Skip to content

На главную >> Прблемы и решения >> Долевое: теперь без вариантов
Долевое: теперь без вариантов
Разместил(а) Редакция
Проблемы и решения
01.04.09 01:00

Один из проблемных объектов: «ново»стройка по ул. Грунтовая, 28а 1 апреля исполнилось четыре года со дня вступления в силу 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Как раз ко «дню рождения» запланированы изменения, которые могут серьезно повлиять на строительный рынок.

Подготовленные депутатами Госдумы изменения в 214-ФЗ уже получили положительное заключение правительства, предполагается, что они будут приняты в ближайшее время. С одной стороны, они нацелены на тотальную защиту инвесторовдольщиков новостроек. С другой — усложняют финансовую деятельность застройщиков, которым в кризисных экономических условиях и так приходится несладко. Закон недостаточно суров?

О 214-ФЗ, равно как и об уже внесенных, так и готовящихся изменениях в него, мы писали неоднократно. В связи с очередной годовщиной закона повторимся в самых важных моментах. Итак, закон изначально разрабатывался для «регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве». Согласно закону, застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на правах аренды земельный участок — мог привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.

Разработка закона в 2004 году происходила на фоне митингов и голодовок обманутых дольщиков, которые оказались и без денег, и без жилья, и без защиты со стороны государства. Поэтому основная цель 214-ФЗ — защита прав дольщиков-соинвесторов

Однако закон, в значительной степени популистский и написанный на скорую руку, только формально обеспечил дольщикам железную защиту, не учитывал множество нюансов и, что самое главное, не обязывал застройщиков работать исключительно по правилам, изложенным в 214-ФЗ.

Усугубляло трудности написания закона и то, что аналогов ему в мире нет. Только у нас законодательно закреплялся факт приобретения жилья на таких условиях и до того, как оно будет выстроено. При этом покупатель гордо именовался инвестором. При отсутствии внятной государственной жилищной политики. Стоит оговориться, что схожие финансово-строительные механизмы впервые появились в 80-х годах прошлого века в Аргентине и Бразилии, когда в большинстве латиноамериканских стран бушевала гиперинфляция, и надо было просто-напросто срочно спасать деньги, куда-то вкладывать. В этих странах такой тип инвестирования носил название «строительство по справедливости», появления обманутых дольщиков он не вызвал, а к концу ХХ века исчерпал себя. Кроме того, долевое строительство за рубежом никогда не составляло значительную часть от общих объемов строительства.

Действительно, в 214-ФЗ в достаточной степени защищены права дольщиков, там все прописано — необходимость регистрации ДДУ (договора долевого участия) в УФГР, способы обеспечения исполнения обязательств по договору (залог и поручительство), целевое использование средств, существенные условия сделки (срок передачи жилья, гарантийный срок дома), штрафы за нарушение сроков передачи жилья.

Если застройщик не укладывается во временные рамки, то не позднее чем за два месяца до истечения первоначального срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию. И предложить внести изменения в договор.

В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является частное лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если строительство прекращается, и наблюдаются все признаки того, что компания дышит на ладан, покупатель квартиры сам может инициировать процесс расторжения договора. В соответствии со ст. 9 п. 1.1 он вправе расторгнуть договор в судебном порядке, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан возвратить покупателю деньги с процентами за их использование.

Главная проблема в том, что в законе не было предусмотрено однозначного принуждения к заключению именно договора долевого участия, нет прямого запрета других схем и ответственности за привлечение средств граждан на строительство вне этого закона. Вот и получилось, что большинство застройщиков, чтобы не «попадать» на штрафы и неустойки, которые они, например, обязаны платить дольщику в случае задержки ввода дома в эксплуатацию, стали использовать иные схемы. Они абсолютно легальны. Такие схемы позволяют компании снижать налогооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторам в случае задержки ввода дома в эксплуатацию.

Когда частные застройщики в эти четыре года обеспечивали ежегодный темп роста сдаваемых объемов новостроек, депутаты и чиновники закрывали глаза на то, что многие миллионы квадратных метров строились не по 214-ФЗ. Для властей важны были цифры в отчетах, как «успешно выполняется нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Как только обозначились кризисные моменты, сразу крайними оказались строители, а власти (и исполнительная, и законодательная) — ни при чем, и вот очередная атака на строительный бизнес начата. И все это — в рамках выработки антикризисных мер помощи для строительной отрасли!

В годы действия Закона «Об участии в долевом» только меньше 20% строительных компаний (по неофициальной статистике) работают строго в соответствии с ним. Подавляющее большинство применяют договоры, предпочтительные для застройщика-предпринимателя, и соответственно более рискованные для инвестора, — беспроцентный договор займа застройщику, предварительный договор купли-продажи, агентский договор, уступка прав по инвестиционному договору и тому подобные схемы. А рискованные они потому, что проблемы застройщика автоматически становятся проблемами покупателя. Особенно это актуально в условиях кризиса, когда финансовые трудности застройщика могут привести к заморозке строительства объекта, и договор, составленный не по требованиям 214-ФЗ, серьезно ущемляет права дольщиков. Что, собственно, и обнаружилось в последние месяцы в Красноярске, вылившись в скандалы вокруг так называемой «второй волны обманутых дольщиков», когда «внезапно» обнаружилось, что большинство договоров составлено не по канонам 214-ФЗ.

ДДУ по 214-ФЗ составлялся как идеальная форма, без учета возможного кризиса, тогда возврат денег для фирмы был не критичен, сейчас каждая копейка у застройщика на счету, чтобы выжить. К тому же реализовать на собственные средства любое массовое строительство сегодня практически невозможно. В стране — в зависимости от особенностей регионов — от 70 до 90% инвестиций в жилищное строительство идет от физических лиц. При этом для компаний, работающих по 214-ФЗ, это может оказаться единственным вариантом привлечь деньги. Так что через пару лет вполне можно ожидать очередной дефицит на первичном рынке жилья и рост цен на квадратный метр. Единственной альтернативой остается госзаказ, но его на всех не хватит, и это нерыночный способ реализации квартир.

Но можно понять и законодателей, которым по должности положено печься о защите прав простых граждан. Вот только этих самых граждан понимать некому. Они будут и дальше за все это платить. Ведь жить где-то надо.

Другая важнейшая проблема — уровень ответственности за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Согласно законодательству, для ввода дома в эксплуатацию надо получить 7 подписей: Ростехнадзора, Санэпидемслужбы, от пожарных, электриков и других служб.

Если они собраны, то власти обязаны подписать акт ввода в эксплуатацию в десятидневный срок. Если не подписывают — застройщик имеет полное право подать в суд. Но, конечно, никто из застройщиков не хочет ссориться с властями, потому что потом вообще ни один дом не сдадут. Кстати, эти пробелы, касающиеся сроков согласования строительной документации со стороны служб и властей, не компенсируются новыми поправками в 214-ФЗ.

Новое в законодательстве

Итак, нежелание застройщиков работать по 214-ФЗ привело к тому, что российские законодатели решили внести изменения в закон. Основной пункт поправок сводится к запрету любых схем привлечения средств граждан на строительство жилья, кроме тех, которые дозволены этим законом. В феврале законопроект получил положительное заключение правительства, при этом кабинет министров отметил высокую актуальность закона в условиях кризиса. По словам одного из разработчиков поправок Александра Когана (депутата Госдумы, заместителя председателя комитета по бюджету и налогам), в условиях, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены еще активнее привлекать средства граждан, значимость поправок в целях защиты прав участников долевого строительства возрастает в разы. «Когда строители берут кредит в банке, у них проверят всю подноготную и потребуют обеспечение по договору, они будут платить немаленькие проценты за пользование кредитом. Почему же, когда те же строители берут деньги у граждан, причем беспроцентно, они не должны давать им гарантию, что средства будут использованы по назначению и в оговоренный срок?! Но эти времена уже закончились, нужно все это прекращать, уходить в легальную плоскость», — уверен депутат.

Однако на представлении поправок в Госдуме Коган говорил: «Кризис здесь ни при чем. Еще полтора года назад мы проанализировали ситуацию на рынке строительства в московском регионе и Санкт-Петербурге, сделали запросы в 80 региональных прокуратур по поводу исполнения законодательства в области долевого строительства. После этого стало понятно, что 214-ФЗ надо менять, чтобы внести в него пункты об ответственности строителей за обход закона».

Наказать рублем!

Предполагается, что обновленный закон будет работать по старинному принципу кнута и пряника. В качестве кнута будет использована система штрафов, как для застройщиков, так и для дольщиков, которые понесут деньги в компании, не соблюдающие 214-ФЗ. Для первых предусмотрены взыскания в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (по КАЖДОЙ сделке), с частников будут брать по 50 тыс. руб. Так что люди станут думать, ввязываться им в это или нет.

Поправки предполагают, что 50% всех штрафов, которые зачисляются, будут идти в муниципальный бюджет. Таким образом, местной власти не только предписывают исполнять закон, но и дают стимул контролировать применение закона – для пополнения казны (или для обогащения проверяющих?).

{jcomments on}


В Красноярске растет число официально зарегистрированных обманутых дольщиков

Красноярцам рекомендуют быстрее регистрировать договоры участия в строительстве, чтобы не попасть в число обманутых дольщиков. Как сообщили 26 марта в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, большинство договоров участия в долевом строительстве не прошли государственную регистрацию.

В нашем городе официально зарегистрированы в качестве пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков 700 человек. Об этом заявили 27 марта в пресс-службе мэрии Красноярска. Больше всего жалоб от частных инвесторов строительства получено в Октябрьском, Кировском, Центральном и Советском районах.

Долевое строительство играет переходную роль и не может служить основой строительной отрасли в развитой стране.

Четыре года действия 214-ФЗ показали, что за это время застройщики выработали другие, более рыночные типы договоров. За что их и обвиняют чиновники и депутаты всех уровней. Однако действия строителей находятся в правовом поле, так как договоры заключаются на добровольных началах в соответствии с Гражданским кодексом. Никто инвестора-дольщика не принуждает подписывать бумаги. Но в сложной ситуации — в соответствии с условиями таких договоров — дольщики, по сути, остаются бесправными.

Уже в 2009 году эта ситуация, возможно, кардинально изменится. Теперь застройщику угрожают крупными штрафами, если будут заключаться договоры не по правилам обновленного 214-ФЗ.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Прблемы и решения >> Долевое: теперь без вариантов