пунктов. Как результат – сегодня возникли проблемы развития Красноярской агломерации на территориях Емельяновского и Березовского районов, администрации которых распродали в частную собственность наиболее пригодные для застройки территории, необходимые для реализации агломерационных связей и структур.

Нерешенной проблемой остается типология экономичного и комфортного жилья, отвечающая требованиям специфики природно-климатических условий и сложившемуся менталитету населения Сибири. Копируемая американская модель развития малоэтажного строительства не учитывает менталитет населения и природно-климатические условия российских регионов. Щитовые быстровозводимые времянки американского образца противоречат представлениям основной массы россиян по долговечности и капитальности жилища и его возможности обеспечить комфорт в суровых природно-климатических условиях.

Конечно, в сибирских условиях всегда местные жители предпочтение будут отдавать домам из кирпича и бруса, тем более что они по стоимости дешевле или близки к щитовым, выполняемым по импортным дорогостоящим технологиям их производства. У нас вообще еще нет в полном смысле индустрии малоэтажного домостроения. На 50% все комплектующие завозятся из-за рубежа, что значительно удорожает производство домов и сдерживает развитие отечественных технологий и производство местных материалов, удешевляющих строительство.

В сложившихся условиях: низкой платежеспособности населения, экономическом кризисе, крайне слабо развитой инженерной и транспортной инфраструктуры, организационной неспособности и низкой квалификации кадров местных органов самоуправления, нехватке средств на инженерное и социальное обустройство, организация малоэтажного строительства нуждается в особом внимании и подходе к решению возникших проблем на общероссийском и региональном уровнях.

Если государство пытается максимально сбросить с себя важнейшие функции, гарантирующие населению благоприятную, комфортную и безопасную среду жизнедеятельности, самоустраняется от градостроительной деятельности, от финансирования масштабных исследовательских работ по модернизации российской типологии жилища, подзаконных актов в развитии и модернизации Градостроительного кодекса России, не стимулирует разработку и утверждение законодательных актов РФ по вопросу развития малоэтажной застройки, то эти проблемы должны решать региональные органы самоуправления.

Все провалившиеся предыдущие программы и нацпроекты по решению жилищной проблемы в России показали организационную и профессиональную слабость подготовки государственными структурами госпрограмм, которые носили скорее рекламный, нежели глубоко осмысленный профессионально и экономически характер. Программы разрабатывались «кабинетными» работниками Минэкономразвития без привлечения профессионального сообщества строительного комплекса, градостроителей, научных кадров и т.д.

Причиной провала программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» явился способ мышления ее разработчиков, ориентированный на рыночный принцип всемерного стимулирования индивидуальной активности. В результате оказалась потеряна разница между административными барьерами, призванными регулировать эту активность, и рычагами регулирования, настраивающими эту активность на согласовании личного, местного, корпоративного и общегосударственных интересов.

Для решения проблем системного развития малоэтажного индивидуального домостроения в крае необходимо разработать специальную программу, предусматривающую координацию МЖС с установкой целей и ожидаемых результатов, порядок и условия взаимодействия власти и частных компаний, обязательства сторон, объемы и структуру государственного (или муниципального) финансирования, перечень мероприятий по подготовке выделяемых под застройку участков.

Желательно, чтобы к разработке этой программы были привлечены представители научной градостроительной и строительной профессий.

 

В. ШАДРИН,
Заслуженный архитектор РФ, член-корреспондент РААСН

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> В «объятиях» нерешенных проблем малоэтажного жилищного строительства