Skip to content

На главную >> Обо всем >> Жилищное кредитование: перелом или вывих?
Жилищное кредитование: перелом или вывих?
Обо всем
21.02.13 14:07

Ушедший в историю год стал золотым временем российской ипотеки. А сейчас мы в находимся в очевидном начале ее нисходящего тренда.

Об этом свидетельствуют основные макроэкономические индексы. Во-первых, постоянно падают темпы роста рынка жилищного кредитования. Так, в 2011-м увеличение было двукратным. А вот по итогам первого полугодия 2012-го объемы ипотечной выдачи по сравнению с аналогичным периодом выросли на гораздо меньшие 57%. По 11 месяцам показатель на пятую часть скромнее – 44,7%. Еще хуже итоговые данные.

– Объем ипотечных кредитов на 40% вырос за год. Но, по-моему, нет, на 40, я, конечно, загнул, – признал в ходе пресс-конференции 21 декабря президент России Владимир Путин.

Но то, что темпы роста снижаются, еще полбеды. Беда в том, что к осени рынок жилищных ссуд впервые с 2007 года стал фиксировать периоды спадов. Так, в сентябре в целом по России выдано 87 млрд. руб. кредитов. Это на 8 млрд. руб., или 8,4%, меньше, чем в августе. Далее падение, по крайней мере в ряде ключевых регионов, продолжилось. По данным Росреестра, к примеру, в Подмосковье за октябрь выдано ипотечных кредитов на 8,1% меньше, чем за сентябрь. Не обошла эта тенденция стороной и наш край.

– По нашим оценкам, в октябре красноярский ипотечный рынок стал «остывать», – сообщил на прошедшем в ноябре «круглом столе» по ИЖС директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского Банка Сбербанка РФ Василий Васьков.

– Замедление объемов выдачи определяется ростом ставок и цен на жилье до уровня, при котором платежеспособный спрос насыщается, – прокомментировала эту ситуацию начальник управления анализа АИЖК Анна Любимцева.

С агрессивной динамикой роста цен на недвижимость знаком любой примеряющийся к ее приобретению красноярец. Но ситуация с размерами платы за кредитные ресурсы в 2012 году также была отнюдь не радужной. Так, по данным ЦБ РФ, в конце 2011 года средняя ставка жилищных ссуд составляла 11,6%, что является минимальной величиной за всю историю новейшей российской ипотеки. А затем месяц от месяца она постоянно росла. В январе 2012-го это 11,7%. В феврале – 11,9%, марте – 12%, апреле – 12,1%, июне – 12,2%, июле – 12,3%, октябре – 12,4%, ноябре – 12,5%. По состоянию на декабрь уже 12,6%, что означает возвращение к тарифам двухлетней давности. И увеличение на целый процентный пункт менее чем за год.

Однако еще осенью в ряде кредитных учреждений плата по жилищным ссудам превысила «психологический» уровень в 13%. Так, к примеру, в конце ноября ЮниКредит Банк сообщил, что повышает стоимость рублевых займов на покупку квартиры до 13,5%. При этом еще пару месяцев назад старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов утверждал, что «предпосылок для роста ставок по ипотеке до 13,5%, с моей точки зрения, нет».

– Рост свыше уровня 13% маловероятен: люди перестанут брать ипотеку, – заявил представитель руководства одного из ведущих российских банков.

Как мы видим, прогнозы даже основных игроков рынка излишне оптимистичны, а ситуация развивается по наиболее мрачному сценарию.

Однако мало того, что идет неудержимое удорожание кредитов. Перманентно ухудшаются и прочие значимые условия получения жилищных ссуд. К примеру, постоянно растет средний размер первоначального взноса. Причины ужесточения банковских требований понятны. Ведь чем ниже первый платеж, тем больше вероятность банкротства заемщика. По статистике АИЖК, среди кредитов, выданных с первоначальным взносом до 10%, в дефолт уходит чуть ли не каждый четвертый. А вот если взнос составлял 30%, вероятность дефолта снижается более чем двукратно. В такой ситуации невозвратными становятся не более 12% заимствований. При этом практика показывает, что, как правило, при кредите, превышающем 60% от стоимости недвижимости, средств от реализации ипотечной недвижимости недостаточно для покрытия задолженности.

– В такой ситуации после взыскания квартиры заемщик все равно остается с колоссальным долгом, – свидетельствует гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков. – А в балансе банка остается финансовая прореха соответствующих размеров.

Проблема в верхах

Основная причина как недостатка денежных средств, так их дороговизны – базовые основы эмиссионно-кредитного функционирования России, когда выпуск в обращение ликвидности определяется наличием в закромах Центробанка запасов иностранной валюты. Более подробно об этом мы писали в статье «Госбанк России как агент зарубежного влияния» в № 444 нашей газеты. А результатом недостаточного для функционирования национальной экономики финансирования стала ситуация, когда наши банки вынуждены осуществлять массовые займы за границей. Однако с прошлого года как европейские, так американские финансовые учреждения стали закрывать лимиты кредитования России. В частности, это привело к тому, что объемы ипотеки в русских «дочках» зарубежных банков в 2012 году, несмотря на общий рост рынка, серьезно снизились. К примеру, в Абсолют-банке и Райффайзенбанке объем жилищных ссуд сократился соответственно на 21 и 17%, в Росевробанке – на 6% и так далее.

Позиция иностранцев понятна: только в этом году странам ЕС предстоит рефинансирование долгов и выплата процентов по ним на сумму более триллиона долларов. Плюс к этому необходимость новых займов для погашения огромных дефицитов бюджетов, существующих практически во всех государствах Европы. Еще более серьезную сумму придется занимать США. Своя рубашка ближе к телу. Именно по этой причине зарубежные банки предпочитают вкладываться в национальные долговые инструменты и выводят денежные ресурсы из нашей страны.

В такой ситуации российские кредитные учреждения начали естественную борьбу за вкладчиков, что вызвало рост депозитных ставок.

– Если нет иных рыночных инструментов фондирования ипотеки, помимо депозитов, а ликвидность для банков дорогая, это отражается на стоимости жилищных ссуд, – делает закономерное заключение начальник отдела развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова.

Отметим, что в нашей стране ситуация в сфере ипотеки главным и основополагающим образом зависит от решений, принимаемых в правительстве и Администрации Президента. По экспертной оценке, на три ведущих госбанка («Сбер», ВТБ24 и Газпромбанк) приходится почти две трети всех выданных жилищных ссуд, а с учетом вложений по программам АИЖК и других банков с госучастием доля государства может доходить до 75-80%.

Принимаемые же в последнее время в верхах решения отнюдь не способствуют ни росту объемов ипотеки, ни снижению тягот ее выплат. А ведь в тех же Соединенных Штатах, несмотря на постоянный рост суверенного долга страны и прочие проблемы, средняя годовая ставка ипотеки остается на приемлемом для населения уровне в 3,5% годовых, что во многом определяется политикой руководства этой страны. У нас же все ограничивается разговорами, не имеющими никакого отношения к реальности.

– Конечно, ипотека остается недоступной для людей со средними доходами, – заявил 21 декабря Владимир Путин. – И нам, разумеется, нужно дальше понижать ставку ипотечных кредитов, продолжать субсидировать ставки по кредитам, создавать региональные программы.

Ну и где это снижение, субсидирование и региональные программы? Пока все идет в абсолютно противоположном декларациям властей направлении.

Нерадостное будущее

По мнению практически всех участников рынка и экспертов, дальнейшего увеличения ипотечных ставок с ужесточением условий выдачи ссуд нашей стране не избежать.

– В начале 2013 года стоит ожидать роста ставок еще на 0,5%, – уверен председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров.

– Что касается этого вопроса, то общая тенденция не в пользу ипотеки, – поддерживает коллегу президент Европейского трастового банка Андрей Крысин. – Разогрев розничного рынка толкает ставки вверх, их рост будет продолжаться.

– Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции спровоцирует новое удорожание ипотеки, – согласен с банкирами заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

– Именно сейчас она (инфляция. – Ред.) начинает ускоряться, и этот процесс будет длиться весь первый квартал, – уточняет стратег по долговым финансовым рынкам БКС Дмитрий Дорофеев.

– Из-за ожидания очередного кризиса ухудшилась ликвидность на межбанковском рынке, – выявляет еще одну причину удорожания денег Екатерина Базилевская из Абсолют-банка.

В дополнение к этим проблемам, для того чтобы стимулировать банки поддерживать качество портфелей, АИЖК совместно с ЦБ работают над требованиями по резервированию ипотечных кредитов. Это еще один фактор, который неминуемо повлечет увеличение стоимости заимствований. Причем не единственный. К еще большему удорожанию ипотеки может привести принятие рассматриваемых ныне поправок в Гражданский кодекс, в частности, об обязательном нотариальном заверении ипотечных сделок и о квалификации закладной как ордерной ценной бумаги. Все это как минимум означает увеличение операционных издержек, которые будут переложены на заемщиков.

«Рост ставок по ипотеке притормозит рынок уже в начале 2013 года» (Михаил Доронкин)

Результатом всего перечисленного будет то, что для десятков миллионов российских семей, имеющих потребность в жилье, но не готовых подписываться на ныне существующие и кабальные по меркам развитых стран условия ипотеки, в 2013 году ситуация изменится разве что к худшему.

– Объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2013 году не превысит уровень этого года, – такой пессимистичный вывод сделал гендиректор АИЖК Александр Семеняка на Финансовом форуме «Ведомостей».

– Количество домохозяйств, которые смогут воспользоваться ипотечным кредитом, по сравнению с этим годом не вырастет, – согласен с этой оценкой Сергей Озеров.

– Рост на 50% в год – это ненормально, – попыталась внести позитивную ноту в эти суждения руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. – Мы ожидаем определенную стагнацию, и это хорошо: высокие темпы выдачи означают уход в сабпрайм-сегмент (выдачу более рискованных ссуд. – Ред.) и, соответственно, надувание пузыря на ипотечном рынке.

Остается только порадоваться за людей, умеющих находить светлые стороны даже в самой тяжелой ситуации. Похоже, все свои личные желания банкиры и российские власти давно реализовали. А до проблем большинства российских граждан им нет дела.

Анекдот-посткриптум:
Разговор пессимиста и оптимиста:
– Все самое хорошее уже позади.
– Нет, все самое плохое еще впереди.

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Обо всем >> Жилищное кредитование: перелом или вывих?