Skip to content

На главную >> Архитектура >> Как решили «жилищный вопрос» в ФРГ
Как решили «жилищный вопрос» в ФРГ
Разместил(а) Редакция
Архитектура
18.03.09 01:00

Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за 12 лет было возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью более 250 млн. кв. м.

Нерадужное начало

Ситуация, в которой оказался жилищный сектор и строительная индустрия Германии в 1945 году, была катастрофической. В ходе бомбовой войны западных союзников против нацистского рейха на города страны упало почти 2 млн. тонн бомб. В среднем к концу войны на территории Западной Германии было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилищного фонда (в советской зоне оккупации эти цифры составляли соответственно 7 и 12%).

Сразу же после войны положение еще больше усугубилось колоссальным притоком беженцев: только за 1945 год на территорию будущей ФРГ прибыло не меньше 6 млн. этнических немцев, изгнанных польскими и чешскими властями, а также около 1 млн. немцев, бежавших из советской оккупационной зоны. К октябрю 1946 года на территории британской и американской зон оккупации проживало не менее 7,88 млн. беженцев (13,6% всего населения). По оценкам властей, сделанным в 1946 году, для преодоления жилищного кризиса на территории западных оккупационных зон необходимо было увеличить объем жилищного фонда почти на 50%.

Именно в это время ведущие политические партии страны СДПГ и ХДС сформировали свои жилищно-строительные программы, с которыми и пошли на парламентские выборы 1949 года. И социал-демократы, и христианские демократы объявляли жилищное строительство приоритетом номер один. И те и другие считали, что жилищное строительство должно оставаться в частных руках, но пользоваться широчайшей поддержкой государства. Обе партии отвергали идею строительства дешевого временного жилья по образцу британских «домиков Черчилля» — полубараков-полуангаров, рассчитанных на десять-двенадцать лет, считая такой проект бесполезной тратой ресурсов. Наконец, обе партии выступали за создание централизованного ведомства, которое будет разрабатывать и осуществлять жилищную программу, а также финансировать и поддерживать рынок жилья.

Идее создания такого ведомства не помешал даже страх немцев перед восстановлением громоздких государственных строительных концернов, знакомых по нацистским временам.

В Великобритании министерство по делам сельского и городского планирования было создано в 1944 году, во Франции — после Первой мировой войны, в СССР жилищное строительство тоже было централизованным. С другой стороны, Италия, где вопросы городского планирования были поручены министерству изящных искусств, жилищного строительства — министерству по социальным вопросам, а распределение стройматериалов — министерству экономики, испытывала явные трудности в восстановлении жилищного фонда.

Вкратце строительные программы и СДПГ, и ХДС можно было сформулировать так: жилищное строительство должно стать массовым и дешевым, при этом оно невозможно без масштабных государственных субсидий, а факт субсидирования означает создание централизованного строительного ведомства, которое будет осуществлять контроль как за строительством жилья, так и за использованием и эксплуатацией готовых домов. Для выполнения всех этих задач в 1949 году было создано министерство жилищного строительства, а к лету 1950-го бундестаг принял Закон о жилищном строительстве.

Дом на чужой земле

Основным условием для осуществления программы было урегулирование вопроса собственности на землю и отношений между собственником земли и инвестором в жилищное строительство. В отличие от ГДР, где сразу после войны провели радикальную земельную реформу, когда конфискации подлежали не только все земельные наделы, принадлежавшие членам НСДАП и военным преступникам, но и все участки, площадь которых превышала 100 га, земельная реформа в ФРГ оказалась куда менее масштабной.

Главным положением земельной реформы в ФРГ было разделение прав собственности на дом, с одной стороны, и на землю, на которой он стоит, — с другой. Отказавшись от конфискации земельных участков, правительство установило приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство за органами местного самоуправления.

В любой момент местные власти могли объявить участок земли зоной жилой застройки, что означало запрет на ее продажу с иными целями в течение пяти лет. Все эти пять лет органы местного самоуправления сохраняли за собой право приоритетной покупки данного участка. Помимо этих прав местная власть наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую.

Таким образом, право пользования землей стало отделено от права собственности: если последнее сохранялось за изначальным собственником (например, при застройке участка владелец дома был обязан ежегодно выплачивать собственнику земли компенсационные, индексировавшиеся в зависимости от роста цен на землю), то первое в значительной степени закреплялось за местными властями, которые, в свою очередь, могли передать землю инвестору. Лишь в одном случае владелец участка мог не допустить прихода на свою землю чуждого инвестора — если сам начинал строительство жилого дома.

Более сложным вопросом была регламентация объема государственных субсидий, выделяемых под тот или иной вид строительства.

Дома трех категорий

Чтобы определить порядок выделения государственных субсидий, закон о жилищном строительстве делил возводимое жилье (здесь и дальше под термином «жилье» понимается отдельный дом на одну семью) на три категории. В первую попадало так называемое социальное жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики. Площадь не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно (в 1949 году — не больше 1,1 марки за кв. м). Арендовать социальное жилье мог лишь гражданин с доходом, не превышавшим 500 марок в месяц.

Неизбежный разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды компенсировался из государственного бюджета. Так, стоимость строительства одной социальной квартиры площадью 45 кв. м оценивалась в 1949 году в 12 тыс. марок, при этом амортизационные расходы достигали 280 марок ежегодно. При ставке аренды 1,1 марки за кв. м инвестор получал ежегодно лишь 314 марок дохода или (при установленной законодательно ставке по кредиту в 4,5% годовых) компенсировал себе меньше 7 тыс. марок инвестиций. Весь недостающий доход ему компенсировало государство.

Ко второй категории относилось массовое жилье, чьи владельцы получали финансовые льготы: первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации.

Площадь жилья второй категории не могла превышать 80 кв. м (в случае с многодетными семьями — 120 кв. м). Максимальный же размер арендной платы не мог превышать размера, необходимого для компенсации расходов на строительство с учетом как процентных платежей по взятым кредитам, так и процентной ставки по собственному капиталу, затраченному на строительство, а также амортизационных расходов. На практике это означало, что арендная плата не превышала 1,5 марки за «квадрат».

К третьей категории жилья, не получавшего от государства никаких льгот, относилось так называемое свободно возводимое («коммерческое») жилье. Такие дома могли превышать максимальные размеры, установленные для первых двух категорий, однако государство не регулировало здесь арендную плату.

То, что к инвестициям в социальное жилье были допущены частные инвесторы, и то, что все инвесторы имели равные права на компенсационные государственные платежи, стало одним из самых передовых и прогрессивных элементов немецкой жилищной политики. Именно благодаря этому решению в Германии удалось в быстрые сроки возвести достаточное количество социального жилья, и уже к началу 60-х годов проблема доступного минимума была решена.

Использована информация из сборника статей «Обновление экономики в послевоенной ФРГ».

Продолжение следует

Сообщения с форума:
сообщений нет

 
Интересная статья? Поделись ей с другими:
На главную >> Архитектура >> Как решили «жилищный вопрос» в ФРГ