Skip to content

На главную >> Обо всем >> Как решили жилищный вопрос в ФРГ-2
Как решили жилищный вопрос в ФРГ-2
Разместил(а) Редакция
Обо всем
25.03.09 01:00

Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за 12 лет было возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью более 250 млн. кв. м.

Кто заплатил за все

Амбициозная программа строительства социального жилья упиралась в необходимость изыскания гигантских бюджетных средств. Нужно было компенсировать разрыв между небольшой законодательно установленной арендной платой за жилье и реальными расходами, понесенными инвесторами при строительстве. Одна лишь поддержка программы строительства 130 тыс. социальных квартир общей площадью 6,5 млн. кв. м в 1949 году оценивалась министерством жилищного строительства в 975 млн. марок. В реальности государственные расходы оказались существенно выше: в 1950 году объем средств общественных фондов, вложенных в жилье, составил 1 млрд. 668 млн. марок и далее рос каждый год.

Рынок капитала ФРГ был слишком слаб для того, чтобы обеспечить кредитование таких объемов жилищного строительства, а сами немцы не располагали и малой долей средств, необходимых для постройки собственного жилья.

В первую очередь источником финансирования программы субсидирования жилищного строительства стала денежная реформа 1949 года. Несмотря на то, что обмен старых рейхсмарок на новые немецкие марки осуществлялся по курсу 10:1, платежи по договорам аренды жилья, заключенным до денежной реформы, сохранялись неизменными и пересчитывались по курсу 1:1. По такому же курсу пересчитывались платежи по ипотечным кредитам, перечислявшиеся владельцами квартир кредитным институтам. Одновременно с этим в рамках реформы ипотеки устанавливалось правило, когда сами кредитные институты получали в конечном итоге лишь 10% от новой суммы взносов по погашению ипотеки, а оставшиеся 90% переводились ими в специальный государственный фонд, из которого осуществлялось субсидирование жилищного строительства.

Вторым важным источником финансирования госрасходов на жилье на начальном этапе жилищного строительства стал так называемый налог срочной помощи. По принятому в 1949 году закону срочной помощи владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну 3% от их стоимости.

Обеспечить рынок деньгами

Между тем в министерстве по жилищному строительству понимали, что ситуация, когда общественные фонды несут более 40% расходов на строительство частного жилья, не может длиться долго. Именно поэтому стимулирование рынка кредитования жилья стало следующей основной задачей правительства. В 1949 году был создан государственный комитет жилищного кредитования (KfW), оперировавший прибылями от реализации товаров, поставлявшихся в Германию по американскому плану Маршалла. В общей сложности за годы существования KfW через него прошло 3,18 млрд. долларов, предоставлявшихся инвесторам в виде кредитов под 6,4% годовых.

Одновременно с этим власти активно стимулировали частное кредитование жилищного строительства. Любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму кредита со своих налогов. Лишь в 1955 году, после обнаружения масштабных злоупотреблений в этой области, правительство отменило подобные льготы для юридических лиц. Однако к тому времени позитивное влияние было уже оказано.

Помимо пряника налоговых льгот правительство активно использовало кнут санкций. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

Кризис избыточного строительства

К концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилищного сектора. И, несмотря на все меры, предпринятые правительством, рынок жилья испытывал недостаток средств. Стимулирование активности застройщиков удавалось правительству куда лучше, чем стимулирование выдачи кредитов под строительство, поэтому разрыв между объемом инвестиций, необходимых рынку жилья, и объемом средств, предоставляемых под строительство частными лицами и компаниями, все увеличивался.

Возникающие финансовые дыры приходилось и дальше латать бюджетными вливаниями. Так, если в 1950 году соотношение средств, предоставленных для нужд жилищного строительства кредитными организациями и государственными фондами, составляло соответственно 41,9 и 43,9% от общего объема инвестиций, то уже в 1951 году это соотношение превратилось в 29,9 и 47,1%, то есть относительная доля госрасходов заметно выросла. При этом в абсолютных цифрах объем государственной поддержки жилищного строительства вырос значительно больше — на 32,8%. Причиной стал стремительный рост цен на стройматериалы, а также «особые случаи», когда закон предусматривал возможность невозвращения частным лицом кредита, взятого у государства, и открывал путь многочисленным махинациям.

Решением, способным спасти ситуацию, стало привлечение на рынок жилищного строительства накоплений среднего класса немецкого общества. Существовавшие ранее схемы стимулирования притока на рынок жилья частного капитала строились в основном на всевозможных налоговых льготах и не были привлекательными для малообеспеченных немцев. Теперь, в рамках программы строительного страхования, власти предложили и этому социальному слою поучаствовать в строительстве жилья. В любом банке страны немец мог открыть специальный целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы, но не больше 400 марок. В первый же год действия этой программы население Германии принесло в банки 1,5 млрд. марок, а к 1957 году — 7 млрд. марок, что составило 59% от общего объема инвестиций в жилищный сектор, осуществленных в том же году.

Домик с садом для пролетария

К концу 50-х годов проблема социального жилья в Германии была решена. Однако это не означало, что программа господдержки строительства считалась завершенной. Социальное жилье стало успешно достигнутым минимумом, но останавливаться на этом рубеже было бы ошибкой. Для того чтобы идти вперед, понадобилась корректировка строительного законодательства — утвержден второй закон о жилье.

Новый закон ограничил степень финансового вмешательства государства в строительство жилья: начиная с 1958 года объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом частные застройщики получали теперь не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды. Закон устанавливал новый приоритет — отдельный дом с участком, куда в первую очередь планировалось переселить малообеспеченных немцев. Консервативная партия ХДС рассматривала эту программу как основное условие «депролетаризации» немцев и способ размывания социальной базы своих главных конкурентов — социал-демократов, чем вызывала гнев левых политиков. «Зачем нужен восьмичасовой рабочий день, если после него рабочий трудится два часа в саду? Владелец сада потерян для социалистического движения!» — негодовал лидер социал-демократов Эрих Клабунде.

Несмотря на сопротивление, программа поддержки строительства малоэтажных домов, рассчитанных на одну семью, была принята. По новому закону жилье опять делилось на три категории.

В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом. В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10–30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд.

Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с высоким доходом (опять же в зависимости от количества детей) на 10–30% из собственных накоплений. Такие проекты тоже могли рассчитывать на беспроцентные ссуды, выделяемые из бюджета.

Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу. На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов. Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов.

Всего за двенадцать послевоенных лет по объему строительства жилья на душу населения ФРГ заняла прочное первое место, вдвое улучшив показатели Австрии и вчетверо — ГДР. В среднем с 1949 по 1957 год на 1000 чел. в Германии было возведено по 99 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м.

Жилищная политика немецкого правительства в послевоенные годы была фантастически успешной. Единственная претензия, которую можно предъявить к ней из сегодняшнего дня, — дороговизна. Современные экономисты утверждают, что все то же самое можно было бы сделать вдвое дешевле: через еще более активное привлечение частной инициативы. Вероятно, правительство чувствовало это и именно потому поставило своей главной задачей даже при таком масштабном государственном вмешательстве сохранить в строительном секторе как можно больше элементов свободного рынка.

Использована информация из сборника статей «Обновление экономики в послевоенной ФРГ».

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Обо всем >> Как решили жилищный вопрос в ФРГ-2