Skip to content

На главную >> Обо всем >> Загадочная цифра, или Как решаются проблемы рынка внерыночными методами
Загадочная цифра, или Как решаются проблемы рынка внерыночными методами
Разместил(а) Редакция
Обо всем
07.07.09 05:57

01Противоречивость государственной программы поддержки строительной отрасли делает ее неэффективной, вводя в замешательство строительный комплекс.

В Программе антикризисных мер правительства РФ читаем: «Кроме системных мер, направленных на поддержку всех отраслей экономики, правительство реализует меры, направленные на недопущение необратимых кризисных явлений в отдельных секторах экономики, имеющих значительный мультипликативный эффект на развитие смежных отраслей». К мультипликативным отраслям министерство относит и жилищное строительство. Поэтому поддержка строительного комплекса России декларируется как первоочередная антикризисная мера. Декларируется более полугода.

Поддерживать можно по-разному. Со всех трибун, от президента Союза строителей Красноярского края Разима Абасова до премьер-министра России Владимира Путина, звучат заявления о недопустимости перекачивания бюджетных средств в отдельные частные строительные компании.

На заседании совета по нацпроектам 1 июля обсуждались новые меры по стимулированию строительства доступного жилья в условиях кризиса. Государство готово выделить на реализацию всех программ свыше 447 млрд. руб.

Дмитрий Медведев считает, что кризис в жилищном строительстве еще в полной мере не дал о себе знать. До кризиса к 2010 году планировалось строить 80 млн. кв. м жилья в год, в декабре 2008 года нормативный прогноз снижен на 2009 год до 52 млн. кв. м. Помощник президента Аркадий Дворкович заявил, что в 2009 году строительство может упасть до 40-45 млн. кв. м.

До недавнего времени все программы поддержки имели один ключевой элемент – выкуп жилья для социальных нужд у отдельных компаний по цене, претендующей на объективность и научную обоснованность. Из федерального бюджета на 2009 год выделено 100 млрд. руб. для закупки квартир с последующей их передачей на социальные нужды. Изыскивают средства и региональные бюджеты. Планировалось покупать квартиры для военнослужащих и граждан, живущих в аварийных и ветхих домах.

Закупочная цена именуется средней рыночной стоимостью 1 кв. м общей площади жилья по субъектам РФ, и рассчитывается она по методике, установленной Приказом Минрегионразвития РФ № 39 от 12 апреля 2006 года, ежеквартально утверждается приказами этого же ведомства для каждого региона и РФ в целом. Методика как нормативный правовой акт зарегистрирована в Минюсте РФ 19 мая 2006 года (регистрационный номер 7868), опубликована в «Российской газете» (№ 108, 24.05.2006 г.) и в «Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти» (№ 22, 29.05.2006 г.).

В соответствии с Методикой средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья определяется по статистическим данным об уровне цен на рынке жилья за предыдущий период с учетом индексов-дефляторов, устанавливаемых Минэкономразвития.

Еще несколько лет назад эта цифра мало кого волновала. Теперь она играет для строительного бизнеса ключевую, а в чем-то роковую роль. Раньше она применялась только для расчета жилищных субсидий, а теперь и в качестве максимальной цены, по которой государство собирается выкупать жилье у застройщиков на торгах для социальных нужд под переселение из ветхого жилфонда, для военнослужащих и т.п.

Взглянем на цифры. В Красноярском крае на II и III кварталы установлен норматив в 33 550 руб. Кстати, в мартовском приказе Мирегионразвития (№ 79 от 25 марта 2009) была установлена цена на II квартал в размере 33 750 руб.

В 40 субъектах РФ стоимость 1 кв. м ниже средней по России. В лидерах списка — Санкт-Петербург и Москва (52,5 и 83,74 тыс. руб. соответственно).

Приказом Минрегиона от 25 марта 2009 года средняя рыночная цена 1 кв. м на II квартал повышена (в сравнении с первым) — в Москве на 13,48%, в Петербурге на 18,51%. Цены в некоторых других субъектах РФ выросли даже на 20%.

Среднерыночная стоимость 1 кв. м на II и III кварталы: в Московской области — 42,95 тыс. руб., Ленинградской области — 31,8 тыс. руб., Краснодарском крае — 30,45 тыс. руб., Свердловской области — 33,6 тыс. руб., Тюменской области — 32,45 тыс. руб., Новосибирской области — 34,2 тыс. руб. Повторимся: в Красноярском крае — 33,55 тыс. руб.

«Свежая» стоимость квадратного метра определена приказом Минрегионразвития № 210 от 10 июня 2009 года.. Утверждены нормативы стоимости 1 кв. м общей площади жилья на II и III кварталы 2009 года. Средняя стоимость жилья эконом-класса по России установлена в 26,5 тыс. руб./кв. м., как и в I квартале.

Откуда цифры?

Действительно ли эти цены являются научно обоснованными? Методика расчета основана на математической формуле. Но по любой формуле достоверный результат получается только тогда, когда взяты достоверные исходные данные. Как обстоит дело с ними?

В соответствии с пунктом 2.2 Методики размер средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации определяется ежеквартально по формуле:

01-1

где:
РПС — расчетный показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на планируемый квартал по каждому субъекту РФ;
Цп.р. — средняя цена типового жилья на первичном рынке в соответствующем субъекте РФ;
Цв.р. — средняя цена типового жилья на вторичном рынке в соответствующем субъекте РФ;
СМ — сведения мониторинга рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на дату отчетного периода, предшествующую расчетному периоду, определяемые Минрегионразвития по каждому субъекту РФ;
Сстр. — стоимость строительства в соответствующем субъекте РФ;
n4 — количество показателей, использованных при расчете (Цп.р., Цв.р., СМ, Сстр.); 
Кдефл. — прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до определяемого квартала;
0,92 — коэффициент, учитывающий долю затрат покупателя, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью;
0,85 — коэффициент, определенный как соотношение рыночных цен на жилье в районных городах, поселках и сельской местности к рыночным ценам на жилье в областных центрах.

Вопросов, возникающих при вдумчивом рассмотрении этой формулы, множество. Сначала общие замечания. Цены между регионами отличаются существенно. В регионах сформированы совершенно различные между собой структуры строительства. Но отличается они и внутри регионов.

Формула не учитывает разницу между субрегионами, между городской и сельской местностью, между крупными и мелкими городами. А она не менее существенна, чем разница между регионами. Мы получаем худший вариант советского госплановского подхода, в котором все равны и одинаковы. Более того, коэффициент 0,85 вообще исключает из расчетной цены столицы регионов.

Цель такой уравниловки в общем-то понятна. Государство стремится исключить из закупочной цены непроизводственные расходы — всевозможные обременения и коррупционный фактор. Эти расходы и определяют большой разброс цен. Но что сделано для того, чтобы их реально можно было исключить? Пока компания, отказывающаяся их нести, не будет иметь возможности строить.

Одним из самых уязвимых параметров в формуле является Сстр. — стоимость строительства в соответствующем субъекте РФ. Что такое себестоимость строительства? Каким образом она получается? Это возведение абстрактной, ни к чему не подключенной коробки, построенной на бесплатной земле, или стоимость квартиры в доме, возведенном «под ключ» на средства застройщика? Стоимость строительства зависит от стоимости материалов, рабочей силы, технологии и многих других факторов. Даже руководители стройкомплекса одного региона называют серьезно расходящиеся цифры. Так было полтора года назад в Красноярске, когда в один день в разных местах министр строительства и архитектуры называл одну цифру, а президент Союза строителей Красноярского края — другую («Строитель» № 276, 30.01.2008 г.). Какая цифра закладывается в формулу?

В формуле присутствует стоимость квадрата на вторичном рынке. Понятно, что цена старой «хрущевки» ниже, чем новой квартиры. К тому же в сделках по «вторичке», как правило, занижаются цены, чтобы уйти от налогов. Строителям сейчас занижать цену невыгодно. А на вторичном рынке пропустить часть платежа «мимо кассы» интересно и продавцу, и покупателю — снижается налог с продажи и налог на недвижимость. Но показатель вторичного рынка закладывается в формулу именно для новостройки.

В формуле присутствует коэффициент 0,92, учитывающий долю затрат покупателя, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью. Каким образом он там оказался? В статистической цене продаж, предоставляемой в отчетности хоть строителями, хоть риэлторами, эти расходы присутствовать не могут. Они сходятся вместе только у покупателя. К примеру, договор с риэлтором и заключенный через него договор с продавцом — две разные сделки. Но ведь статотчеты сдают не частные лица-покупатели.

Далее следует показатель СМ — сведения мониторинга рыночной стоимости 1 кв. м жилья на дату отчетного периода, предшествующую расчетному периоду, определяемые Минрегионразвития по каждому субъекту РФ. Что означает мониторинг, как он проводится? Ответа в методике нет. И зачем нужен такой параметр, если используются якобы надежные статистические данные? Под понятие «данные мониторинга» можно подвести любую желаемую цифру – ведь «мониторить» можно разные источники.

И, наконец, Кдефл. — прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до определяемого квартала. Прогноз в условиях кризиса — вещь ненадежная. К примеру, по результатам анализа экономической ситуации прогнозные индексы-дефляторы на II квартал 2009 года были уточнены и установлены Минэкономразвия в размере 94,3%, в связи с чем снижение прогнозной стоимости жилья составило более 13%.

В целом по стране идет инфляция. Стройматериалы вроде бы дешевеют. Для расчета общего по стране коэффициента инфляции существуют поверенные годами методики, обеспечивающие определенный уровень достоверности. Но как определяется собственно строительная дефляция в относительно узком секторе экономики? Да еще в условиях кризиса, когда вообще сложно сделать какой-либо прогноз? Но абстрактная, гипотетическая цифра становится основанием для требования совершенно конкретных денег.

Мало того, этот понижающий гипотетический коэффициент используется дважды! Читаем Методику дальше. В п. 2.4 приведена формула расчета норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по РФ:

01-2

где:

РПС1 — размер средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья на планируемый квартал по первому субъекту Российской Федерации;
РПСn — размер средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья на планируемый квартал по n-му субъекту Российской Федерации;
n — количество субъектов Российской Федерации;
К дефл. — прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от планируемого квартала до середины определяемого полугодия.

Коэффициент-дефлятор (К дефл.) уже использовался в расчете РПС для каждого региона. Почему при расчете средней цифры для РФ он применяется повторно? Разве инфляция-дефляция в России идет независимо от регионов?

Достоверность устанавливаемых приказами Минрегиона цифр оказывается весьма сомнительной. Высокая это цена или низкая? Неизвестно. Ясно только, что к реальному состоянию рынка этот директивный показатель отношения не имеет. Возникает мысль, что единственная задача указанного параметра — пропаганда, демонстрация того, как активно государство борется с «хапугами-строителями». Для этих целей формулу, наверное, использовать можно, а строить с ее помощью — трудно.

Прогнозы и ориентиры

Цифра обозначается как прогнозная. Государственный прогноз — вещь ответственная. В сфере властных федеральных, региональных или муниципальных прогнозов любое обещание должно выстраиваться на действительно научно обоснованных расчетах. Просчитывать и устанавливать прогнозы и параметры должны независимые экономисты-эксперты без последующего желания самостоятельно «распилить» бюджетные средства. Эксперты в этом случае должны получить свой гонорар за экспертизу по факту ее сдачи и ни в коем случае не распоряжаться выделяемыми (согласно экспертизе) средствами.

Власти упрекают строителей — частный бизнес — в том, что в последние годы, увлеченные растущими объемами и прибылями, они не изучали своих потребителей, и проведенные ранее исследования рынка не позволяют сегодня прогнозировать, как поведут себя потенциальные покупатели жилья.

Нерыночные факторы в правительстве перевесили. Сначала первый вице-премьер Шувалов выступил с заявлением, которое можно назвать только ультиматумом: «Около 100 млрд. руб. мы были готовы потратить на приобретение жилья высокой степени готовности. Мы рассчитывали на адекватный ответ со стороны строительных компаний. Но мы этого не увидели. Строительные компании — в том числе часто под давлением регионального руководства — не снижали цены на жилье… Мы должны ориентироваться на цену в пределах 30 тыс. руб. за 1 кв. м жилья. Если компании не хотят с нами взаимодействовать — это их дело».

Это очень удобная для правительства манера: показать кто же виновен в проблеме. В данном случае виноватым оказался жилищный строительный комплекс, представленный сотнями частных компаний.

Спустя несколько месяцев министр регионального развития Басаргин сообщил «справедливые цены»: средняя стоимость по стране — 26,5 тыс. руб./кв.м. В итоге правительство принимает решение вообще отказаться от планов приобретения готового жилья и вложить средства в госзаказ на строительство жилья эконом-класса.

Совершенно очевидно вызревает противостояние в отношениях государства и отрасли жилищного строительства. Цифра, определяемая как среднерыночная цена, становится камнем преткновения. По тем «справедливым ценам» на квартиры, установленным Минрегионразвития, крупные строительные компании отказываются продавать жилье (например, о коллизии Группы компаний ПИК и мэрии Москвы — см. «Строитель» № 341). Но ведь рыночные цены никогда не определяются справедливостью. Справедливость — это моральная категория.

Конечно, чтобы продержаться, строители готовы принять эту помощь государства. Более того, ее можно использовать для оживления рынка. Но власть, определяя низкую начальную цену, выставляет заказы на аукцион и пытается снизить и ее. Значит, с рыночной точки зрения, строительным компаниям сделано невыгодное предложение. Ведь по предлагаемой цене (а чаще и по более высокой) квартиры можно продать и на рынке.

Веским аргументом являлось то, что застройщики могут получить «живые» деньги за большие объемы новостроек, находящихся в стадии завершения. Однако оказалось, что крупные строительные компании имеют свои ресурсы, чтобы не продавать квартиры по любой цене. Несмотря на неопределенность, в строительных компаниях живет надежда, что в недалеком будущем эти квартиры реализуются по более высокой цене, и значит, есть смысл подождать. Тем более власти, как выясняется, не спешат со своевременной оплатой. Рыночный подход в такой ситуации состоит в том, чтобы договариваться, искать компромисс, оперативно изучать информацию о рынке и убеждать владельцев строительных компаний в выгодности предстоящих сделок.

На упоминавшемся совещании 1 июля Медведев обозначил три направления, в рамках которых должны приниматься меры. Он попросил обратить внимание на «экспериментальные инвестпроекты по комплексному освоению территорий и необходимость внедрения новых технологий индустриального домостроения». Правительству рекомендовано ускорить передачу федеральных земельных участков в Фонд содействия развитию жилищного строительства для возведения жилья эконом-класса себестоимостью до 30 тыс. руб. за кв. м.

В меняющихся условиях руководители крупнейших строительных объединений — АСР и РСС — подготовили свои программы выхода из кризиса и предлагают их правительству. Предстоит долгий процесс переговоров от имени всего строительного сообщества, в чем-то уступая и находя компромиссы.

Ориентиром договорного процесса могут стать тезисы президента АСР Николая Кошмана: «Для программы социального жилья должна выделяться земля бесплатно, должны выделяться лимиты на электроэнергию, газ, воду, канализацию, тепло бесплатно. Подъездные дороги к площадкам должны строить за счет муниципальных средств, инженерное оборудование этих площадок тоже должно делаться за счет государства. Вот если эти правила будут приняты, тогда будут сохранены наши строительные компании и будет решена программа доступности жилья».

Важнейшим является то, чтобы главной целью было стремление возродить строительный комплекс, а не стремление «освоить государственные средства», добиваясь преференций и преимуществ для отдельных крупных компаний. Если правительство и президенты строительных сообществ найдут общее понимание проблем, удастся выработать механизмы поддержки отрасли, то можно будет надеяться на решение проблем и в других сферах экономики. Для этого всем участникам надо подняться над амбициями и личной выгодой.

Сколько при таких условиях будет стоить квадратный метр жилья эконом-класса? Тут открывается простор для полета фантазии. 26 июня на встрече Владимира Путина с лидерами фракций Государственной Думы Владимир Жириновский заявил: «Есть фирмы, которые сделают это за 5 тысяч. Представляете, еще рынка нет, а уже готовы снижать цены. Представляете, 500 тысяч — дом». Это предельный случай. Другие оценки осторожнее и колеблются в районе 20-25 тыс. руб./кв. м. Обоснования цифр не приводит никто. Эти оценки имеют только гипотетический характер. Реализовывать указанные меры нигде не торопятся. Пока правительство пытается переориентировать госпрограммы с выкупа жилья на новое социальное строительство по госзаказу.

Важно уточнить и то обстоятельство, что минрегионовская формула НЕ устанавливает среднерыночную стоимость жилья, а определяет только среднерыночную стоимость 1 кв. м. Между тем во всем мире принята методика расчета среднерычночной стоимости именно жилья как жилищной единицы — в соответствии с его структурой. То есть одна среднерыночная цена — для квартиры в многоэтажном доме, другая цена — для собственного жилища. Общая площадь нормируется не из критерия «не более столько-то квадратных метров», а из критерия «не менее».

Методика расчета среднерыночной стоимости — точно дедовское ружье, найденное в чулане: им можно напугать, оно может и выстрелить, но неизвестно куда. Эта формула — из запасников советских подходов с пропагандистской поправкой на рынок в виде использования рыночной терминологии.

Только в то время прогнозы и пятилетние планы реализовывались под лозунгом «Планы партии — планы народа!», а сегодня — «Антикризисный план — план народа!». Гораздо конкретнее.


Козьма Прутков 150 лет назад в «Проекте о введении единомыслия в России» написал: «Правительство нередко таит свои цели из-за высших государственных соображений, недоступных пониманию большинства. Оно нередко достигает результата рядом косвенных мер, которые могут, по-видимому, противоречить одна другой, будто бы не иметь связи между собою. Но это лишь кажется! Они всегда взаимно соединены шарнирами единой государственной идеи, единого государственного плана; и план этот поразил бы ум своею громадностью и своими последствиями! Как же подданному обсуждать правительственные мероприятия, не владея ключом их взаимной связи? Где подданному уразуметь все эти причины, поводы, соображения; разные виды, с одной стороны, и усмотрения, с другой?! Никогда не понять ему их. В этом мы убеждаемся ежедневно, ежечасно, скажу: ежеминутно. Как такое может быть? По-отечески вам разъясняю: еще как может быть!».

Спросим и мы: может ли масштабно работать в рыночной среде внерыночная формула? Еще как может! Ибо, процитируем еще раз незабвенного Козьму Пруткова: «Только в государственной службе познаешь истину».

{jcomments on}


Использованы материалы Министерства регионального развития РФ (www.minregion.ru)

ПРЕЦЕДЕНТ

Два года назад была предпринята попытка усомниться в правильности расчета среднерыночной стоимости квадратного метра. В начале 2007 года Анатолий Иванович Шулаков (как частное лицо) обратился в Верховный суд России с заявлением о признании недействующей Методики определения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по РФ и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъектам РФ.

Шулаков пытался доказать неправильность включения в расчеты Методики основных компонентов формулы, а именно: — средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на планируемый квартал (РПС) величины стоимости строительства в соответствующем субъекте РФ (Сстр.); — применения понижающего коэффициента 0,85 к величине Цп.р. — средней цене типового жилья на вторичном рынке в соответствующем субъекте РФ и СМ — сведениям мониторинга рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на дату отчетного периода, предшествующую расчетному периоду; — применения понижающего коэффициента 0,92, учитывающего долю затрат покупателя, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью.

Как указал заявитель, оспариваемые положения Методики не соответствуют действующему законодательству, поскольку не позволяют определить именно среднюю рыночную стоимость, отражающую реальные цены, по которым жилье продается на свободном рынке жилья, и тем самым нарушают его права на обеспечение жильем, гарантированные Конституцией РФ. Ответчиком выступал Минрегион России. Решением Верховного суда РФ от 16 мая 2007 года № ГКПИ07-262 было отказано в удовлетворении требований о признании методики недействующей. Истец подал кассационную жалобу. Кассационная коллегия Верховного суда решение оставила без изменения.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Обо всем >> Загадочная цифра, или Как решаются проблемы рынка внерыночными методами