Skip to content

Мест нет!
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
16.03.12 17:05

Помните анекдот про две новости – хорошую и плохую? Детали в разных его вариантах расходятся, остается главное: новость, которую поначалу все считали плохой, по сравнению со второй оказывается очень даже ничего себе. Нечто подобное происходит сейчас и на строительном рынке.

С одной стороны, специалисты единодушны в том, что отрасль преодолела последствия двухлетнего экономического провала: показатели ввода жилых площадей в крае к концу 2011 года достигли докризисного уровня (1 млн. квадратов), в планах на 2012 год – сдача 1,2 млн. кв. м жилья. Это практически втрое больше, чем в кризисном 2009-м.

Более того, платежеспособный спрос в начале 2011 г. на 10% обогнал предложение и достиг показателей самых благополучных докризисных лет. По некоторым данным, несмотря на естественный в подобных условиях рост цен на жилье – за год примерно на 15%, спрос в ближайшее время еще вырастет и превысит предложение на 20%.

На ситуацию отреагировали и банки – некоторым снижением ставок по ипотеке и кредитованием застройщиков на более лояльных, чем прежде, условиях. Это, в свою очередь, опять же хороший стимул и для строительства жилья, и для его продажи. Так, по данным Росреестра по краю, в 2011 г. было зарегистрировано на 44% больше договоров долевого участия, чем в 2010-м. Всего же за минувший год на регистрацию первого договора долевого участия поступило более 60 строящихся зданий, в составе которых предусмотрено 11 тыс. объектов.

Казалось бы, вот оно, долгожданное благоденствие. Но хорошая новость грозит обернуться неважной: площадей под застройку в Красноярске практически не осталось. На одном из «круглых столов» недавней выставки «Строительство и архитектура» был озвучен невеселый прогноз: уже к 2015 году мест под жилищное строительство в городе не будет. Соответственно у застройщиков ясность есть пока в отношении находящихся в работе проектов, а что дальше – не совсем понятно. Наихудшим вариантом развития событий может стать значительный спад ввода жилья, а значит, увеличение его дефицита, рост цен… То есть не исключено, что нынешний бурный рост отрасли превратится в полную свою противоположность.

– Сейчас налицо явное противоречие. С одной стороны, площадей, пригодных под застройку, в Красноярске осталось на 5-7 лет работы. С другой – так называемая точечная застройка не в чести. И городские власти, и жители ждут и требуют от строителей возведения комплексов с полной инфраструктурой – социальными объектами, транспортными развязками, парковками, зелеными зонами и, разумеется, со всеми современными коммуникациями, – рассказал в беседе с корреспондентом «Строителя» Мамед Абасов, генеральный директор компании «Монолитхолдинг». – Но где же их, эти комплексы, реально разместить? Осваивать абсолютно новые, «нетронутые», территории на окраинах Красноярска или расширять границы города в сторону экологически чистых районов? Может быть. Но тогда стоит оценить уровень расходов на освоение таких площадок. Мало кто из застройщиков их потянет. А если и потянет, то представьте, сколько будут стоить квартиры в таких комплексах. А в убыток себе бизнес работать не будет. Что касается территорий с ветхим жильем, то здесь также не хватает определенности. Если кто-то из жителей аварийных домов, грубо говоря, упрется и не захочет переезжать – с этим ничего нельзя будет поделать. Решение всех этих проблем нельзя перекладывать только на строителей – необходимо государственно-частное партнерство, в плане как финансов, так и законов. Нужны изменения градостроительного законодательства на федеральном уровне, поскольку названная проблема актуальна для всех без исключения крупных городов, нужны соответствующие программы на региональном и городском уровнях. И, главное, необходимо их оперативное выполнение, а не как было при прежней городской власти, когда разговоров велось много, но реально за последние 5-6 лет только этими самыми разговорами все и ограничивалось.

Из недавних и ярких иллюстраций к словам г-на Абасова – ситуация, сложившаяся с освоением участка на Плодово-ягодной станции, которая рассматривается как перспективная для застройки территория. На первом аукционе на комплексное освоение участка начальная цена его аренды составила без малого 500 млн. рублей с ежемесячным платежом 43 млн. рублей. Предполагалось, что на этой территории будет создано пять микрорайонов с полным набором объектов социальной и бизнес-инфраструктуры, при этом планировалось, что жителей там будет чуть больше 15 тыс. человек, а этажность 882 построенных на Плодовке домов не превысит пяти этажей.

Желающих поучаствовать в аукционе не нашлось. Не оказалось их и некоторое время спустя, когда начальная цена на торгах была снижена больше чем втрое – до 152 млн. руб. с ежемесячным платежом 4,6 млн. рублей. Это, в общем, и не удивительно: инфраструктуры и документации – ноль, сроки сжатые, заявленная этажность домов полностью исключает рентабельность участия в проекте.

Велика Россия, а строить негде

Интересно, однако, в данной ситуации не только то, насколько по-разному власти и застройщики оценивают «перспективность» освоения той или иной территории. У них, как выяснилось, представления о взаимных обязанностях и правах существенно разнятся. Как, впрочем, о действующем законодательстве.

– Будем честны перед собой: ругать прежние времена, когда «небо было голубее, а трава зеленее», непродуктивно. Точно так же мест под застройку никогда не было в избытке, – говорит Андрей Клещев, заместитель генерального директора строительной компании «СибЛидер». – Другое дело, что сейчас мы, безусловно, работаем в более жестких условиях, чем прежде. У нашей компании, к примеру, большой опыт строительства на территориях с ветхим жильем. Так вот, люди, проживающие в подлежащих сносу домах, считают себя вправе потребовать вообще все что угодно, а законодательно их «хотелки» никак не ограничиваются. Мы обращаемся за содействием к властям и получаем примерно следующий ответ: это ваши проблемы, возьмите да расселите их. Но, чтобы построить дом, предназначенный для расселения старого квартала, нам понадобится дополнительно 50-70 млн. рублей. Всякая ли строительная компания в состоянии фактически просто так, даром отдать эти деньги лишь ради того, чтобы была возможность реализовать основной проект? Что же касается неосвоенных территорий, то в последние три года, начиная с 2009-го, муниципалитет вообще не выставлял их на аукционы. Причина очевидна: согласно федеральному законодательству именно муниципалитет (а вовсе не застройщик!) должен подготовить участок к торгам: оформить соответствующую документацию, обеспечить его инженерно-техническими сетями… То есть на аукцион должен выставляться уже некий продукт, а не пустырь. Видимо, у города лишних денег, чтобы выделить их на эти цели, нет.

Власти наличие проблемы признают. Правда, настроены не столь пессимистично, как застройщики.

– В Красноярском крае действительно дефицит участков, которые обеспечены техническими условиями для подключения к инженерным сетям, – сообщил «Строителю» Евгений Диев, первый заместитель министра строительства и архитектуры Красноярского края. – Для решения этой проблемы реализуется программа «Дом», в рамках которой за счет средств краевого бюджета земельные участки обеспечиваются инженерной инфраструктурой. На эти цели из краевого бюджета ежегодно выделяется 200 млн. рублей. Прогнозируется, что в ближайшее время объем финансирования увеличится до 700-800 млн. рублей в год.

И тут стоит вновь вспомнить аукцион на освоение одной только Плодовки и его начальную цену – без малого полмиллиарда – и сопоставить ее с приведенными замминистра цифрами (на весь год и на весь край!). А заодно уточнить, как вообще стало возможно выставление на торги инфраструктурно не обеспеченного участка. Кстати, по ряду оценок, чтобы должным образом подготовить площадки, предназначенные под застройку в крае, в период до 2015 года понадобится порядка 47 млрд. рублей.

Впрочем, по мнению Татьяны Лисиенко, руководителя мастерской градостроительного проектирования № 1 ОАО «Территориальный градостроительный институт» Красноярскгражданпроект», «ситуация вовсе не столь катастрофична, как ее порой пытаются представить застройщики. В Красноярске, безусловно, есть площадки, пригодные под строительство – это и свободные участки, и территории, подлежащие реконструкции, – районы с ветхим жильем, бывшие промзоны и т.д. Все они обозначены в генплане застройки города, и их подготовка – лишь вопрос времени. Понятно, что застройщики беспокоятся о своем бизнесе. Но давайте будем объективными: темпы строительства и ввода жилья растут быстрее, чем население города – потенциальные потребители этого жилья. Так что стоит задуматься, настолько ли остро стоит вопрос нехватки площадей».

Впрочем, из того, что рассказала «Строителю» г-жа Лисиенко, явствует, что и генплан – не столь уж безусловный и подлежащий 100-процентному исполнению документ. Так, уже который год речь идет о застройке территории, ныне принадлежащей заводу комбайнов. Причем не просто на уровне обсуждения – эта площадка давно фигурирует в генплане как предназначенная под возведение жилого комплекса и общественно-делового квартала. Но у предприятия есть собственники, которые не собираются приостанавливать нормальную (по их словам!) работу завода ради переноса его на новое место. Не говоря уж о том, что перенос этот тоже немалых денег стоит. А чьих именно денег – вопрос также дискуссионный. И в этом смысле возможный «переезд» комбайнового завода юридически обеспечен ничуть не лучше, чем, к примеру, расселение древней развалюхи где-нибудь в районе Качи.

Нестандартный подход

Разумеется, обозначенная проблема – не только красноярская. Она характерна для всех крупных городов. И не только российских. В сущности, решение ее везде одинаковое – реконструкция «ветхих» кварталов и промзон с вынесением последних за пределы города, расширение городских границ с освоением «нетронутых» земель. Было бы, как говорится, желание, деньги и законодательное определение того, «за чей счет банкет».

А иногда дело спасает креатив. Вот пример такого нестандартного подхода к решению проблемы нехватки места под строительство. Приводим его исключительно для поднятия духа у застройщиков и курирующих отрасль чиновников. Хотя кто знает, может, и на вооружение такая практика будет взята.

Итак, не столь давно министерство внутренних дел Израиля взялось за разработку плана подземного строительства в стране. Смысл в том, что жить или гулять по паркам и детским площадкам люди будут наверху, а вот торговым центрам, спортивным комплексам, учреждениям культуры (не говоря уж о парковках) не зазорно и под землей разместиться. На такое градостроительное творчество израильские власти подтолкнула все та же нехватка земли, а вдохновила, очевидно, история: в древности в Израиле существовали целые подземные города.

Впрочем, для города, у которого даже с метро сложные отношения, подобные проекты – что-то из области сказочного и непостижимого.

Юлия СТАРИНОВА

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими: