Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Красноярск: прогноз-2012
Красноярск: прогноз-2012
Проблемы и решения
12.04.12 12:17

Специалисты и руководители компании «Неокон», проводившие в феврале в нашем городе семинар, высказались на нем о перспективах местного жилищного рынка. Конечно, эти оценки носили достаточно осторожный и общий характер. Гораздо подробнее гости рассказывали о подходах, которыми они пользуются при прогнозировании трендов изменения стоимости недвижимости. С этого и начнем.

Объективные факторы

Они, по мнению московских экспертов, существуют и достаточно точно выражены в цифровом или ином содержательном формате. Базовыми позициями, позволяющим вычислить, будет глобальный или локальный платежеспособный спрос на жилье, а следовательно, рыночная стоимость последнего расти или снижаться, являются около десятка показателей. Среди них важнейшими считаются следующие:

сальдо миграции;
динамика долей сбережений и вложений в недвижимость в доходах граждан по сравнению с изменениями объемов этих доходов и внутреннего регионального продукта;
реализуемые и намечаемые на территории госпрограммы как федерального, так и местного значения;
политика банков и крупных корпораций.

Влияние последнего фактора на рынок жилья очевидно. Так, если «РусАл» и ТГК возводят в Богучанах ГЭС и алюминиевый завод, то это естественным образом создает дополнительные высокооплачиваемые рабочие места. Приезжим специалистам и членам их семей нужны квартиры и дома, что формирует заказ на жилищное строительство и так далее. А вот обратная ситуация: моногорода, где ликвидируются базовые для территорий производства. Скажем, Волгодонск. Там на 180 тысяч населения приходится более 4 тысяч брошенных, никому не нужных квартир, что составляет десятую часть жилищного фонда. Стоимость их минимальная и продолжает снижаться. У нас в крае примеры таких поселений также не единичны.

«Определить тенденции будущего движения цен можно» (О. Григорьев)

Локальная политика банков имеет значение для тех субъектов федерации, где сохранилась контролируемая местным бизнесом кредитная система. Или где губернатор отработал рычаги воздействия на банкиров, позволяющие влиять на ипотечные продукты, главным образом, в части снижения их стоимости с целью стимулирования различных направлений продаж. Такие регионы существуют – Кузбасс, Белгородская область, Татарстан…. Красноярье в список этих счастливчиков не входит.

С госпрограммами тоже ситуация понятная. Если наш край на программы сноса аварийного жилья с 2008 года выделил 4,5 млрд. рублей, то это, соответственно, обеспечило дополнительную реализацию 165 тыс. жилых метров. Вдобавок строители получили ряд участков для возведения домов при минимальных затратах на инженерно-социальную инфраструктуру.

Огромное значение в решении вопросов подключения к госпрограммам имеет личность руководителя региона, его умение получать различные федеральные трансферты. Скажем, объем дотирования российским бюджетом расходов по той же инженерной инфраструктуре в уже упомянутых Белгородчине или Кузбассе кратно больше тех денег, что получает Красноярск. Это позволяет тамошним областным властям снижать строительные затраты, цены на жилье (в Кемерово они по сопоставимым объектам на четверть-треть ниже, чем у нас) и, соответственно, повышать как объемы ввода, так и реализацию квартир. Во многом по этой причине менее населенный и уступающий Красноярью по индустриальному, аграрному и сырьевому потенциалу Кузбасс обгоняет нас как по общим объемам строительных работ, так и по вводу жилья. По метражу малоэтажки мы отстаем от Кемерово более чем двукратно.

В отношении расходов населения, к сожалению, информации в открытом доступе недостаточно. Впрочем, по данным Красноярскстата, доля сбережений граждан по отношению к их доходу в 2011 году по сравнению с 2010-м упала с 13,1 до 9,1%, или почти на третью часть. Это означает снижение имеющихся у красноярцев собственных средств на покупку жилья. И годовое увеличение реально располагаемых доходов населения (по мнению статистиков, крайне незначительное – всего на 1,7%) эти потери компенсировать никак не может. А поскольку рост валового регионального продукта еще меньше – в пределах процента, то перспектив, что наши люди начнут быстро богатеть, не предвидится. Более того, расходы на покупку валюты, учитываемые «внутри» указанных 13,1 и 9,1%, выросли с 2,5 до 3,1%. То есть в «валютной» форме формируется уже более трети сбережений населения (таблица 1). Это свидетельствует не только о потере доверия к рублю, но, вполне возможно, о готовности большой части наших земляков к эмиграции.

 tablica.jpg

Впрочем, пока с общим сальдо миграции у нас ситуация внешне благополучная. По официальным данным, за прошлый год в край приехало на 8 тысяч человек больше, нежели его покинуло. А за первые два месяца текущего года поток иммигрантов вырос еще на 22%. Понятно, что эти люди создали дополнительный спрос не менее чем на пару тысяч единиц жилья. Конечно, для начала речь идет об аренде. Но вполне очевидно, что большая часть прибывших мечтает о собственном доме или квартире. Все это огромный позитив, формирующий значительный потенциал роста для краевого рынка недвижимости.

С другой стороны, три четверти мигрантов – граждане Средней Азии и Закавказья, что создает в перспективе дополнительные сложности. Причем ограниченные покупательные способности данных клиентов не самое главное. Основные проблемы в другом, что можно видеть на примере гораздо более состоятельной и благополучной, чем мы, Европы. Так, в градостроительной части это как минимум риск «геттоизации» отдельных кварталов, а со временем и микрорайонов наших городов. Существуют серьезные риски «перенаселенности» жилых помещений, когда в однокомнатной квартирке обитает семья из пяти-семи человек, и так далее.

Сегментация покупателей

Это очень важный элемент при оценке состояния рынка и направлений его развития. Специалисты «Неокона» заявляют, что ими выделено несколько десятков групп покупателей (в том числе, к примеру, вышеупомянутые мигранты). Но в целом наиболее принципиальна разбивка на три основных сектора. А именно потребителей, инвесторов, спекулянтов.

Потребители – это те, кто приобретает жилье исключительно для того, чтобы иметь собственную крышу над головой.

Инвесторы озабочены главным образом вопросом сбережения накоплений. Они могут жить в приобретаемых квартирах сами или отдавать родственникам, сдавать в аренду, оставлять пустыми. Основное для них – максимально безрисковая форма сохранения имеющихся средств.

Спекулянты – это те, кто стремится заработать. Купить актив на поднимающемся тренде, с тем чтобы реализовать на пике и получить максимальную прибыль. Это не только частные лица, но и целые организации. К примеру, инвестиционные фонды, девелоперские фирмы…

Наиболее устойчив и прогнозируем рынок, на котором преобладают потребители. Если он переходит под контроль спекулянтов, это резко усиливает волатильность (непредсказуемость) ценовых колебаний. А также свидетельствует о возникновении так называемого финансового пузыря, который спекулянты стремятся в максимальной степени раздуть.

Финансовый пузырь – это ситуация, когда темпы роста цены базового актива в разы превышают темпы инфляции (С. Думченко)

– Спекулянт – всегда самый активный участник пузыря, – отмечает руководитель проекта «Neoconomica» Олег Григорьев. – При этом он вытесняет реального покупателя. В 2008 году в Москве последнего практически не было, он не мог приобрести квартиры из-за высоких цен. В 2011 году объем продаж сопоставим с 2008-м, но сейчас это реальные покупатели. Цифры одни и те же, но люди за этим стоят разные, что, в частности, означает большую стабильность.

Проблемы, которые создают для рынка спекулянты, в том, что в некоторый момент своего присутствия они убеждаются, что потенциал роста исчерпан и близится разворот тренда. Тогда начинается дружный сброс активов, что способствует резкому снижению цен. А по сути, зачастую запускает и поддерживает этот процесс. Ранее эти цены, как отмечают аналитики «Неокона», падали даже ниже так называемого дна, то есть их реального уровня.

– Но с тех пор, как у центробанков появилась возможность накачки ликвидности, пузыри чаще сдуваются до искусственно поддерживаемого уровня «выше реальной стоимости», что приводит к долговременной стагнации, – считает О. Григорьев, – потому как реальный покупатель не может выйти на рынок из-за его дороговизны, а спекулянту на нем делать нечего, потому что стоимость актива неизменна. Инвестор единственный, кто в период кризиса удерживает ситуацию. Доверие к бумагам утрачивается почти полностью, и те, кто желает сберечь, предпочитают материальные активы.

Кроме того, как отмечает глава «Неокона» Михаил Хазин, цены пытаются удержать власти, связанные с бизнесом разными, но, главным образом, коммерческими интересами.

– Пока в Москве стоят пустыми квартиры по 3-5 тыс. долларов, понятно, что сопротивление строительству по 800 долл. за метр будет на оказываться на всех уровнях, – считает он. – Есть реальный пример. Два совершенно одинаковых дома в десятке метров друг от друга, но разница в цене 2,5 раза. Потому что между ними проходит граница между столицей и Подмосковьем. Это и есть степень обременения более высокой административно-коррупционной нагрузкой. Но деньги уже потрачены, их надо возвращать, то есть продавать квартиры именно по такой стоимости.

Тем не менее, как считает О. Григорьев, серьезное снижение цен на недвижимость и удешевление ипотеки все же привело к тому, что в целом по стране реальный покупатель, что называется, «пошел».

– Сказался эффект отложенного с 2005 года спроса, – говорит руководитель проекта «Neoconomica». – Сначала люди не могли купить жилье из-за постоянного роста цен. Потом ждали падения. Потом поняли, что дальнейшего снижения не будет, и потому надо покупать именно сейчас.

Однако О. Григорьев уверен, что этот резерв исчерпан:
– Отложенный спрос во многом удовлетворен, а возможности текущих покупателей ограничены. К тому же такой дешевой ипотеки, как в 2011 году, больше не будет, что приведет к снижению покупательной способности граждан.

К слову, подробная аргументация о неизбежном удорожании жилищных кредитов изложена в статье «Ипотека: прогноз 2012», № 423.

В этой ситуации рынок может удерживаться только инвесторами, но расти исключительно за счет спекулянтов. Причем, по мнению руководителей «Неокона», в целом по России экономика стагнирует. Никаких пузырей, кроме локальных и региональных, нет. Впрочем, один из них, возможно, образуется именно у нас.

– Цифры по Красноярску заставляют надеяться, что у вас есть шансы на пузырь, – говорит О. Григорьев. – Пока здесь еще не пузырь, но его преддверие. Можно только порадоваться. У вас ситуация лучше, чем на большей части страны.

Пределы роста

 

В прошлом году, по оценкам ряда экспертов, наш город стал лидером по скорости увеличения стоимости жилья, опередив другие российские мегаполисы. Считается, что среднее удорожание квадратного метра составило до 15%. Примерно также выросла цена квартир.

– В Красноярске к концу года квартиры подорожали в среднем на 200 тыс. рублей. Так, в январе 2011 года квартира стоила 1 млн. 744 тыс. рублей, а в декабре уже 1 млн. 965 тыс. рублей, – считает заместитель руководителя Управления Росреестра по Красноярскому краю Екатерина Варфоломеева. – При этом быстрее всего «тяжелела» цена двухкомнатных квартир. Однокомнатные уступили им по темпам роста полтора процентных пункта, а трехкомнатные – четыре с половиной.

При этом увеличение цены на 15% почти в два с половиной раза опережает официальный показатель годовой инфляции и значительно выше депозитных банковских ставок. А нахождение города на лидирующих позициях по росту стоимости недвижимости – хорошее конкурентное преимущество в борьбе за ищущий выгодное применение капитал.

– Теперь по вашей ситуации нужен пиар, – советует О. Григорьев, – чтобы все российские спекулянты сказали: вот место, где можно заработать. Чтобы они пришли сюда и поддержали своими деньгами этот рынок.

– Иначе вашему росту недолго осталось, – считает аналитик «Неокона» С. Думченко, – возможно, месяца три. Далее его можно продолжить только за счет ориентированной на инвесторов пропаганды в СМИ.

«Красноярск – лидер 2011 года по удорожанию жилой недвижимости» (Федеральный портал «Мир квартир»)

Действительно, похоже, Красноярск свое лидирующее положение понемногу упускает. По оценке общероссийского портала «Мир квартир», отдавшего нам первенство в 2011 году, в наступившем году мы по темпам роста скатились во второй десяток. Другой федеральный игрок в секторе недвижимости, САН «Эксперт», мониторящий ситуацию в 42 крупнейших городах России, помещает Красноярск еще ниже – в середину своего списка.

Это можно объяснить следующими причинами. Во-первых, прошлогодний значительный рост цен на квартиры изрядно сократил количество красноярцев, имеющих материальные возможности приобрести недвижимость. С начала года к этому добавились проблемы с ипотекой. Рост ставок жилищных кредитов, ужесточение условий их выдачи… Во-вторых, как было сказано выше, отложенный с 2005 года спрос в достаточной степени удовлетворен, потому давление на рынок со стороны сектора потребителей по объективным причинам снижается. В-третьих, очень значительно (по прошлому году на треть) снизилась доля сбережений в доходах населения. Причем чем дальше, тем больше предпочтение отдается валюте, объемы покупок которой возросли почти в два раза. В январе эта ситуация лишь усугубилась. То есть на инвесторов тоже надеяться особо не приходится. В такой ситуации можно рассчитывать разве что на спекулянтов. Но эти игроки интересуются только бурно растущим рынком, а эти позиции мы уже начинаем терять.

На карту миграции можно влиять предметной работой (О. Григорьев)

С другой стороны, общая статистика начала года для увеличения цен позитивна. Растет иммиграция в край, правда, в основном за счет жителей бывших южных республик СССР. Продолжился хоть небольшой, но тренд все же к росту реальных доходов населения (порядка 1,7% к аналогичному периоду 2011 г.). На застройщиков дави» инфляция, значительно увеличившая их затраты. Все это происходит на фоне серьезного (в полтора-два раза) падения ввода жилья в регионе. Некий достаточно серьезный импульс к дальнейшему удорожанию недвижимости все это может дать. Надолго ли, покажет время.

Кроме того, остается надежда на увеличение господдержки, как в виде расширения финансирования реализуемых программ («Север-Юг», переселение из аварийного жилья и т.д.), так и развития сотрудничества края с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, касающегося главным образом малоэтажки.

Огромные дивиденды может принести проведение в нашем городе Всемирной Универсиады. Скажем, Казань под аналогичное мероприятие только из федерального бюджета получила субвенций на сумму более 100 млрд. рублей.

Оптимальным же вариантом для отрасли является реализация программы подъема народного хозяйства России, про которую мы подробно написали в № 424 («Строительство: перспективы и иллюзии»). В США аналогичный проект обеспечил рост экономики страны в течение четверти века. Конечно, в итоге все это оказалось пузырем, который надувался за счет постоянного снижения процентных ставок и эмиссии, обеспечивших кредитную накачку спроса. Но, по мнению Олега Григорьева, «пузыри – это нормальное явление рыночной экономики. Просто надо помнить, что любой пузырь все равно лопнет. Вопрос в том, чтобы это предвидеть и правильно с ним сработать. Самое главное – выходить жестко, не пытаясь поймать максимально возможную выгоду».

Ну что же вслед за главой проекта «Neoconomica» пожелаем нашим читателям и стране успешной работы, в том числе с пузырями. Но лучше всего на реальном, здоровом и постоянно растущем рынке.

Анекдот-постскриптум:
– Папа, а что такое хеджирование рисков?
– Ну, как объяснить... Вот, к примеру, Андрей Макаревич сначала записал песню «К нам в Холуево приезжает Путин», а потом выступил на концерте в поддержку «Единой России».

Динамика цен квадратного метра жилья*

grafik.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* – По данным портала inform24.ru

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Красноярск: прогноз-2012