Skip to content

На главную >> Обо всем >> Недвижимость: прогноз
Недвижимость: прогноз
Обо всем
16.03.12 17:07

Этот материал продолжает цикл публикаций на тему будущего отрасли. В его основе взгляды «катастрофистов» – экспертов, предсказывающих мировой сверхкризис.

Справедливости ради отметим, что мнение наиболее видных представителей этого направления – М. Хазина, О. Григорьева, М. Делягина завоевывает все больше сторонников и уже становится мэйнстримом представлений о проходящих глобальных процессах. Это не удивительно, поскольку фактическое развитие событий в мировой экономики не только ложится в русло теории «катастрофистов», но и во многом предсказано и объяснено ими.

История вопроса

Для того чтобы понять будущее, следует заглянуть в прошлое. Истоки разворачивающихся ныне коллизий были заложены в США в 80-х годах прошлого столетия. В то время на Западе вовсю шел спад, во многих странах бушевала стагфляция (депрессия, отягощенная инфляцией). Именно тогда была придумана так называемая рейганомика. То есть политика обеспечения роста производства через постоянную кредитную накачку спроса со стороны населения. В принципе, еще за век до того все это предвидел Карл Маркс.

– Владельцы капитала будут стимулировать рабочий класс, чтобы тот покупал все больше и больше дорогих товаров, домов и технологий, заставляя его тем самым брать все более и более дорогие кредиты, пока их долги не станут невыплачиваемыми, – писал он еще в 1867 году. – Это приведет к банкротствам банков, которые должны будут национализироваться государством, что в итоге приведет к возникновению коммунизма.

Оставим представление о коммунизме на совести основоположника, но отдадим должное его предвидению. Ведь последние треть века происходило то, что он предсказал.

– За это время уровень долга американских домохозяйств увеличился более чем в два раза и составляет 130% к их годовым доходам, – считает глава «Неокона» М. Хазин. – По сути, любая усредненная семья в США – это маленькая Греция. Такую задолженность вернуть уже невозможно.

Очень важное значение для нашей темы имеет кардинальное изменение к способу обеспечения кредита. Ранее в основе лежала оценка способности заемщика погасить долг за счет текущих доходов и финансовых ресурсов (главным образом, средств, накопленных на личных социальных и пенсионных счетах, а также страховки). Но после раскрутки «рейганомики» всего этого стало недостаточно. Потому в качестве ключевого элемента гарантии кредита сделали залог. Сразу же стоимость недвижимости стала очень быстро расти, поскольку это было выгодно всем.

Заинтересованность инвесторов и застройщиков понятна. Для банков данный процесс увеличивал расчетные параметры их устойчивости. А частные лица могли под один и тот же объект брать все большие суммы под все меньшую ставку. Снижение платы за кредит являлось мотором работы системы. В 1981 году учетная ставка Федеральной резервной системы (ФРС) равнялась 19% годовых. Но к 2008 году она упала до нуля. Далее снижать было некуда. И механизм роста экономики перестал действовать, начался спад. За это время в США «кредитное» превышение покупок над доходами, по мнению М. Хазина, достигло 3 трлн. долларов, или четверти ВВП этой страны.

– Однако падение к равновесной точке будет в два раза больше, – считает глава «Неокона». – Рефинансировать невозможно, но погашать прежние долги надо.

Точно такая система, пусть в меньших, чем американские, масштабах, действовала в других странах «золотого миллиарда» – Европе, Японии, Канаде, Австралии...

Но теперь машина, которая раскручивала мировую экономику 30 лет, остановилась. Однако производство, основанное на кредитной накачке, подобно велосипеду. Если не двигается, то норовит упасть. Некоторое время его можно поддержать – замещением частного спроса государственным, финансированием социальных программ. Но все это ведет к росту дефицитов бюджетов и суверенных долгов. Сейчас они в наиболее развитых странах приближаются в среднем к 100% ВВП и продолжают увеличиваться. Финал – либо дефолт, банкротство целых стран, либо эмиссия, следствием которой будет гиперинфляция и крах валютных систем. После этого спад возобновится, причем в крайне отягощенной форме.

– Все, что сейчас делают власти, – это сегодняшние проблемы переносят в будущее, с надеждой, что как-то оно рассосется, – уверен М. Хазин.

«Для того чтобы «рейганомика» работала, нужно постоянное падение стоимости кредита» (М. Хазин)

В первую очередь

В разных секторах экономики снижение будет различным. Меньше всего пострадают отрасли, ориентированные на насущные нужды людей. Производство продуктов питания, жилищно-коммунальная сфера, массовая медицина... А вот те, кто наиболее сильно вырос за счет финансово-кредитной накачки, больше всего упадут.

К сожалению, это касается и стоимости недвижимости. Объясняется это тем, что в последние четверть века создание залоговых объектов и обеспечение быстрого роста их стоимости стало своеобразным бизнесом. Масса недвижимости на Западе для производства или проживания является излишней. Здания строили, главным образом, с целью получения под них будущих кредитов либо инвестиционной капитализации. Продажа и полезное использование объектов считалось делом вторичным. Но теперь балансы банков отягощены огромными объемами низколиквидных и тем более в период кризиса никому не нужных залогов, цена которых уже пошла вниз.

– Когда рефинансирование не работает, начинается спад, и темпы снижения здесь будут больше, чем в целом по экономике, – уверен Михаил Хазин. – Для начала падение спроса выразилось в увеличении срока продаж. Потом последовало прямое снижение цен. Пока систему в интересах стабильности пытаются поддержать, но она неминуемо обрушится. Причем именно в ближайшее время.

Кроме того, в период кризиса падают доходы населения, оно становится частично неплатежеспособным. Взятые в ипотеку квартиры изымаются, выставляются на продажу, что увеличивает давление на рынок. Люди, потерявшие жилье, но сохранившие работу, начинают искать аренду. Стоимость ее растет – при одновременном падении цен на жилье. Ныне это общая тенденция на Западе, которая начинает проявляться и в ряде наших крупных городов.

Вдобавок в попытке заткнуть бюджетные дыры правительства обращают внимание на самый понятный объект налогообложения, с которым не убежишь и который не скроешь, – недвижимость. Здесь фискальная нагрузка будет расти во всех странах. И Россия не исключение. Стоимость имущества станет обременением. Потому люди будут продавать более дорогое жилье, покупать дешевое. Или сдавать большие квартиры, снимая маленькие. Это станет дополнительным рычагом влияния на рынки продаж и аренды.

Кстати, наш край относится к дюжине регионов России, которые уже сформировали реестры недвижимости. Потому, скорее всего, соответствующий налог будет введен у нас достаточно быстро.

По сравнению с уровнем доходов наши цены на недвижимость гораздо выше, чем на Западе. (О. Григорьев)

Проблемы и шансы

Понятно, что все рассказанное относится в основном к развитым странам. Но, по мнению руководителя проекта Neoconomica Олега Григорьева, «хотим мы или нет, но мы часть мировой экономической системы, и все то, что в ней происходит, касается каждого из нас». Россия – страна открытая. И падение цен на недвижимость в Испании или Болгарии, Таиланде или на экзотических островах прямо сказывается на предпочтениях бизнесменов и пенсионеров, фрилансеров и лиц творческих профессий. Притом что вследствие сурового климата, необходимости тратиться на фундамент, утепление и так далее кв. метр любой недвижимости и стоимость его эксплуатации у нас и так дороже, чем на Западе. Не говоря уже о комфортности проживания на морских курортах по сравнению, скажем, с Сибирью.

– На недвижимости у нас в стране сейчас хорошо заработать практически невозможно, – делает вывод О. Григорьев. – Разве что на отдельных удачных и точно просчитанных проектах.

Причем это касается и коммерческих площадей.

– В России увеличения до европейского уровня обеспеченности не будет, – уверен аналитик Сергей Думченко. – В наших городах количество офисно-торговой недвижимости избыточно. В Москве ставки аренды по торговым точкам упали в два раза, на офисные тоже идет снижение. Для того чтобы восстановить тенденцию заполняемости, ценам придется упасть еще ниже.

Меняется отношение и к малоэтажке. В отношении загородной недвижимости в Подмосковье, к примеру, наметился тренд продаж участков с инфраструктурой, но без подряда.

– В основном рост только за счет этого, – отмечает С. Думченко. – А участки с подрядом будут продаваться только под целевое финансирование.

Впрочем, при любых рисках обесценения материальные объекты никуда не исчезнут, в отличие от финансовых активов, в моменты кризисов сгорающих в одночасье. После этого акции или дензнаки годятся разве что на обои или для растопки печей. Потому для инвесторов, рассматривающих варианты сбережения средств, недвижимость остается вполне приемлемым активом. К тому же аналитики проекта Neoconomica и «Неокона» достаточно осторожны в своих высказываниях

– Трудно вообще что-то прогнозировать в мировой экономике, – оговаривается О. Григорьев. – Мы находимся в ситуации очень большой неопределенности. Если, к примеру, начнется эмиссия, то на некоторое время рост цен на недвижимость возможен. Но только временный и в пределах инфляции.

Потому надежды на лучшее развитие ситуации «катастрофисты» нам оставляют. Как говорится, спасибо хотя бы за это.

Анекдот-постскриптум

– Доктор, я умру?
– А как же! Все там будем!

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Обо всем >> Недвижимость: прогноз
демеркуризационный набор