Земельный участок. Плюсы и минусы

Так называемая “дачная амнистия” упростила получение документов на земельный участок. В соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», достаточно получить кадастровый паспорт на земельный участок, написав только заявление в Кадастровую палату и предоставив оригиналы документов (или их нотариальные копии) на Вашу землю. Вам выдадут кадастровый паспорт или кадастровую выписку в 2-х или 5-и экземплярах (сколько укажете в заявлении) в виде только одного листа по форме КВ.1. Особенность такого кадастрового паспорта – в строке №16 будет указана следующая запись: «Границы участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Далее Вы идёте в Регистрационную палату и получаете Свидетельство нового образца. Теперь по закону Вы имеете право продать или подарить этот участок без обращения в какие-либо организации и учреждения, кроме Регистрационной палаты.

Однако есть подводные камни и особенности для покупателей такого земельного участка. Такая запись в п.16 кадастрового паспорта (см. выше) говорит о том, что данные об участке содержатся только в текстовой части базы кадастра объекта недвижимости – данных же о том, где точно находится участок, а именно его координат, в графической части нет. Т.е. Вам могут показать любой “красивый” земельный участок, располагающийся примерно по адресу, указанному в Свидетельстве, и сказать, что это то, что Вы покупаете. После приобретения такого земельного участка можно узнать, что данная территория, которую Вам показывали риэлторы, на самом деле принадлежит другому лицу, а Ваш реальный земельный участок – хорошо, если есть где-то вообще, ведь возможно, что его нет и в помине. И тогда Ваш путь только в прокуратуру. Или может выясниться, что большая площадь купленного земельного участка, находящаяся в заборе, принадлежит по кадастру совсем другим людям.

Но всё же можно сэкономить на оформлении и не проводить межевание в двух случаях:

1. Если на земельном участке имеется зарегистрированное строение (со Свидетельством), на него есть технический паспорт, и паспорт соответствует строению.
2. Если Вы сами видели на протяжении нескольких лет, что этот земельный участок обрабатывали именно те, кто Вам его продает.

И в первом, и во втором случае не поленитесь измерить участок рулеткой, хотя бы примерно проверив площадь, и обязательно обойдите соседей вокруг земельного участка: нет ли с ними споров по границам?

Есть подводные камни и для владельцев, которые не хотят продавать свои участки, заборы стоят у них давно, и с соседями они дружат. В своей практике наша компания сталкивалась с такими ситуациями:
   Землеустроительная фирма Ваших соседей некачественно провела кадастровый учет. Принцип здесь один: “Кто первый встал на кадастр, того и тапки, а точнее – земля”. А вы, если захотите отмежеваться, идите в суды, чтобы заставить переделать землеустроителей кадастры (переделать гораздо дороже и дольше, чем делать с нуля). Ответственность землеустроителей небольшая, суды длятся долго, исправлять ошибку за свой счёт они не будут торопиться.
   Свободной земли нет, и риэлторы в её поисках “столбят” все участки, которых нет в кадастре, иногда даже не выезжая на место и не измеряя “в натуру”. То есть оформляют всё по карте, на которой нет Вашего забора. И опять – суд, прокуратура... А обычно после такого “оформления” проводится несколько продаж, и земельный участок по суду в итоге часто делят между Вами и чистосердечным последним приобретателем такого участка.
   Владелец имел земельный участок 8 соток, в заборе же было 12. Владелец в дальнейшем планировал воспользоваться “дачной амнистией” и оформить свидетельство на все 12 соток. Пришли люди и принесли документы о своём праве на 4 сотки по новому постановлению, хотя по “дачной амнистии” они должны были быть прирезаны первому владельцу (такой приоритет установлен законом). Человек обратился в суд. Суд оставил ему его 8 соток, и новому владельцу его 4.

Жизнь устроена так, что рано или поздно очень многие из нас встречаются с необходимостью решения вопросов «по земле». Это может быть наследственное дело с домиком в деревне, покупка дачи или приобретение куска земли с прекрасным видом на реку или озеро и с изумительным лесным ландшафтом для строительства коттеджа и так далее и так далее…

А раз появляются желание и намерение, значит, эти многие из нас пытаются найти способы их осуществления. Ищутся знакомые, которые как бы могут что-нибудь подсказать, читаются рекламные газеты и журналы, наиболее продвинутые внедряются во всемирную паутину, начинается творческий поиск! Вот вроде и объект по описанию в рекламе подобран, после выезда на место осмотрен, своя решительность говорит: мне более - менее это приемлемо по всем статьям! Буду оформлять собственность! И…! Эти многие из нас лицом к лицу встречаются с реальностью: с непониманием того, что говорят в административных земельных органах, отсутствием времени для изучения и поиска необходимых законов, приездов в администрации сельских поселений для изложения своих намерений в письменной форме, ожидания резолюций, составления договоров с геодезическими организациями на проведение съёмок, вывозы в необходимых случаях специалистов по технической паспортизации строений на земельном участке, сбор большого количества условно бесплатных справок и согласований, посещение налоговой инспекции, нотариата, регистрационной палаты. Голова от объёма информации, объяснений механизма и порядка сбора документов и специализированных терминов идёт кругом! Где выход? Либо в самостоятельном освоении основ землеустройства и геодезии, начиная чуть ли не со столыпинской земельной реформы 1911 года до сегодняшних земельных нововведений, либо в поиске, серьёзных, а главное, надёжных агентов по недвижимости или специалистов по земле!

Сегодняшний земельный рынок – сложное и динамичное образование, регулируемое федеральными законами, нормативами, распоряжениям соответствующих региональных и местных органов власти. Государственному кадастровому учёту подлежат все участки, расположенные на территории России независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешённого использования. А это значит, что поставленные многими из нас задачи по земельным участкам решаемы.

Прежде, чем будет совершена та или иная операция с земельным участком (первичный отвод, купля, продажа, дарение, вступление в наследство, многим из нас нужно знать, что при ознакомлении с правоустанавливающими документами и подготовке документов для сделок нужно проверить все материалы на готовность для сделки. Для этого нужно знать, что:

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР - это систематизированный на основе кадастрового учёта свод сведений о земельном участке (местоположение, целевое назначение, правовой режим земель, стоимость, размер земельного участка и прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества).

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ - это индивидуализированная характеристика каждого конкретного земельного участка с качественными и экологическими особенностями, сопровождаемая присвоением кадастрового номера (цифровое описание участка, включающее следующие данные: номер кадастрового округа, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в кадастровом квартале).

ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В настоящее время существуют только 2 формы: государственная и частная. К частной собственности относятся оформленные в установленном порядке земельные участки граждан, на которых расположены индивидуальные жилые дома (ИЖС), земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садовые участки, участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей, земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности, земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств, земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - это основа правового режима охраны и использования земель в соответствии государственным территориальным зонированием Существует 7 основных категорий земель:

* земли сельскохозяйственного назначения;
* земли поселений;
* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
* земли особо охраняемых территорий и объектов;
* земли лесного фонда;
* земли водного фонда;
* земли запаса.

РАЗРЕШЁННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - это использование в соответствии с приведённым выше зонированием (целевым назначением земельного участка).

РАЗМЕР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (площадь) определяется по результатам топографической (кадастровой) съёмки, проводимой лицензированными геодезическими организациями.

КАДАСТРОВЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - это не только топографическая картина участка с описанием границ участка и их отдельных частей. План в обязательном порядке содержит экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю, качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель, наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, зарегистрированные вещные права на земельный участок, ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке. Кадастровый план отражает кадастровый номер земельного участка, площадь участка, категорию земель и разрешённое использование земельного участка.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА необходимо, если земельный участок ранее не проходил кадастровый учёт, процедура межевания (составления кадастрового план) включает определение границ земельного участка и согласования этих границ с проведением землеустройства участка.

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ- это земли , предназначенные для застройки городских и сельских поселений, то есть территории городов и посёлков, выделяемые или предоставленные под строительство. В них есть не только жилые зоны, и другие: промышленные, транспортные . От земель других категорий земли поселений отделяются чертой поселений.

ЧЕРТА ГОРОДСКИХ, СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ- это внешняя граница земель городских, сельских поселений, отделяющая земли от земель иных категорий. Черта поселения устанавливается по границам земельных участков граждан и юридических лиц. Включение земельных участков в черту поселения не прекращает права собственности (аренды) земельными участками их владельцев.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ- это земли за чертой поселений, предоставленные для ведения сельского хозяйства. К ним относят как сельскохозяйственные угодья, так и участки, занятые дорогами, лесополосами и хозяйственными постройками. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями подлежат особой охране (являются наиболее ценными, в т.ч. и в стоимостном выражении).

ПРИГОРОДНЫЕ ЗЕМЛИ- это земли вокруг городов. Зоны отдыха, резервные территории города, зоны сельхозпроизводства и др.

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОГО И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Делятся на категории в зависимости от производства, которое на них размещено. Например, это могут быть земли транспорта, энергетики , связи и прочие.

ОСОБО ОХРАНЯЕМЫЕ ТЕРРИТОРИИ И ОБЪЕКТЫ- это земли, признанные особо ценными в эстетическом, историко-культурном или природном аспекте.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА- это земли, занятые лесом или участки, где предполагается выращивать лес.

ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА- это водные объекты и водоохранные зоны вокруг них.

ЗЕМЛИ ЗАПАСА- это пустые территории в государственной или муниципальной собственности. Чтобы их использовать, необходимо сначала перевести в какую-нибудь другую категорию.

ФОНД ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Формируется в составе земель сельскохозяйственного назначения за счёт земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

* при добровольном отказе от земельного участка;
* если нет наследников на земельный участок ни по закону, ни по завещанию;
* если ни один из наследников не принял наследство;
* если все наследники лишены завещателем наследства;
* если наследник отказался от наследства в пользу государства;
* если наследник отказался от наследства без указания в пользу кого он отказывается от наследства;
* при принудительном изъятии земельного участка в соответствии с действующим законодательством, например, при ненадлежащем его использовании.

Земли фонда перераспределения используются для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота, для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений ( с учётом схем зонирования территории).

ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОЛЯ ( ПАЙ)

По сути, это суррогат права собственности на землю, использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы для упразднения колхозов и совхозов. В сегодняшней трактовке Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в натуре (определения конкретного местоположения земельного участка, а не по принципу «в общем поле где-то») , например, для создания и расширения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и крестьянского ( фермерского ) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду , для продажи этого участка при выполнении установленной процедуры.

КРЕСТЬЯНСКИЕ (ФЕРМЕРСКИЕ) ХОЗЯЙСТВА

Формируются из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки и из земель иных категорий. Юридически –это объединения граждан, как правило родственников, имеющих совместную собственность , в том числе и земельный участок , постройки, инвентарь и др. , ведущих хозяйственную деятельность по производству, реализации , переработке. транспортировке сельскохозяйственной продукции. Особенностью крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости их земельных участков и средств производства. Поэтому при выходе из состава хозяйства и одного или нескольких членов хозяйства они имеют лишь право на денежную компенсацию, соразмерную их доле в праве общей собственности и несут в течение 2 лет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе хозяйства.

ЛИЧНОЕ ПОДСОБНОЕ ХОЗЯЙСТВО (ЛПХ)

Юридически – это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

ЛПХ ведётся гражданином и членами его семьи.

Первичное предоставление земельных участков для ЛПХ ведётся гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. При включении земель сельских поселений в черту городских поселений граждане сохраняют право на ведение ЛПХ на своих земельных участках.

Особенности земельных участков для ЛПХ : для ведения ЛПХ могут использоваться как земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок), так и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). Для ведения ЛПХ используются земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения , сооружения (теплицы,инвентарь, сельскохозяйственная техника,оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащие гражданам), а также сельскохозяйственные животные, пчёлы, птица и др.

Оборот земельных участков, например, продажа – в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Ведётся на земельных участках внутри черт поселений в соответствии с генеральными планами застроек поселений и конкретными проектами застройки земельных участков, утверждаемыми в установленном порядке.

Оформление документов для сделок, порядок их получения, сроки действия документов зависят от многих факторов, в частности, от категории земель: находится земельный участок в садоводстве, или на землях поселений, или на землях Гослесфонда, или это вновь образуемый участок (наиболее затратный по финансам и времени вариант). Не менее важно состояние документов по земле и строениям на участке. Сочетания могут быть разными: дом куплен, а земля - нет. Или участок под ИЖС, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен. А как решить вопрос, если участок раздроблен на доли или является паевым? Участок предоставлен под ЛПХ, а на этом месте есть намерение развернуть коммерческую деятельность, как быть? Алгоритм решения земельного вопроса в каждом конкретном случае индивидуален.

Во сколько обойдётся самостоятельное оформление назвать сложно. Да и время - серьёзный фактор.